▶ 아파트명
동래구 명륜동 힐스테이트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
동래구 사업체 수 27,667개 / 종사자 수 97,700명
C등급 / 동래구 종사자 수는 10만명 미만으로 C등급이다.
2. 교통
센텀시티역 부산2호선 - 25분
국제금융센터 부산은행역 - 42분
강서구청역 - 43분
B등급 / 부산의 양질의 일자리가 있는 주요업무지구 센텀과국제금융센터가 자차로는 30분 전후로
부산의 교통망으로 봤을때 멀지 않지만 아주 가까운 거리는 아니다.
3. 학군
C등급 / 등급으로는 C등급이지만 동래구 전체가 학군이 좋은 편이며
보통학력이상 특목고 진학률 8.9%로 높은 편이라 부산에서는 상위권에 속한다.
4. 환경
A등급 / 백화점을 걸어서 15분 이내로 갈 수 있고 주변 상권 형성이 잘 되어 있어서 환경이 아주 좋다.
5. 공급
동래구 인구수 ✕ 0.5
27.2176 ✕ 0.5 = 1.360
1.360(1년) , 5.440(4년)
2023년 : 257세대
2024년 : 5257세대
2025년 : 0세대
2026년 : 0세대
2027년 : 0세대
5년간 5.514세대
A등급 5년의 시기로 봤을때 등급은 높지만 2024년에 레미안포레스티지4043세대가 입주를 하면서 공급물량이 엄청나게 쏟아지기때문에 이 시기에는 매매,전세가가 떨어져서 들어가기 좋은 시기가 될 수도 있으니 잘 살펴보아야겠다.
▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)
현시세:명륜힐스테이트 32평 현재 매매 7.9억, 전세 3.9억
10년 내 고점 매입시: 2020년 11월 매매 9.7억 전세 4.9억
10년 내 저점 매입시: 2019년 2월 매매 5억 전세 3.1억
*고점 매입시 수익률 (77000-97000)÷(97000-49000)*100 = -41.6%
*저점 매입시 수익률 (77000-50000)÷(50000-31000)*100 = 142%
▶ 현장사진
댓글
