e편한세상신촌 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 23조 워너비빅]

서대문구에 살면서도 이곳에 집을 살 생각은 없었기 때문에 정작 내가 사는 곳은 제대로 임장한 적이 없다.

그래서 과제를 하는 김에 서대문구 대장 아파트에 임장을 다녀왔다.

아파트명 : 서대문구 북아현동 e편한세상신촌

위치(지도)

입지평가

1 직장 서대문구 종사자수 118,256명 (약 12만 명)

2 교통 강남 54분 / 여의도 21분 / 시청 13분

3 학군 초등학교      북성초 (364m, 5분)

대신초 (398m, 6분)

중학교          이대사대부속 이화-금란중 (798m) 86%

중앙여중 (410m) 81%

한성중 (352m) 74%

학원가 아현역과 애오개역 사이 11개

4 환경 (편의시설) 현대백화점 신촌점, 이마트 신촌점, 신촌세브란스병원

5 공급 서대문구 인구 : 305,695명 (2024.5 기준)

적정수요 : 305,695 x 0.5% = 1,528

2024 입주물량 :  517

2025 입주물량 : 1,187

2026 입주물량 :  315

3년간 연평균 입주물량 : 673 (적정수요의 1/2 이내)

적정수요에 비해 공급물량이 부족하고,

공급 예정지 위치가 북아현동과 많이 떨어져 있고 다른 생활권이라

직접적인 영향은 없을 것으로 예상된다.

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 2024년 6월      매매 15.5억 전세 8.5억

5년내 고점 매입시 :      2021년 2월       매매 18.0억 전세 7.2억

5년내 저점 매입시 : 2023년 3월      매매 13.7억 전세 6.9억

현장 사진

910세대 총 22동으로 대단지. 역과 도로에 가깝지만 대로변(신촌로)에는 상가들이 줄지어 있고 상가 건물이 아파트와 대로변 사이의 가벽 역할을 해주어 단지는 택지 성격이 강하고 조용하다.

4단지 내에는 2호선 아현역으로 이어지는 출입구가 있다!! 입주민 전용이라면 큰 혜택이지만, 단지가 크고 4단지는 가장 끄트머리에 위치해 있어 1,2,3단지 주민들도 그만큼 혜택을 누릴 수 있을지?

단지 내부는 물론 평탄화 작업이 잘 되어 있지만 단지 밖에서 보면 제법 언덕에 위치해 있음을 알 수 있다.

2단지 바로 앞에 있는 북성초. 이 학교도 엄청 언덕배기에 위치해 있다 (아따… 아그들 빡씨겄다…)

e편한세상신촌은 행정구역상으로는 서대문구이지만 신촌로를 사이에 두고 길 건너에 마포더클래시와 마포래미안푸르지오가 보일 정도로 마포구와 인접하여 실질적으로는 마포생활권으로도 볼 수 있다. 그 인접성이 가격에 영향을 미쳐 마포구만큼은 아니지만 서대문구 대장아파트의 가격을 형성하고 있는 것으로 보인다.

e편한세상신촌이 가장 평지이면서 가장 지하철역에 근접한 곳에 위치하고 있고, 신촌로와 지하철역을 기준으로 이 단지 뒷편으로 신촌푸르지오, 힐스테이트신촌이 마치 층계논처럼 이어지고 있다. 양파링님이 아파트단지 이름에서도 아파트의 특징을 유추할 수 있다고 하셨는데 힐스테이트신촌은 말그대로 닉값을 하더라 (얼마나 언덕인지 공기가 달랐다). 그리고 당연하겠지만 역에서 멀어질수록, 경사가 가팔라질수록 아파트 가격도 영향을 받음을 확인할 수 있었다. 30평대 기준으로,

1. 서대문구 대장 1위 e편한세상신촌  15.5억
2. 서대문구 대장 2위 신촌푸르지오 14.6억
3. 서대문구 대장 3위 힐스테이트신촌  13.7억

투자 결론

입지 평가

저환수원리 평가