안녕하세요

언젠가 올 내 인생의 좋은날

호요일입니다.

이제 서울투자기초도 마지막 주네요!

이제 3개 주제가 지나고 마지막입니다.

1. 임장보고서 작성

https://weolbu.com/community/710833

2. 비교평가

https://weolbu.com/community/758979

3. 가설검증

https://weolbu.com/community/797464

4. 투자기회

임장보고서를 작성하는 이유,

비교평가, 가설 검증에 대한 이야기에 이어

오늘은 과거 시장을 통해 알아보는 서울 시장 투자 기회를

이야기 해보겠습니다.



매매를 할까? 임차를 할까?

실제 수요층 입장에서 보자면 수요는 크게 둘로 나눌 수 있습니다.

매매 수요와 임차 수요 (전월세).

전체 수요를 둘이 나눠 갖기 때문에

매매 수요가 적으면 임차 수요가 많고,

매매 수요가 많으면 임차 수요가 적습니다.

(일자리, 교통, 환경 개선으로 수요 자체가 커질 수 있습니다!)

매매 수요가 적고 임차적은 경우를 그림으로 살펴볼게요.

매매 수요가 적을때는 대체로 집값이 하락하거나

상승에 대한 기대감이 없을 때입니다.

어차피 전체적으로 가격이 싸다보니

실수요층은 동네에서 로망 같은 대장 단지나,

명확한 상급지 등 선호도가 높은 곳에 몰립니다.

그 외 선호도가 애매한 곳들까지 매매 거래가

활발하게 이뤄질 정도로 매매 수요가 크지 않습니다.

한편 임차 수요는 풍부하기 때문에

매매에 비해 훨씬 더 넓은 범위에 수요를 채우게 됩니다.

지금 같이 전세가 자체도 비싸지 않을 때는

전월세 비용을 감당할만 하기 때문에

살고 싶은 곳을 골라가게 됩니다.

그러다보니 수요가 풍부해서 넓게 채우긴 해도

그다지 살고 싶은 느낌이 들지 않는

외곽 구축까지는 수요가 충분히 미치지 못합니다.

그러다보니 '매매수요 > 임차수요'인

상급지는 전세가율이 여전히 낮은 상태이고,

매매수요도 낮지만 임차 수요 역시 충분히

채워지지 않은 외곽 구축의 경우 전세가율이 낮습니다.

중간 급지에 임차수요를 끌어들일 수 있는

신축들이 매매 수요는 충분하지 않으면서

임차수요가 빠르게 채워져 전세가율이 높구요.

시간이 지나 매매 수요가 커지면 어떻게 될까요?

매매 수요가 커진 만큼 임차 수요는 줄어 든 상태입니다.

매매 수요가 상급지로 몰리면 가수요까지 붙으며

집값이 오르게 되고 기껏 오른 전세가율이

다시 떨어지게 됩니다.

상급지 매매가가 치고 나가면서

중간 급지 단지들도 흐름이 퍼지기 시작할겁니다.

집을 사고 싶은 매매 수요가 풍부해졌는데,

상급지 가격이 올라 너무 비싸졌으니

충분히 좋은데 가격이 싸보이는 옆 동네가 눈에 들어오는거죠.

하급지의 경우 매매 수요는 여전히 지지 부진한 반면,

꾸준히 채워지고 있는 임차 수요로 인해 빠르게 상승하진 않아도

전세가율이 착실히 상승하게 됩니다.

전세가율 변화로 살펴봅시다!

과거 시장에서 몇몇 지역의 전세가율을 가져왔습니다.

1급지로 송파구, 2급지 성동구, 3급지 동작구,

4급지 관악구, 5급지 중랑구.

그림의 가로는 날짜이고요 (14년 1월, 15년 1월),

세로는 전세가율입니다.

먼저 (1) 로 표시한 부분을 볼게요.

성동, 동작, 관악의 전세가율이

65~70%를 넘어섰지만

송파구 전세가율은 60% 근처에서 놀고 있습니다.

이 때 중랑구는 이 지역들보다

전세가율에서 뒤쳐지고 있었습니다.

앞에서 임차 수요가 커도 하급지까지

충분히 퍼지지 못한 그 상황에 가까워 보이네요.

이제 (2) 로 표시한 부분을 보겠습니다.

전세가율이 70%를 넘었던 구간을 표시했어요.

1급지인 송파구는 제일 늦게 전세가율 70%에 도달하고

(정확히는 도달 조차 못하긴 했네요)

제일 먼저 떨어지기 시작합니다.

전세가율이 높아 투자하기 좋은 시기가

가장 늦게 왔으면서 가장 먼저 사라져버렸어요.

2급지 성동구와 3급지 동작구는

전세가율 70%를 넘어선 구간이 거의 비슷하네요.

이건 구별로 따로 확인해보면 될거 같습니다.

대략 2015년 초에 구 평균 전세가율이 70%를 넘었고

3년 뒤인 2018년 초에 70% 아래로 떨어졌습니다.

확실히 투자 기회가 송파구에 비해 먼저 오고

더 늦게까지 길게 있었네요.

4급지 관악구는 성동구와 동작구와 비슷한 시기에

전세가율 70%를 넘어선 뒤

1년 정도 더 늦게까지 높은 전세가율을 유지했습니다.

5급지 중랑구는 시작이 늦었지만

관악구보다도 1년 정도 늦게까지

높은 전세가율을 유지해 투자 기회를

더 길게 열어주었습니다.

몇 개의 구를 가져와서 비교해봤는데요,

부동산 지인에서 지금 전세가율을 확인해보시면

전세가율 60% 넘는 곳이 외곽 지역부터

차츰차츰 생기고 있는 것을 볼 수 있습니다.

투자와 어떻게 연결하지?

매매 수요와 임차 수요, 그리고

이로 인해 나타난 급지별 전세가율 변화를

앞에서 말씀드렸습니다.

이 내용들을 투자에 어떻게 연결할까요?

저는 이 개념들로부터 저는 제 투자에 이런 식으로

적용해서 생각하고 있습니다.

상, 중, 하 동그라미는 상급지, 중급지, 하급지를 뜻하고,

시간이 흐르면서 점선으로 표시한 화살표를 따라

투자 기회가 오고, 지나갑니다.

시간이 흐르면서 하급지가 먼저 전세가율이 높아 투자 기회가 오고

이후 그보다 상급지, 더 상급지까지 차츰차츰

전세가율이 높아져 투자 기회가 오게 되는 그림입니다.

그리고 앞에서 살펴봤듯이

상급지부터 전세가율이 빠르게 떨어지기 때문에

투자 기회는 상급지에서 잠깐 스쳐 지나가고

중급지를 거쳐 하급지까지 투자기회가 순차적으로 사라집니다.

그래서 저 화살표가 하급지 하얀 동그라미까지 지나가고 나면

상승장 한 싸이클이 끝난 걸 표현한 것입니다.

이런 흐름으로 투자 기회가 오는걸

과거 시장을 복기해 알게 되었으니

지금 투자를 빨리 못한다고 급할게 없습니다.

지금은 전세가율이 점점 높아져 가는 시기이니

지금 투자하기 좋은 물건이 없는데 비싼걸 쫓아가서 살 필요가 없고

기다렸다가 같은 돈으로 더 좋은 자산에 기회가

올 수도 있을테니까요.

그리고 지금 외곽에 선호도가 갸웃거려지는 단지라면

내가 확신이 없는 상태에서 굳이 투자하지 않을 거 같습니다.

더 확신이 들만한게 투자 범위에 들어오길 기다려보는 거죠.

하지만 선호도가 충분히 느껴지고 내가 산다고 했을때

충분히 괜찮다고 생각이 든다면,

지방 투자를 하지 않는 분들은 고민 해볼 수도 있을거 같습니다.

그리고 완전히 상급지는 아니더라도

강남 1시간 이내 장기 보유 가능한 충분히 좋은 자산이라면

기회가 왔을 때 상급지 기회만 무작정 기다리지 않고

할 수 있는 투자를 해 자산을 쌓아가는 선택을 할 수 있을 거 같아요.

더 좋은 단지가 투자 기회 오기만을 기다리면서

몇년 씩 기다릴 수는 없는 거니까요.

우리가 하는 투자는 좋은 자산을 계속 쌓아가는게 중요합니다.

올지 안올지도, 잡을 수 있을지도 모르는

그 기회만 보며 자산을 쌓지 않고 있는 것 또한

잘못된 의사결정이 될 수 있어요.

그리고 지금 서울투자기초를 들으며

서울투자를 준비하시는 분들은

이 그림과 같은 상황이라 생각이 듭니다.

아직 전세가율이 충분히 높아지진 않았지만

매우 좋은 자산들의 가격이 정말 싸기 때문에

투자금 여유가 있다면 투자금이 많이 들어도

미리 들어가서 전세가율이 높아지는 시기를

기다리고 있는 셈입니다.

먼저 들어가서 기다리고 있으면,

전세가율이 높아지는 시기가 오게 되고

전세 상승분으로 투자금을 대부분 회수하여

전세가율이 높아진 그 시기에

재투자까지 진행하게 되겠죠?

마치며

언제가 될지는 몰라도 지금과 같은 시기가 지나고 나면

전고점 -25%, -30% 이런 가격에 사는건 어려울 수 있습니다.

전세가율이 높아 소액투자가 가능했던 시기를 보면

매매가는 전고점과 거의 비슷해진 상태였습니다.

일종의 지각비 같은 셈인데요,

전세가율이 높아지는 시기를 기다리면

매매가 역시 지금과 같은 수준이 아닐 것이니

예전에 얼마 하는걸 봤었는데...하면서

계속 투자를 망설이지 않으셨으면 좋겠습니다.

그 시기에 내가 가진 돈으로 할 수 있는

좋은 의사결정을 하면서

자산을 차곡차곡 쌓아나가셨으면 좋겠습니다!

저도 그렇게 목표 달성해 나갈게요!

여러분의 서울 투자 응원하겠습니다~~

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