[칸부] 단지 선호도에 눈이 멀었던 전세빼기 경험담

안녕하세요

칸부입니다.

지난 1월 지투에서

끈질긴 협상 끝에

튜터님과 조원분들의 도움으로

2호기 매매계약을 마칠 수 있었습니다.

그 이후 전세계약 과정에서

순간순간 느꼈던 감정과

배웠던 것들을

남겨보고자 합니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10566511

1월 14일 매매 가계약금 송금

2월 19일 전세입자 퇴거(D-35)

4월15일 매매잔금(D-92)

전세 만기는 약 한달!

사자마자 전세 빼기

골든타임을 맞이했습니다.

2월 세입자 퇴거 D-36 / 잔금 D-92

희망회로를 돌렸던 이유

매매 가계약금이 들어가자마자

금방 나가겠지 란 여유로운 마음으로

매수 부동산에만 전세를 내놓았습니다.

하지만

한달이라는 기간 안에

세입자를 맞춰서 구하기란

쉬운 일이 아니었습니다.

그럼에도 제가 여유를

부릴 수 있었던 이유는

(쓸데없이..)

1. 단지에 대한 확신

학군지 주변 단지들 중에서도 가장 먼저 선호를 받고 있었고

전세 물건은 딱 1개. 제 물건이 전부였습니다.

주변 경쟁 매물과 비교해도 상태도 좋았습니다.

2. 공급보단 학군

해당 시기 입주하는 아파트가 있었지만 투자한 단지와는

크게 관련없는 생활권이었기 때문에

새아파트보단 학군에 대한 니즈가 더 강력하겠다고 믿었습니다.

3. 최근 거래가격

불과 며칠전까지만해도 제가 매수한 물건보다

상태도, 층도, 단지도 더 별로인 물건들이

제가 원하던 가격에 거래되고있었기 때문에

이 기간 안에 전세입자를 구하지 못해도 늦지 않는다는

천하태평한 마음이 있었던 것 같습니다.

4. 보유한 현금

제가 가진 현금과 매도인의 현금을 합치면

세입자에게 돈을 돌려주는 것이 가능한 상황이었습니다.

(이러지마 제발)

이러한 다양한 이유들이

희망회로를 더 굴리게 하고

시야를 좁게 만들었던 것 같습니다.

새학기(3월) 시작 한달 전이라는 기간이

저에게는 길게 느껴졌습니다.

그래도 이왕이면

새로 들어오는 세입자 전세금으로

해결하는게 가장 좋기에

배운대로 행동하고자 했습니다.

가계약을 하고 2주일의 시간이 지난 뒤

매수 부동산 사장님께 양해를 구하고

주변 부동산으로 전세를 내놓기 시작했습니다.

인근생활권까지

점차 넓혀가며 매일 5군데씩

직접 전화를 걸어서

물건을 내놓았습니다.

직접 전화를 걸면

좀 더 감정적인 어필도 되고

제 물건을 더 잘 브피링 해주실 거라

믿었습니다.

하지만

집을 보러오는 전세손님이 없자

보여주는 것에 대한

거부감이 없었던 세입자분도

불안함에 저에게 전화를주셨습니다.

집보러오는 손님이 없는데,,전세금 돌려받을 수 있는거죠?

네, 그건 걱정하지 않으셔도 됩니다.

대신 남은기간동안 잘 좀 부탁드리겠습니다.

(저 돈 있어요!.)

집을 계속 보여주실 수 있도록

세입자분을 안심시켰고, 세입자분께서는

그 부분에 있어선 적극적이셨습니다.

2월19일 매매잔금 D-56

상황인식

네....

제 희망과는 다르게 세입자는

바로 구해지지 않았습니다.

기존 세입자가 나가고 나서야,

현실을 직시하기 시작했던 것 같습니다.

D-56

이미 골든타임에 들어갔다는걸 인지한 순간

처음으로 불안감이 엄습했습니다.

"뭐가 문제일까,,,? 가격? 상태?"

도통 감이 잡히지 않은 상황에서

일단 할 수 있는 일을 했습니다.

세입자가 나가는날 비어있는 집 상태를 확인해보고

수리 범위를 가늠해보았습니다.

씽크대 볼교체, 도배, 등 정도면 되겠다라는

사장님의 말씀도 있었고, 저 역시도

나와있던 매물들과 비교했을 떄,

제 물건이 가장 우선이 될 것이라고 생각했습니다.

당시 지투실전을 듣고있던 동료와 함께

인테리어 현장 견적을 받아보았습니다.

00님이 보기엔 집상태 어때요?

화장실, 싱크대..

어..음....

그리고 한마디 더!!

A단지 확장 비확장 2.8억

B단지 확장 2.8억

B단지 비확장 2.5억

조장님꺼 3.0억 ㅎ

(내껀 사람들이 좋아하니까 비싸도 나간다구요!!)

ㅋㅋㅋㅋ

외면하고 싶은 반응이었지만,

제3자의 객관적인 시선을 알 수 있었습니다.

집으로 돌아오는 길

그동안의 과정을 복기해보았습니다.

내가 놓치고 있는게 뭘까..?

모르겠다. 일단 할 수 있는 일을 하자.

다음날, 전세빼기 관련 실전 경험담을 찾아보고

적용해보면서 객관적인 시선을 입힐 수 있었습니다.

이걸 하고 나니까 제 물건이 조금씩 보이기 시작했습니다.

제가 투자한 단지 선호도에 대한 집착에서 벗어날 수 있었습니다.

(너 1등 아니었구나)

무엇보다도, 시간이 흐르면서

3월 새학기가 임박한 상황에서

학군에 대한 수요는 점점

얕아질 수밖에 없었고,

영향이 없을거라고 생각었던

타생활권 공급물량도,

같은 생활권 비학군 준신축, 신축 단지들도,

모두가 경쟁대상이 될 수 있다는 걸

인지할 수 있었습니다.

2월21일 매매잔금 D-54

전세 문자돌리기

빠르게 행동하고 선택해야했습니다.

하지만 대부분 처음해보는 일들이었기 때문에

누군가의 조언이 절실했습니다.

(누가 저좀 도와주세요)

이때, 제 행동의 지침서 역할을 해주었던

말씀들이 있었습니다.

칸부님,저는 그렇게 생각해요.

운의 영역에서 성공 확률을 끌어올리는

가장 좋은 방법은

되도록 많이 시도해보는 거에요.

저도 전세 뺄 때

쉬는날마다 매일 내려갔습니다.

2월 내마중 모임에서, 비브님

-

저는 99번째에서 빠졌어요.

끝까지 해봐야 아는거구나

내가 만약 전단지 80장만 돌렸으면

못했겠구나

제가 현장가서 비춘 모습들이

사장님들께 인상깊게 남았다더라.

"할 수 있다!" 외치면서 현장갔다.

2월 돈독모 - 결국해내는 사람들의 원칙. 웰뜨 튜터님

-

천만원씩 찔끔 낮추면 안되고

확 낮춰야돼요

경쟁자들이 못따라오게

보고 안한분들 어디로 갔는지,

꼭 확인해보세요. 그쪽 단지 경쟁매물

상태도 체크해야되니까요.

칸부님이 생각한 마지노선이 얼마인지

생각해보시고 만약 전세입자가 금액을

깎아달라고 했을때,

바로 대답해서 잡을 수 있어야해요.

요즘은 전세도 깎이더라구요.

1월 지투실전 리리킴 튜터님

이 이야기를 듣고나니, 그다음엔 무엇을

해야할지, 알 수 있었습니다.

골든타임 속에 있었고

만기는 점점 다가오지만 전세를 보러오는 손님은

역시나 거의 없었습니다.

제가 가장 먼저 했던 행동은

해당 생활권부터 인근 지역까지

전세 문자 돌리기였습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/2016347

[게리롱] 3분 만에 부동산 200군데에 문자돌리는 법(전세빼기용 부동산리스트 양식 공유)

이 양식.....^^ 다들 많이 들어봐서 아시죠?

네... 전 제가 이 양식을 사용할거라곤

정말이지 꿈에도 몰랐습니다.

해당생활권 포함 인근생활권까지

약 150군데 문자를 돌리고나니

전세를 보러 온다는 손님들이 조금씩

생기기 시작했습니다.

그리고 쉬는날마다

"할 수 있다악!!!" 을 외치며

현장을 내려갔습니다.

머리를 긁적이면서

문자 돌렸던 부동산 문을 열고,

경쟁 매물 상태를 확인하고,

끊임없이 전화임장을 하면서

현재 투자지역의 분위기와

제 물건의 경쟁력을

보다 더 정확히 알 수 있었습니다.

제 물건의 가장 큰 문제점은

가격, 상태

둘 다였습니다.

"도저히 안될 것 같다. 사람이 너무 없다."

지역 분위기와 제 물건의

객관적인 입장이 확인이 되고나니,

결정하는데에는 그렇게 오랜 시간이

걸리지 않았습니다.

화장실 2개, 싱크대 교체까지

수리범위를 넓히고

가격을 낮췄습니다.(-2천)

그리고 내용을 수정하고,

다시 한번 문자를 돌렸습니다.

상태와 가격이 좋아지니

제 물건에 대한 시선이

부동산 사장님들 속에서도

달라지는 것을 느꼈습니다.

상태와 가격이 좋아지니

제 물건에 대한 시선이

부동산 사장님들 속에서도

달라지는 것을 느꼈습니다.

하지만 여전히 시장은 냉랭했습니다.

저는 계속해서 현장을 갔습니다.

요즘은 실수요 시장이야.

신축도 거래가 잘 안돼.

지금 그 가격도 힘들어 더 내려야돼

계속해서 현장 사장님들의

이야기들을 들으면서 지역과

한 몸이 되려고 노력했습니다.

3월2일 매매잔금 D-44

전세계약

본격적인 인테리어에 들어가기 전까지

저는 계속해서 할 수 있는 것들을 했습니다.

도어락 문을 직접 교체도 해보고

인테리어 사장님께 더 부탁할 수 있는 건 없는지

계속해서 집 상태를 확인했습니다.

마치 그집에 사는 사람인것마냥

텅빈 거실에서 식사를 하고, 씻고, 독서하고

"오늘 전세 무조건 빠진다!" 100번쓰기를 외치고,

간절히 간절히 바랬던 것 같습니다.

그런 와중에

집을 보러오는 손님과 마주쳤고,

함께있던 부동산 사장님의

위풍당당한 표정을 보았습니다.

그리고 그날 저녁,

기적같이 전세입자의 가계약금을 받을 수 있었습니다.

"거봐~ 전세 그렇게 많이 안뿌려도 된다니깐~"

승리감에 도취한 사장님의 한마디에

한편으론 씁쓸하기도 했지만

저는 결코 슬프지 않았습니다.

계획대로 풀리지 않은

상황들이 많았지만

부동산 문만 열어도

제 물건을 모르는 사장님들이

단 한명도 없었다는 사실이

그래도 내가 할 수 있는 모든 것을 했다고

자신 할 수 있는 경험이었습니다.

이 과정들을 돌아보니,

경험없이 혼자서만의 생각으로는

의미있는 결과로 이어지기란 쉽지 않았던 것 같습니다.

차분한 마음으로 다시 원점으로 돌아가서

주변 동료분들에게 도움을 구하고,

실전경험담에서 배운 가이드라인대로

행동했습니다.

그리고 제 물건이 나가지 않았던 이유에 대해서

고민해볼 수 있었습니다.

단지 선호도가 아닌

가격과 상태 그리고 시장 분위기

어떻게 보면 간단한 것일 수 있지만

쉬는날 마다 현장을 밟고

왕복 9시간 거리를

침묵 속에서 고민하면서

답을 찾기 위해 노력했던

시간들을 견디지 않고 포기했다면

전 그 간단한 답도

얻을 수 없었을 것 같습니다.

누군가에겐 쉬운 해답이더라도

저는 그 시간을 견뎌야 하는 것이었습니다.

지금까지 투자자로서 해왔던 제 도전들

크고 작은 어려움에 맞서서

해답을 찾으려고 노력했던 시간들이

스쳐지나갔습니다.

부동산 투자가 그런 것 같습니다.

임장, 임보, 강의, 독서, 투자.

독립적인 투자자가 되기 위해서 겪게 되는

무수히 많은 어려움들 속에서

답을 찾고 결과를 얻는 것도 중요하지만

그보다 중요했던 것은

무던하게 포기하지 않고 견디고 견뎠던

그 모든 순간들었다는 것을요

투자하는 과정에서

무언가 잘 풀리지 않고

길을 잃는 느낌이 든다면

차분한 마음을 갖고

'할 수 있는 것'부터

하나씩 하나씩

시작해보시면 어떨까요?

여러분의 성투를 기원합니다.

동료♥

함께하면 멀리간다.

아참! 중요한 걸 빼먹었네요.

이 과정에서 저에게 정말 많은 응원과 도움을 주셨던 분들에게

감사함을 표현하고 글을 마무리하겠습니다.

이거만 보면 눈물이 납니다.

더 많았는데 어딨지... 저장해둘걸 ㅎㅎ

첫 계약부터 전세계약까지 9할 이상 활약해주신 나의 멘토 리리킴 튜터님

함께해서 외롭지 않았다! 기꺼이 본인의 시간을 할애해주신 다람지니님

두번째 돈독모여서 더 좋았던 웰뜨 튜터님

행동의 신호탄을 날릴 수 있게해준 비브님

불시에 연락해도 언제나 상냥하게 연락 받아주시고 혜안을 주시는 해밀님

그리고 언제나 저를 진심으로 응원주시는 동료분들

부아조, 뽀망구, 리키즈, 내마중105조!

이젠 눈에 넣어도 아프지 않습니다.

'함께하면 멀리간다'의 의미를

또 한 번 알 수 있었던 시간이었습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

배운 것들을 정리하면,

0. 선호도에 집착하지말자. 선호도보다 중요한 것은 가격, 상태, 상황이다.

1. 학군 수요는 하반기 10월~1월. 이 기간을 넘어가면 수요는 얕아진다.

2. 전세는 빨리 뺴는 게 좋다. 빠르게 협상과정을 마무리하고 전세를 놓았다면, 수리없이 투자금을 줄일 수도 있었을 것 같다.

3. 희망회로보다 위험한 것은 없다. 가장 중요한 것은 팩트체크다.(투자하는 단지주변 생활권 분위기, 매물갯수, 상태, 공급상황)

4. 인테리어 견적 받을 떄에는 부분만 받지말고 올수리 기준으로 받자. (수리 범위가 확장 될 수도 있기 떄문, 시간 아끼자)

5. 가능하면 동료와 함께하자. (객관적인 시선)

6. 세입자가 집을 보여줘야하는 상황이었기 때문에, 관계에도 소홀히 하면 안된다. 신경쓰자.(불안한 마음 가라앉혀드리기)

7. 강의를 듣고, 독서모임을 하는 등 동료들에게 조언을 구하자. (생각치도 못한 답변들을 들을 수 있다.)

8. 전세 물건을 많이 내놓는 것을 두려워하지말자. 물건이 많이쌓여있어서 수요자들에게 이상하게 보여지는 것보단 접점을 최대한 늘리는 것이 중요하다.

9. 적정 전세가격을 알 수 있는 방법은 최대한 많은 전임, 임장을 하는 것이다. 부동산 사장님들의 공통적으로 말하는 교집합을 찾자.

10. 전세 보여주시는 부사님들께 비밀번호는 되도록 문 앞에서 전화로 알려드리자. (어떤 사람들이 보고갔는지 알아야 하는데, 간혹 집보고 브리핑 안해주시는 사장님들이 많음). 그리고 주기적으로 비밀번호를 바꿔주자.

11. 인테리어 협상하기 전에는 최대한 내 물건의 하자가 뭔지 알고 아주 사소한 부분이라도 꼭 같이 요청하자.

12. 전세가격 마지노선 항상 생각해놓기. 손님이 없는 상황에서는 누구든 잡아야한다.

13. 보통 토요일에 집보러 많이 오시기 때문에 금요일쯤 사장님들께 전화로 리마인드 해드리기

14. 사장님이 하시는 말씀은 반의 반도 믿지 말자ㅎㅎ

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