탈부린의 내집마련 예산 계산 및 후보 단지 정리하기 [내집마련 기초반 46기 60조 60전에은퇴하조]

예산 계산

1. 내가 얼마나 띄엄띄엄 내 자산을 관리하고 있었는지 이 작업을 해보면서 여실히 깨달았다. 여기저기 흩어져 있던 자산을 하나하나 찾아서 한 곳에 모아두고 보니 아 이것도 있었구나, 맞아 얘도 있었어, 보험은 뭐... 얘기하면 입아프고.. 반성했다. -_-;;
2. IRP 계좌에 있는 자금과, 민영주택청약적금까지 끌어모은다면 더 많은 주택매수자금을 마련할 수 있어 상급지를 노릴 수 있겠지만, IRP 퇴직연금을 지금 인출할 시 비과세 환수 문제도 있거니와 최후의 보루로 남겨두고 싶었고, 청약에서 가점을 받을 수 있는 포인트가 없는데 왜 여태 유지해왔나 현타가 오는 주택청약적금도 일단은 만약을 위해 유지하고, 나머지 가용자금으로만 예산을 잡기로 했다.
3. 여러 특례대출 그 어느 것에도 해당사항이 없는 나는 일반대출이 유일한 옵션으로 나왔다. 문제는 대출가능금액이 내가 예상했던 것보다 훨씬 적었다는 것인데, 계산식에 이리저리 input을 넣어보며 output을 확인해보니 결국은 소득 대비 지출이 적어야 여유자금이 커져서 대출환수율이 높아지니 대출가능한도도 늘어나는 구조라는 것을 이해하게 되었다. 아직 자산소득이 없는 나의 경우 근로소득이 늘지 않는 한은 보험정리나 생활비 긴축운영 등을 통해 지출을 줄이는 방법을 고민하고, 장기적으로는 수익형 부동산이 있으면 좋겠다는 생각을 해보게 되었다.

후보 단지 정리하기

1. 너나위님 강의를 듣고 나니 어떻게든 내가 할 수 있는 선에서 최대한 한강 끄트머리라도 붙잡고 있는 곳에 집을 구해야겠다는 생각에 무게가 실렸다. 그래서 일단은 강의에서 언급되었던 지역 중 예산에 맞출 수 있는 용산구, 마포구, 성동구 매물들을 찾아보았고, 이 지역들과 경계에 있는 일부 단지까지 확장하여 리스트업 해보았다.
2. 과제 가이드에 따라 저층은 최대한 배제하고자 했지만, 교통 입지가 좋은 일부 지역은 후에 중층/고층 매물이 나오기를 기대하며 저층도 알아두었다.
3. 실거주용이 아닌 실보유용 집을 매수할 계획이라 평형보다는 가격에 맞추어 작성하다보니 소형부터 20평형, 일부 30평형까지 다양한 매물이 포함되었다. 그런데 평형이 모두 다르다보니 어디가 비싼 집인지 감이 안와서 평당가를 추가했고, 이 중에서 어떤 단지가 고점 대비 가격이 많이 빠졌는지 한 눈에 보이지 않아서 상한가 대비 현 매매가 비율을, 전세를 끼고 매수할 예정이라 전세가는 최근 실거래가를 반영하되 동기간 중에는 낮은 가격을 반영한 후 매매가 대비 전세가율도 추가하여 하여 내가 준비해야 할 자금을 보수적으로 계산해 볼 수 있도록 하였다.

과제를 해보니 이 두 가지 작업이 왜 내집마련을 위해 거쳐야 할 필수 단계인지 이해하고도 남음이 있었고, 만약 시장에 대한 이해나 내 상황에 맞는 정보를 모으고 작성하고 분석해보는 작업이 없이 투자에 뛰어들었다간 필패했으리란 생각이 들었다. 이제 남은 것은, 이어질 강의와 과제를 완주하고 배운 것들을 실행으로 옮기는 것 뿐이다.