내집마련 기초반 1강 강의 후기 [내집마련 기초반 46기 94조 행끼리]

1강

와닿은 점 : 배운대로 한다.

적용해보고 싶은 점 : 못난 마인드 버리기 (내 기준으로 보지말고 세상 기준으로 보기)

1) 부동산 기초상식

-지금 집 사도 괜찮은가요?

더 기다려서 사야할까?

반포자이 84 사이즈 가격이 39억에서 30억으로 거래되며 뉴스에서는 가격이 계속 떨어질 것이라 판단하지만 실제로는 33억 실거래가가 나옴. 그렇기때문에 주변 말에 휘둘리지 말고 나만의 기준을 가지고 판단하는 것이 필요.

단기적으로 등락이 있지만 장기적으로는 우상향한다.

왜? 필수재이자 투자재이기 때문에 물가가 오르면 부동산 가격도 오른다.

투자재는 사람의 마음에따라 가격이 결정되기때문에 장기적 우상향을 장담할 수 없다.

PIR의 방향은 집값과 비슷하다.

※PIR- price / income ratio 연봉을 한푼도 안쓰고 집을 살 수 있는 지수

ex) 연봉 5천인 사람이 5억짜리 집을 사면 PIR은 10

전세가율이 높으면 집을 살수 있는 잠재수요자가 늘어나고 전환비율(전세에서 매매로)이 높아짐.

새로운 분위기가 생기면 집을 매매할 수 있음. 하지만 전환비용이 작아도 사려고 하지 않는다. 왜?

전세로 살다가 집값이 오르면 겁을 먹는다. 떨어질때도 전세가 몰려서 전세가가 올라간다.

지금 집을 사야하는 이유? PIR이 올라가지 않고 내려갔다.절대적인 소득 대비 가격 자체는 많이 내려옴,=.

대충 가격이 저렴하다고 판단하는 시기

가) PIR 12이하

나) 전세가율 60%이상

BUT! 어떤 단지들은 많이 빠졌고 어떤 단지들은 많이 빠지지 않았다.

SO! 해당 물건이 고점 대비 25% 이상 하락했고 내마음에 든다면 매수해도 좋다.

등촌주공 7단지와 선사는 가격이 더더 떨어져야 한다.

summary

언제 사더라도 잘 고른 집에 장기간 거주한다면 잃지 않는다. 그러나 가급적 싸게 그리고 안전하게 사고 싶다면 소득대비 가격과 전세가율을 봐야한다.

Q. PIR은 나의 기준인가? 평균기준?

-인구가 줄면 집값도 떨어지지 않을까요?

집에서 살 사람이 줄면 필요한 집도 결국 줄어들지 않을까?

인구는 계속 줄고 있으나 수도권 인구는 점점 늘어나고 있다.

합계출산율이 2.1이 되어야 인구가 유지된다. 우리나라 2.1 밑으로 떨어진지 30년되었다.

이미 1992년부터 인구가 감소하고 있는데도 불구하고 서울의 집값은 계속 올랐다.

출생율이 낮지만 사망율도 떨어진다. 더 지배적인 요소를 알아야 한다.

이미 주요지역 인구는 감소중에 있다. 하지만 집값은 상승중이었다. 부산은 서울의 미래이다.

선진국중에 합계 출산율이 2.1인 나라가 없다. 결룩 사람들이 몰리는 곳에 아파트를 사야한다.

국내 주택 중 아파트 비율은 60퍼이고 인구가 줄수록 빌라가 먼저 공실이 될것이다.

그리고 아파트도 공실이 생길텐데 비인기 아파트가 먼저 빠질 것이다.

1-인구가 늘고 가구도 느는곳 > 수도권

2-인구가 줄고 가구가 느는곳 > 광역시(인천 제외)

3-인구도 줄고 가구도 줄어드는 곳 > 목포, 김천, 서산 등등 사지 말아라!

적어도 수도권, 광역시 아파트 내집마련은 필요한 일이다. 일반화하거나 극단적 주장은 신뢰하지 말고 반드시 쪼개어 생각해보는 습관을 가지자.

summary

인구감소의 속도가 중요하며 향후 주택 양극화에서 필수 키워드를 잊지 말아야 한다.

(수도권 아파트 & 광역시 신축 아파트)

2)내집마련 기본

-내집마련 가이드라인

방법선정-예산확인-후보지역선정-입지분석-매물확인-현장확인-거래하기(내가 원하는 가격을 만들어봐야겠다)

-내집마련 방법 선정하는 법

일반매매

개념 : 일반적으로 대다수의 사람달이 중개사에 의뢰하여 부동산을 거래하는 방식

장소 : 부동산 중개업소

장점 : 가장 일반적이고 수월함

단점 : 급매를 제외하곤 시세대지 싸게 못삼 > 지금은 단점이 아니다 좋은 시기이다

청약

개념 : 청약관련 예금을 통하여 일정한 요건을 갖춘자에게 분양되는 아파트의 매매를 신청할 수 있는 자격을 주는 제도

장소 : 청약홈

장점 : 새아파트 입주할 수 있는 기회 정책 활용을 통한 효율적 내집마련

단점 : 고분양가일 경우 하우스 푸어 우려 활황기엔 경쟁이 심함 절차나 내용이 복잡함

+주택공급의 싸이클 : 분양안함 > 공급 감소 > 전세 상승 > 전환비율이 적음 > 매가가 올라감

경공매

개념 : 법원에서 채무자의 부동산을 압류한 후 대신 팔아 그 대금으로 채권자의 금점채권을 충당하는 것

장소 : 법원(공매는 온비드 사이트)

장점 : 시세보다 싸게(낙착가율마만큼) 살수 있음

단점 : 명도 등 개인의 역할 증대, 관련지식 등 별도의 준비가 필요함.

-예산 확인하는 법

종잣돈, 대출가능액, 내 예산 구하기

집값만 예산이 아니다!

예산 = 매매대금 + 취등록세 세금 + 중개수수료(매매대금/지자체별로 상이함)+등기비(법무사 수수료 다 비싸게 부른다)+인테리어비용

대출기본지식 > 솔직히 직업이 이거라 정리 안함

그래도 새로운 인사이트 > 만기일시상환에대한 새로운 생각!

ex)압구정현대아파트 분양가 5천만원 30년 만기일시 상환시 3천만원 대출했다면 이제 상환할때도 3천만원은 충분히 상환 할 수 있음 왜냐면 지금 압구정현대아파트 50억보다 훨씬 넘기 때문.

-내 예산 구하기

종잣돈과 소득수준을 파악하기 > 활용할 수 있는 대출 확인하기 > 소득으로 감당 할 수 있는 대출한도 > 대출종류별 대출한도 > 지역별 대출한도 >매매가 기준 확인 > 최종 DSR/DTI 확인

[대출가능액 = 3-4-5-6-7 단계별 한도 중 최소값]

종잣돈 = 내가 현금화 할 수 있는 모든 자산(자본) > 토스

1. 종잣돈과 소득수준 파악하기 :소득 = 세전(대출의 종류를 판단하는 기준) 세후(상환여력을 판단하는 기준) > 원천징수영수증(홈텍스)
2. 활용할 수 있는 대출 확인하기 : 주금공정책자금대출 안되면 일반대
3. 소득으로 감당할 수 있는 대출한도 : 월상환한도 = 월 세후소득 - 생활비

: 감당가능 대출한도 = 월 상환한도 * 120(150)

4.대출종류별 대출한도

5.지역별 대출한도

6.이왕이면 좋은 것을 사기 위해서 대출을 받을 수 있는만큼 받자.

영끌 아닌 안전한 대출가능 금액 간단공식

주담대 % 기준 원리금 상환액 < 저축가능액의 2/3

-후보지역 선정하는 법

> 서울에서는 영등포가 평균

> 경기도에서는 빨간 곳을 봐야한다. 빨간곳 아니더라도 새 아파트는 괜춘하다

내 예산에서 살 수 있는 아파트 리스트 만들기!

나와 배우자가 같이 생활 할수 있는 지역 선정하기

내 예산보다 10~20% 정도 비싼 집들을 한번 보고 시세 추이를 보기

리스트를 만들어서 보다보면 시세변동을 알 수 있다.

3)종잣돈을 위한 보험정리법

-보험을 알아야 할 이유

행복이란?

내집마련을 하는 이유?

> 내가 사랑하는 사람들이랑 좋은 시간을 보내기 위해서.

보험이란?

내 위험을 남에게 넘기고 그 위험이 돈으로 환산할 수 있는 것

-살릴보험 vs 죽일보험

저축성 보험, 변액자가 들어가는 보험, 보험료가 지나치게 비싼 종신보험, CI보험

보험가입 잘하는 법

> 다이렉트 적극활용 > 보험도 비교해보고 가입 > 보장성 활용하되 나머지는 스스로 운용 > 리모델링은 신중하게

보험 정리 잘하는 법

가입보험 모두 확인> 과해보이는 보험 선정 > 잔여납입기간/해지환급금 확인 > 해지 혹은 배서(보험내용 변경)