투표 전날과 당일. 고향을 방문하여 임장을 다녀왔습니다.

누가 시키지도 않은 일인데, 머릿속에 오만가지 생각이 뒤섞여 일단은 부딪히며 풀어야겠다 싶었습니다.

기초 과정에서 배운 앞마당이란 투자의 기준을 잡을 수 있도록 도와주는 역할을 하는 것 같았고, 저에게도 그런 곳이 필요하다고 강하게 느꼈습니다.

우선은 강의 내용대로 내가 잘 안다고 생각하는 지역, 고향을 앞마당으로 만들어보자는 취지로 움직였고

1. 랜드마크를 보고
2. 수준에 맞는 집과
3. 살고자하는 집을 보라.

이것을 이번 공부(임장)의 중점으로 삼았습니다.

하지만 고향을 방문하기 전부터 생각하고 있던 것들은

1. 내가 살고싶은 집을 보고
2. 투자하고싶은 집 (랜드마크)을 본 다음에
3. 그 외 수준에 맞는 집을 보자!

순서였는데, 고민하고 씨름하다간 아무것도 하기 싫을 것 같아 발 가는대로 걸으며 주변을 관찰했습니다.

왼쪽부터 첫날, 비하동 [서청주 파크자이]를 보는 루트

다음날 복대동 [두산위브지웰시티 2차] , [금호어울림 1,2단지] / [두진 하트리움] , [신영 지웰홈스]를 보는 루트.

걷는 과정에서 희망 거주지역 주변 아파트들과 상가 등 다양한 것들을 보고 느낀것을 적어 기억에 남기는 것이 이번 공부의 목표입니다.

아래부터는 정리하는 내용으로, 말을 짧게 정리하겠습니다.

서청주 파크자이

우선은 위치.

서청주 파크자이는 차량으로 15분 거리 이내에 백화점과 마트, 일자리, 학군까지 두루 갖춘 곳이다.

지역 랜드마크인 <지웰시티 1, 2차>에 비해 접근성이 떨어지긴 하지만, 나름 신축이라는 장점과 공원을 끼고있는 단지라는 점에서 숨통이 트이는 매력적인 아파트라 생각된다.

단지 입구.

서쪽에 고속도로를 끼고 있음에도 전혀 소음을 못 느꼈고, 북쪽으로는 오래된 주택가와 막 들어선 상가들이 드문드문 보였다. 아직까진 상권이 형성되지 않아 공실이 눈에 띄긴 했지만 6년차 아파트라는점을 생각해보았을 때 10년까지 기다려볼만 하다고 생각한다.

역시나 신축답게 알찬 시설들이 눈에 띄었다. 헬스장, 어린이집과 경로당, 티하우스의 조경이 보기 좋았다.

여름에는 물을 담아 청량한 느낌을 내려나. 놀이터를 이용하는 주민들과 족구장에서 배드민턴을 하는 부녀등 적극적으로 단지를 활용하는 모습이 보기 좋았다. 맘스 스테이션도 군데군데 있었다.

신축의 이미지에 비해 분리수거장은 다소 어수선한 느낌이었다. 단지내 분리수거장이 대부분 외부까지 늘어뜨리는 모양새였음.

입구 사진. 동 간격이 널찍하니 참 살기 좋겠구나 싶었다. 고속도로 사이에 한적한 도로를 조깅하며 운동하는 남성이 보였다.

파크자이는 이름답게 단지 내에 공원을 끼고 있다는 것이 가장 큰 매력포인트가 아닐까 생각한다.

물론 단지 소유는 아니기에 아파트 내부에서 진입하는 곳은 아니었지만, 조성되어 있는 공원도 걸어보았다.

청설모가 돌아다니는 자연을 눈앞에 둔다니.

일부 매물은 숲뷰를 강조하며 올라와있었는데, 산이 생각보다 높아 일부 단지의 저층에서는 남향이라도 해를 못받겠구나 하는 생각이 들었다. 적어도 10층은 넘겨야 숨이 트이지 않을까.

부족한 상권, 다행히 마트가 있었다.

편의점도 몇군데 보긴 했지만, 역시 마트가 있어야 사람이 사는 곳이라고 생각한다. 인근의 대형마트는 롯데마트가 1.5Km 거리에 2개가 있고 자가 이용시 5~10분 / 대중교통 이용시 20분 내외로 측정된다.

내부를 돌아봤을 때, 이렇다할 장점이 없는것으로 보아 입주민들도 장을 볼땐 대형마트로 가지 않을까 싶었다.

▶ 입지평가

1. 직장

구 기준 B등급 / 시 기준 S등급

2.교통

S등급~A등급 (8~11분 소요) / 출퇴근시 막힐것을 고려하면 넉넉히 잡아 20분

3.환경

C등급~B등급 : 1Km이내 기준.

냉정하게 따져보았을 때, 대형마트가 없다는건 불편하긴 하다. 제아무리 차량으로 10분거리라고 해도, 마트가 길 건너에 있는 지역에 비해 꺼려지는 것도 사실.

넓게 보자면 1.5Km안팎으로 현대,NC백화점과 홈플러스, 롯데마트가 있긴 하다.

단지 내에 공원이 조성되어 있다는 점이나, 도로 건너에 산이 있어 러닝, 등산으로 건강을 유지하기에도 좋아보였다. 비교적 지대가 높아 위치만 잘 잡으면 도시 저 멀리까지 뻥뷰를 즐길 수 있을 것 같다.

4.학군

B-등급..정도?

복대중 (인근) 81.8% / 솔밭중 92.7%

조금 벗어나면 학원가도 크게 있지만, 유흥가가 많이 섞여있다는 점에서 마이너스.

근처에 있는 유흥가(하복대)는 학창시절부터 악명이 높았다.

5.공급

C등급

향후 3년간 밀려있는 공급이 많아도 너무 많다.

위에 나와있는 세대수만 따져도 18000세대가 조금 안되는데

청주시 인구 387,071명

18000세대 / 3년 = 연간 6천세대 (대략)

인구대비 387,071*0.005= 연간 1935세대

수요를 3배정도 초과하고, 미분양이 날 것까지 생각했을때 향후 리스크가 있다고 판단함.

흥덕구 인구와 공급만으로 따져도 과다공급이라고 생각한다.

인근 대장 아파트들 관리비가 30~40씩 나오는 것을 보면 이상하게 저렴한것 같기도 하다.

왜일까?

일부 내역을 제외한 금액인것 같기도 하다. 나중에 인근 부동산에 방문하면 관리비도 물어보고 이중체크 할 것.

과거 시세

과거 저점 19년 6월 (최초 전세발생 기준)

매매 3억 1,474만원 / 전세 2억 2000만원

과거 고점 21년 10월

매매 5억 9,750만원 / 전세 4억 1,800만원

<서청주 파크자이> 종합평가

직장 : A / 교통 : S- / 환경 : C+ / 학군 : B- / 공급 : C-

전세가가 70%대에 머물러 있다는건 거품이 끼지 않았다는 의미도 되지만, 한편으로는 투자수요가 별로 없다는 의미도 된다. 예쁜 외관과 한적하고 살기 좋아보임에도 불구 / 거래량이 적은것도 사실. 실수요자들이 많이 들어온걸까? 현재로썬 살고싶은 집을 보는 것이기에 더욱 냉정하게 평가해야한다.

고속도로 건너편에는 산이 있어 개발의 가능성이 없어보이고, 주변에 비슷한 입지의 단지들이 더 생길것으로 보아 경쟁력도 떨어질 것 같다. 공급이 많아도 너무 많다. 랜드마크 인근의 10년~15년된 아파트와 비교했을 때 파크자이는 신축임에도 가격대가 비슷하다. 접근성과 입지에서 확연한 차이가 드러나기 때문이 아닐까.

이런 경우나쁘지 않다 : 실거주, 아이를 낳지 않고 둘만 살 것이고, 부동산의 가격에 크게 연연하지 않는다면.

하지만 10년 뒤를 생각해봤을 때 서청주 파크자이가 내 자산에 플러스 요인이 될 것인가? 라고 묻는다면, 나는 글쎄,라고 대답할 것 같다.

이미지가 계속 붙지 않아서 2탄에 이어서 계속 쓰도록 하겠습니다.