[호요일] 임장보고서 부담 덜고 가세요! (feat. 함께 투자 물건 찾으러!)

안녕하세요

언젠가 올 내 인생의 좋은날

호요일입니다.

이번 서울투자기초 11기로

재수강을 하고 있는데요,

수강하는 동안 4주에 걸쳐

네 가지 주제에 대해

기초반 수강생 분들 눈높이에 맞춰

이야기 해보려고 합니다!

이야기할 네 가지 주제는,

1. 임장보고서 작성

2. 비교평가

3. 가설검증

4. 투자기회

오늘은 그 중 첫번째,

임장보고서 작성입니다.

지난 열중반 조장을 할때도 그렇고,

이번 서울투자기초반 조장을 할때도

조원분들이 임장보고서에 대해

정말 부담을 많이 느끼시는걸 느낍니다.

처음 부동산 강의를 들어보신 분이나

임장보고서를 처음 써보려는 분들,

컴퓨터 사용이 익숙치 않은 선배님들께서

다른 사람들의 보고서를 찾아보시고서

분량과 퀄리티에 압도당해

엄두가 안난다는 반응입니다.

(당황하며 흔들리는 눈빛을 보며

제 눈빛도 당황해서 흔들리는 경험ㅋㅋ)

그런 조원분들이 어떻게 하면

임장보고서를 조금더 쉽게 접근할 수 있을까,

부담을 덜어드릴 수 있을까 고민했어요.

임장보고서를 왜 쓰는지,

분위기 임장이나 단지 임장을 왜 하고,

시세지도는 왜 그리는지

그 목적을 최대한 쉽게 말씀드려서

이 활동의 의미가 와닿게 도와드렸을때

도전해볼 용기를 얻으시는 것 같았습니다.

이번 서울투자기초반 수강하시는 분들 중에도

임장보고서에 두려움과 부담감이 있다면

이 이야기를 보시구 용기를 얻어가셨으면 좋겠습니다.

자, 이제부터 이 글을 읽고 계신분들은

저랑 같이 구로구로 가볼게요.

(지역은 정말 별다른 이유는 없습니다ㅎㅎ)

임장보고서를 쓰는 이유는

투자를 하기 위한 것인데요,

조금 더 감정이입하기 위해

강의에서 구로구가 투자하기 좋다고

말씀하셨다고 해보겠습니다.

구로구가 투자하기 좋다는

이야기를 들은 여러분들이라면

제일 먼저 무얼하시나요?

아마도

네이버 부동산에서 구로구에 있는

단지들을 이것저것 찍어보며

투자금이 얼마 드나 찾아보실겁니다.

구로구에 있는 한 생활권인 고척, 개봉동 쪽에 가보니

59타입이 5억에서 6억대 단지들이 눈에 들어옵니다.

역에서 가까운 개봉한마을에 눈길이 가 눌러봅니다.

'한마을은 매매 6.5억에 전세는 4.2억에 나와 있네'

'2억이면 투자 가능하겠는데?'

'전세가율 60% 넘고, 전고점이 8.7억이니까...

고점대비 30% 빠진 가격 수준이네?!'

'오 일단 킵해놓고 다른거 또 봐야지ㅎㅎ'

길 건너편에 또 비슷한 대단지 구축

개봉현대1차가 보입니다.

'오 여기는 전세가 4.4억에 매매 6.7억?'

'4층에 동향이긴 한데 여기도 2억이면 가능하네'

'여기도 전세가율 60% 넘고, 고점대비 -30%..!'

개봉역 역세권인 삼환아파트는

5.3억에 3.5억, 2억도 안되는 상황이네요.

이런식으로 이 단지, 저 단지

가격을 눌러보면서 즐겁게

아이쇼핑을 계속하게 됩니다.

(제일 처음 하는 이 행동은

4년차인 저도 똑같습니다ㅋㅋ

사람의 욕심이란게 참ㅎㅎ)

이렇게 단지를 눌러보다보면

네 번째, 다섯 번째 단지 쯤 됐을때

맨처음 눌러본 한마을 가격이 가물가물합니다.

한마을 가격을 다시 보면

두 번째 봤던 단지 가격이 또 가물가물합니다.

두 번째 본 단지는 이름도 기억이 안나네요.

자꾸 까먹는 내 기억력이 답답하기만 합니다.

이 때 내 기억력을 보완하기 위해

간절히 필요해지는게 바로 시세지도입니다.

2주차 과제에 해당하죠.

평형/매매가/전세가/투자금/전세가율 순으로 적어봤는데요,

빨리 투자 물건 찾고 싶은 조급한 마음에

이런 투박한 시세지도가 그려질 거예요.

나만 알아보면 됐죠 뭐.

이렇게 지도 위에 가격을 올려 놓으니

단지의 연식과 위치, 매매가, 투자금이

한눈에 들어옵니다.

지도가 복잡하게 느껴지신다면

아직 저랑 같이 구로구에 투자하러 왔다는

감정이입이 덜 되신겁니다.

방금 제가 2억을 계좌로 넣어 드렸으니

다시 시세지도를 보세요.

오른쪽에서 두번째 칸인 투자금에

2억으로 살 수 있는 것들이 눈에 들어옵니다.

가격 협상을 잘 하면 조금 더 벌어져 있는것도

가능할지 모르겠습니다.

지도에 가격을 올려보고

내가 가진 투자금으로 투자할 수 있는 단지들이

꽤 있다는 것도 알게 됐습니다.

그러면 자연스럽게 이어지는 궁금증은,

'그래서 어디가 더 좋지?' 가 될겁니다.

선택지가 여러개니까 그 중에서

가장 나은 선택을 하고 싶은 마음이 드는거죠!

이 마음이 들면 이제 여러분은

누가 시키지 않아도 개봉, 고척동으로

현장으로 나가게 됩니다.

어디가 더 좋은지 내가 직접 가서

보고 느끼고 판단하는 겁니다.

이 과정이 단지 임장이 됩니다.

단지에 직접 가서 사진도 찍고,

갔을때 느꼈던 것들을 적어보면서

어떤 단지를 사람들이 좋아할지

나름대로 순서도 매겨보고 옵니다.

이렇게 직접 다녀오고서

선호도 순서를 매겨보고 나면

'얘가 쟤보다 좋은데 더 싸네?'

라는 생각을 하며 투자 결정을

할 수 있을거 같습니다.

이렇게도 투자 의사결정을 할 수 있겠지만

구로구에는 개봉, 고척동만 있는게 아니죠!

앞에서 헀던 과정을

구로구 안에 있는 신도림동에서도 하고,

항동지구에서도 하게 됩니다.

그럼 각각 동네별로 가장 투자하기 좋은

물건들이 추려질텐데요,

그 중에서 뭘 투자해야 할지 결정하려면

각 생활권이 가진 입지 가치와

투자 우선순위를 나름대로 매겨봐야 합니다.

그러고나면 최종 결정을 하는게

조금은 더 수월해지겠죠?

이 때 각각 생활권이 가진 입지 가치와

투자 우선순위가 나오려면

분위기 임장을 통해 크게 구로구를 돌아보며

사람들의 선호도와 동네 분위기를 느껴보고

지역의 교통이나 환경, 학군, 출퇴근지역 등

수요층을 파악해야 합니다.

이 과정이 바로 1주차 과제,

사전임장보고서 내용에 해당합니다.

사전임장보고서는

인구구성이나, 교통이나, 환경이나, 학군 등

여러가지 요소들을 조사하게 되는데

하나하나 층을 쌓아가는 느낌입니다.

그리고 조사하는 내용이 모이면 모일수록

그 자료들이 여러분들에게 속살일거예요.

'여기가 좋은 곳이야'

그러니 템플릿에서 제공해준 내용은

이걸 왜 하는지 싶더라도

그대로 따라하며 층을 쌓아보세요!

마치며

마음이 앞선 상태에서

투자 물건을 찾으려고 발버둥(?) 칠 때

했던 과정들을 역순으로 하게 되면

우리가 배운 정석적인

앞마당 만드는 방법이 됩니다.

지금까지 저랑 같이 2억을 들고

구로구에 투자물건을 찾으러 다녀온 경험이

임장보고서를 어떤 방향을 가지고

왜 써야 하는지 이해하시는데

도움이 되었으면 좋겠습니다.

서울투자기초 11기 동기님들 화이팅입니다!!

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀