[칸부] 10채까지는 경험이다 (2호기 경험담, 세낀투자)

안녕하세요.

칸부입니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10458215

[칸부] 몽부내 튜터님 매물코칭 후기 _ 더 버는 투자란?

매물코칭이 끝나고 전수조사를 통해 다시 한번 저평가 단지를 확인한 뒤 이틀간 인근 부동산을 워크인으로 순례했습니다.

가격은 좋았지만 투자로서 마땅한 물건을 발견할 수 없었고 분위기가 여전히 좋지 않으니까 곧 좋은 물건이 또 나오겠지라는 믿음을 갖고 차분한 마음으로 지투실전반을 준비하기로 마음 먹었습니다.

멘토와의 만남

지투실전반 오픈톡방이 열리고 조원분들과 인사를 나누던 날. 부동산에서 전화가 왔습니다.

부사님 : "총각~ 매도자가 세입자 만기 날짜를 모르고 있었대. 당장 전세금을 돌려줄 수 없는 상황인가봐"

이전에 사장님에게 브리핑 받았지만 세입자 해외 출장으로 집을 볼 수가 없는 물건이었습니다. 마침, 세입자분도 다음날에 귀국하기로 예정되어 있었기 때문에 곧바로 물건을 볼 수 있었습니다.

학군지 준구축 선호하는 단지, 동향이지만 가격이 저층가격과 같았고 집 상태도 이전에 거주했던 신혼부부가 인테리어를 해둔 덕에 수리비가 많이 들어가지 않아보였습니다. 그리고 새학기 시작 전으로 아무리 상황이 좋지 않아도 전세 빼는게 가능하겠다는 희망회로도 있었습니다.

무엇보다 이미 해당 단지가 인근 단지들에 비해 저평가되어 있다는 확신이 들었고, 이물건보다 상태도 좋고 싼 물건은 없다는 것을 눈으로 확인했기 때문에 물건에 대한 확신이 더욱 커졌습니다.

최종 투자물건 검토에 앞서, 코칭을 해주신 몽부내 튜터님의 조언을 받아, 세입자 컨셉으로 인근 생활권의 실제 거래 전세가를 파악하고 예상되는 투자금을 가늠해본 뒤 투자를 해보기로 마음 먹었습니다.

<물건상황>

- 매매 3.85억 전세 3.4억 (가격 예시) /// 시세 - 저층 4.0억, 비선호동 4.0억, 전세 2.6~7억

- 세입자가 거주하고 있는 집

- 1달 반 뒤 전세계약 만기

대략 상황이 파악되었습니다. 비선호 동이지만 이미 저층 가격보다 저렴한 금액이었고, 전세입자는 만기 일자에 맞춰서 꼭 나가야하는 상황에서 매도자는 전세금(3.4억)을 돌려줄 수 없어 급하게 매도를 결심한 것입니다.

이와같은 상황에서 제가 쓸 수 있는 카드는 보유한 현금, 마통, 주담대 였습니다. 저는 이 집을 매수하고 싶다는 마음이 앞선 나머지 어떤 식으로 협상을 접근할지 구체적으로 생각해보지 못한 상황에서 단순히 잔금이 된다는 이유로 매수를 결심합니다.(배운대로 안할래..?)

매도자는 본인이 매수한 금액과 얼마 차이나지 않는 금액으로 내놓았고 저도 매도자의 마음이 헤아려지지만 세입자의 만기가 짧게 남아있고(급한 사정) + 거래가 활발한 상황은 아닌점(하락장)을 이용해 냉정하게 이 물건의 가격 협상을 시도했습니다. (잔금 해줄 수 있다는 조건으로...^..^..그러지마..)

제시한 매매 가격 3.6억 (목표 매수가 3.7억)

잔금을 치르지 않고 현재 상황에서 세입자를 구한다면 3.65억에, 잔금하면 3.6~3.65 사이에서 협상의지를 보이는 매도자였습니다.

아무리 제가 유리한 상황이어도 물건이 싸다라는 생각이 머릿속에서 떠나지 않았고 제가 아니어도 누군가 이물건을 채갈 수 있겠다는 불안감에 휩쌓였습니다. 강경하게 나오는 매도자의 태도와 그에 맞게 호흥하는 사장님 앞에서 중심을 잡지 못하고 흔들렸던 것 같습니다. 저는 어찌할 바를 몰랐습니다.

이 상황에서, 운이 좋게 지투반에서 리리킴 튜터님을 만나게 되었고 또 무슨 우연인지 급매 연락을 받은 다음날 튜터님과 1:1 면담을 할 수 있는 기회가 주어졌습니다.

조원분들께 양해를 구하고 가장 먼저 1:1 면담을 신청했고 지금까지의 상황을 설명드렸습니다. 위의 내용에는 빠져있지만 협상하는 과정에서 부동산 사장님과 꽤 많은 통화가 오갔습니다.(계속해서 사장님께 휘둘리고 있었음...)

상황 설명을 들은 리리킴 튜터님께서는

칸부님이 매도자한테 끌려다니는 것 같아요.

끌려다니지 마세요.

지금 칸부님이 훨씬 유리한 상황이에요

대출 시간이 좀 걸린다. 등으로 거리두기를 살짝하면서

주도권을 가져와야할 것 같아요.

리리킴 튜터님

이때 알았습니다. 제가 상황파악을 제대로 못하고 있었다는 것을요. 누가 얼.마.나. 더 유리한 상황이고, 매도자는 얼.마.나. 급한 상황인지 감정이입해서 들여다볼 생각을 하지 못했습니다. 경험부족도 있겠지만 그동안 너무 공부만 해온 것이 아닌가 좌절감이 느껴지는 순간이었습니다.

이미 잔금 칠 수 있다고 말해버린 상황에서 협상으로 완벽한 선점을 가져오기란 쉽지 않았습니다. 그리고 제 상황이 유리하다는 것을 알아버린 순간 처음 던진 가격이 후회되기도 했습니다. 더 낮은 3.5억을 질렀다면 3.5~3.6억 안에서 협상을 해볼 수도 있었을텐데 말입니다.

매매가 3.6억(매도인 3.77억 매수, 매도인 손해보고 파는 상황)

중도금 2.6억(현금+마통) + 매도인 보유 8천으로

전세금 3.4억을 돌려주고

잔금은 최대한 뒤로 미루는 조건

중도상환 수수료가 없는 '마통'을 활용하는 방법이 가장 베스트였고 새로운 임차 계약시 매수인인 저와의 계약을 체결을 1순위로 하는 방향으로 전략을 짰습니다.

주도권을 가져오다

위와같은 조건은 다음날 던져보기로 마음먹었습니다.(주도권을 가져오기 위한 일련의 과정) 하지만 날이 채 지나기도 전에 매도자와 저와의 가격 줄다리기를 하던 날 저녁 10시경 부사님께 전화가 왔습니다.

부사님 : "총각~ 잔금 4월 중순으로 하고 매매가 3.62억이면 할 생각있어? 주말에 이 집 보러오는 사람들도 있대. 이러다 놓치겠어"

(이 시간에 전화를 주다니 매도자가 진짜 급한 상황이긴 하구나)

칸부 : "집 보여주시고요. 매도자분 혹시 생각 바뀌면 다시 연락 주세요 사장님~"

중간에서 거래성사를 위해 많은 노력을 해주신 부사님은 본인이 다 만들어놓은 물건을 놓칠까 크게 염려하셨고, 만약 놓치게 된다면 저도 아쉽고 부사님에게도 미안해지는 상황이 될 수 있었기에 속으로 약한 마음이 일어나곤 했습니다. 하지만 투자할 땐 T가 되어야한다는 너나위님의 말씀을 떠올리면서 최대한 건조하게 이야기했습니다. (이렇게 말하고도 혹시나 물건이 날아갈까 겁이난 저는 다음날 투넘버로 전화해서 상황을 살폈어요.,ㅎㅎ;;)

그렇게 특약내용을 미리 작성해두고, 언제든 가계약금을 보낼 준비를 마친 뒤 마음을 가라앉히고 주말까지 기다렸습니다. 그리고 실전반 멤버들과 즐거운 단지임장을 하던 중에 사장님께 연락이 왔습니다. (이번엔 진짜다!)

부사님 : "총각 조건 맞춰 주겠대. 할거야??"

칸부 : "네 사장님 특약 문구 보내주세요"

사장님이 보내주신 특약 내용과 제가 준비한 특약을 조정하는 과정에서도 옥신각신 몇시간을 흘려 보냈습니다. 미리 준비해두면 금방 처리될 줄 알았지만 이 과정 역시 저에겐 쉽지 않았습니다. 다행히 매도인꼐서 제가 원하는대로 모든 조건을 따라주었습니다.

이 거래에서 각자의 입장과 주의해야 할 사항을 짚고 넘어가 보자면,

매도자 : 손해를 보더라도 빠르게 집을 처분하고 싶은 마음 → 전세금을 제때 돌려줘야 함. (전세금을 제때 돌려주지 못할 경우, 전세입자가 경매 신청할 수 있고, 매도인이 전세보증금반환보증보험에 가입하지 않았다면 전세보증금 전액을 물어줘야 할 수 있음)

전세입자 : 만기 날짜에 맞춰 이사 나가고 싶은 마음 → 전세금을 제때 돌려받아야 함. (매도자, 매수자와 함께 만나 전세 만기일에 전세금을 돌려줄 수 있는지 확인 해야함. 전세금을 돌려받지 못할 경우의 대책을 마련해야 함. 돌려받지 못할 경우, 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있는지 확인하고, 보험에 가입되어있지 않다면, 전세금 반환 청구 소송을 제기하는 등의 대책을 마련해야 함)

매수자 : 가치있는 물건을 싸게 사고 싶은 마음 → 안전한 거래. 전세금을 제때 돌려줄 수 있는지 확인. (중도금을 제외하고 매도인이 보유한 현금이 부족한 경우, 추가로 조달해야 할 자금이 있는지 확인하고, 자금 조달이 어려울 경우, 매매계약을 진행하지 않는 것이 좋음)

중개인 : 거래하고 싶은 마음

결국에 기존 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 구하기 위한 조건을 만드는 것이 중요했습니다. 그리고 그러기 위해선 돈이 필요했습니다.

위와같이 각자의 입장을 고려해서 가장 우선적으로 신경썼던 것은 책임감을 더하기 위해 중도금 지급할 때 매수자, 매도자, 세입자가 3자 대면한 자리에서, 매수인인 제가 매도자에게 중도금을 쏘고, 매도자가 임차인에게 최종적으로 전세금을 돌려주는 것을 확인하는 것이었습니다. 왜냐면 전세금(3.4억) + 중도금(2.6억)이 매매가(3.6억)보다 크기 때문에 이미 매도인이 손해를 보고 파는 상황에서 자칫 안좋은? 마음을 먹을 수도 있기 때문입니다.(물론 그러긴 쉽지 않겠지만 안전한게 좋으니까)

그리고 모든것이 순조로울줄만 알았던 계약날 당일. 전세 퇴거일에만 3자 대면을 할 줄 알고 있었던 저는 매도인, 전세입자, 매수인 모두가 한자리에 모인 상황을 보고 당황하게 됩니다. 어찌된 상황인가 했더니, 제가 계약금을 매도인에게 보내면 전세금(3.4억)+ 계약금(0.3억)만으로도 이미 매매가(3.6억)를 넘어가기 때문에 부사님께서 안전한 거래를 위해 미리 조치를 취해두셨던 것입니다. 전세 퇴거일에 오고갈 큰 금액에 대해서만 생각했지 이 부분까진 미처 생각치 못했습니다;;(일 잘하는 사장님 감사합니다.)

*계약날 상황

계약금 총 3000만원(매매가의 10%가 아닌 합의하에 수정가능)

매수인(칸부)은 계약금의 일부 2500만원을 매도인에게 송금

매도인은 저에게 받은 가계약금 500만원 + 계약금의 일부 2500만원, 총 3000만원을 전세입자에게 송금(이때 매도인과 세입자의 사인이 들어간 영수증 발부, 안전한 거래를 위해 문자까지 남기기 → 친필로 내용을 적고 확인을 도장이 아닌 서명만으로도 법적 효력이 있음)

빠릿한 부사님 덕분에 계약은 잘 마무리 되었지만 애초에 매매가를 뛰어넘지 않는 선에서 계약금(2천만원)을 협의하고 남은 금액을 전세 퇴거일에 중도금으로 한번에 해결했다면 계약날 세입자까지 등장시키는 번거로움은 없었을 것 같습니다.

계약하는 날 매도인을 직접 보고 느낄 수 있었습니다. 얼마나 급하셨고 얼마나 팔고싶어 하셨는지,,,그리고 매도인께서 세입자분에게 '심려끼쳐드려 죄송하다'는 말씀을 정말 정중하게 건내시는 모습을 봤을 땐 불안했던 제 마음도 차츰 가라앉힐 수 있었습니다.

결론적으로 매도자,세입자,매수자,부사님까지 모두 안전한 거래를 원했고 전 목표 매수가보다 1천만원 더 싼 금액으로 2500만원을 더 깎아서 원하는 계약을 마칠 수 있었습니다. 아직 세입자를 구해야하는 큰 숙제가 남아있지만 이 거래 한 건으로 저는 정말 많은 것을 깨닫고 배울 수 있었습니다.

우리가 매물임장에서 맞닥뜨리는 모든 과정과 사소한 행동 하나하나는 추후 협상을 하는데 있어서 매우 중요한 단서가 될 수 있기 때문에 그시간을 허투루 보내선 안되겠다는 생각을 하게되었습니다. 또한 투자하기 더 좋은 조건으로 만들기 위한 노력과 협상하는 과정에서 10채까진 경험이란 말을 비로소 깨닫게 되었고, 더 좋은 투자를 위해 많은 경험을 쌓아나가야겠다고 다짐한 순간이었습니다.

이번 투자는 옆에 멘토가 없었다면

투자하기 더 좋은 물건을 만들기 위한 노력,

리스크를 줄이기 위한 노력,

협상에서 주도권을 가져오기 위한 노력,

특약문구를 조율하는 등등등

과연 제가 스스로해서 이정도의 노력과 결과물을 만들어낼 수 있었을지 잘 모르겠습니다.

경험의 중요성을 알게 해주시고 제가 올바른 방향으로 나아갈 수 있도록 끊임없이 옆에서 바로잡아주신 리리킴 튜터님 너무너무 감사드립니다. 그리고 비오는 날 임장에 집중 못하고 폰만 보고있는 저를 보며 응원해주신 리리키즈 한분한분에게 큰 감사드립니다.

매서운 날씨와 하락장에서 좋은 물건을 만들기 위해 노력하고있는 수많은 동료분들 감기조심하시고 늘 응원하겠습니다. 화이팅!!

*복기*

1) 잔금 여력이 된다는 말은 굳이 알릴 필요없다.

2) 매도인의 상황을 잘 알고있어야 주도권을 계속 가져갈 수 있다.

3) 모든이들의 마음을 헤아리자

(매도인,매수인,세입자,중개인)

4) 나보다 잘하는 사람들과 함께하기

5) 실전경험담 많이 보면서 경험 레버리지 하자.

6) 매월 모의투자 계약서 써보기

*특약*

1) 매도자 또는 점유자는 매수인의 임대차 계약을 위해 적극 협조하기로 한다(임대차 계약시 계약금수령과 계약서 작성을 매수인이 하는데 매도인이 동의한다)

2) 중도금 지급은 매도자, 매수인, 임차인이 3자 대면한 자리에서 함께 진행한다.

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

강남역 20분컷 6억원대 역세권 아파트가 있다고? (심지어 2호선?)

https://link.weolbu.com/3S2fp2X

------------------------

월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.

원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.