관악구 봉천동 e편한세상서울대입구 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 73조_7ㅣ회 잡고 원하는 3을 살조_도명]

▶ 아파트명

e편한세상서울대입구

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 (B)

-관악구는 종사자수 10만명 이상

-같은 B등급의 다른 구들에 비해 500인 이상 사업체수가 적음. 일자리 양에 비해 질이 따라가지 못하는듯 함

2. 교통(S)

-e편한세상 서울대입구 출발 기준

-공통적으로 봉천역까지 도보 13분 포함

-도보까지 포함해서 강남역 30분 이내 접근 가능하며,

주요 업무지구까지 모두 1시간 이내로 접근 가능.

교통이 매우 좋은편

3. 학군(C)

서울문영여중 82.4% / 삼성중 77.8% / 광신중 77.4%

-e편한세상 서울대입구 아파트의 배정 초등학교는 '관악초'

-관악초에서 배정 가능한 중학교 중 학업성취도 높은 순서로 3군데는

서울문영여중, 삼성중, 광신중

-학업성취도가 85% 넘는 곳이 없음. 학군이 좋지 않은 곳

4. 환경(C)

-1km 내에는 마트, 백화점이 없음

-1km 넘어서는 킴스클럽과 롯데백화점이 근처에 있음

-해당 롯데백화점은 명품관이 없고, 전국 70개 백화점 중 매출 순위 68등으로 낮은편

-강남 접근성이 좋아, 명품 등의 소비를 위해서는 강남에 있는 백화점을 이용할 것으로 보임

5. 공급(S)

-관악구 내에서 향후 3년간 입주물량은 매우 적음

-유의미한 입주는 25년 5월 '서울대벤처타운역푸르지오' 571세대

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 이편한세상 서울대입구 33평 현재 매매 11억, 전세 7억

10년 내 고점 매입시: 2022년 2월 매매 14.45억 전세 9.3억 

10년 내 저점 매입시: 2019년 8월 매매 8억 전세 5.4억 

*고점 매입시 수익률 (110000-144500)÷(144500-93000)*100 = -67% 

*저점 매입시 수익률 (110000-80000)÷(80000-54000)*100 = 115%

▶ 현장사진

▶ 임장루트

봉천역 2번출구 - 이편한세상(랜드마크) -서울대입구역 상권 - 택지지구&학원가 - 봉천역4번출구

▶ 임장 후기

주변에서 보기 드문 신축급 아파트이다. 그래서 가장 가격이 높고 랜드마크인거 같다

봉천역에서 충분히 도보로 접근 가능한 거리. 하지만 내부에 오르막이 있는편.

1단지 2단지 3단지로 나뉘어져 있는데, 2단지는 더 안쪽에 있어 1단지를 더 선호할것으로 보임

시설은 신축답게 깔끔한 편이며, 주차장에 주차 자리가 남아 보이진 않았지만 이중주차 또한 없었음

동간거리가 약간 좁은 편

초품아는 아니지만 초등학교까지 입구동은 3분 컷으로 가까움

학군이 안좋은 편이며, 사실상 학원가가 없다. 그나마 2호선 위쪽에 택지지구에 조금 있음

아파트 주변 상권은 그냥저냥 생활용 상권 수준

상권은 주로 서울대입주역 주변을 이용할것으로 보이며, 해당 상권엔 주로 20대가 많이 보임

이편한세상에는 영유아가 많이 보였으나, 택지지구에는 영유아보다는 중학생이 더 보이는 듯 함