동래구 명륜동 힐스테이트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 3십억 5소가조 디스이즈삼부자]

▶ 아파트명

동래구 명륜동 힐스테이트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

동래구 사업체 수 27,667개 / 종사자 수 97,700명 

C등급 / 동래구 종사자 수는 10만명 미만으로 C등급이다.

2. 교통

센텀시티역 부산2호선 - 25분

국제금융센터 부산은행역 - 42분

강서구청역 - 43분

B등급 / 부산의 양질의 일자리가 있는 주요업무지구 센텀과국제금융센터가 자차로는 30분 전후로

부산의 교통망으로 봤을때 멀지 않지만 아주 가까운 거리는 아니다.

3. 학군

C등급 / 등급으로는 C등급이지만 동래구 전체가 학군이 좋은 편이며

보통학력이상 특목고 진학률 8.9%로 높은 편이라 부산에서는 상위권에 속한다.

4. 환경

A등급 / 백화점을 걸어서 15분 이내로 갈 수 있고 주변 상권 형성이 잘 되어 있어서 환경이 아주 좋다.

5. 공급

동래구 인구수 ✕ 0.5

27.2176 ✕ 0.5 = 1.360

1.360(1년) , 5.440(4년)

2023년 : 257세대

2024년 : 5257세대

2025년 : 0세대

2026년 : 0세대

2027년 : 0세대

5년간 5.514세대

A등급 5년의 시기로 봤을때 등급은 높지만 2024년에 레미안포레스티지4043세대가 입주를 하면서 공급물량이 엄청나게 쏟아지기때문에 이 시기에는 매매,전세가가 떨어져서 들어가기 좋은 시기가 될 수도 있으니 잘 살펴보아야겠다.

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세:명륜힐스테이트 32평 현재 매매 7.9억, 전세 3.9억

10년 내 고점 매입시: 2020년 11월 매매 9.7억 전세 4.9억 

10년 내 저점 매입시: 2019년 2월 매매 5억 전세 3.1억 

*고점 매입시 수익률 (77000-97000)÷(97000-49000)*100 = -41.6% 

*저점 매입시 수익률 (77000-50000)÷(50000-31000)*100 = 142%

▶ 현장사진