▶ 아파트명
의정부역푸르지오더센트럴 (의정부동)
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
경기도 의정부시 사업체수 26,642개 / 종사자수 122,077명
2. 교통
강남 80분 / 여의도 73분 / 시청 57분
3. 학군
동암중학교 79.2% // 발곡중학교 72.8%
4. 공급
2024년 / 2641세대
2025년 / 718세대
(인구 63,977명 x 0.05 = 3,198 세대)
▶ 과거 시세
▶ 수익률 분석 (3년내 투자 타이밍)
현시세: 의정부역푸르지오더센트럴아파트 24평 현재 매매 4.6억, 전세 2.5억
3년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 6억 전세 -
3년 내 저점 매입시: 2013년 12월 매매 4.25억 전세 2.5억
*고점 매입시 수익률 (46000-60000)÷(60000-25000)*100 = -40%
*저점 매입시 수익률 (46000-42500)÷(42500-25000)*100 = 16%
▶ 현장사진
▶ 나의 생각
1) GTX-C 내년 착공 되어 사업진행된다면 강남접근성이 30분이내로 C등급에서 S등급으로 변모 (예상 29년)
2) 신세계 백화점이 입점되어 있고 롯데마트 1km 주변에 있어 A등급
3) 학군의 경우 의정부에서는 상위권의 중학교가 포함되어 있으나 전반적으로는 학군지는 아님.
4) 공급은 5% 수준으로 확인하였을때 입주물량이 24년은 만족하나 25년부터는 부족하다고 보임.
(단, 인구 유입은 적은 상황으로 향후 GTX 호재가 된다면 인구의 유입이 될 것으로 보이며, GTX 노선의 30분이내
역근처 단지의 비교 분석으로 가치 판단 필요하다고 생각하였고, 저평가된 단지를 찾는 것이 유효해 보임)
5) 직장의 경우 의정부내에 수요는 적지만 서울 접근성으로 Cover 가능하다고 판단하나 장기적인 상황으로 투자해야
할 것으로 판단됨.
6) 덕정지구 메인 입지에 대해서도 고민이 필요하다고 생각함 (입주물량이 의정부만이 아닌 덕정도 포함하고 별내도
잠재적인 부부으로 전반적으로 판단해야된다고 생각함)
이제 첫 시작이고 이러한 단지 분석이 늘어나면 비교 분석이 더 Detail 할 수 있다고 생각하며 향후 계획에 대해 많은 생각을 하게되는 과제라고 생각합니다.
이상입니다. 모두 다~~~생각대로 이루어지길 바랍니다~~
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