내집마련 예산 계산 및 후보 단지 정리하기 [내집마련 기초반 46기 파이어로 7ㅏ는 내마열차 출발=3하조 슬기로운 눈물]

안녕하세요, 슬기로운 눈물입니다.

가벼운 마음으로 시작했던 내마기 강의가 묵직한 울림으로 돌아온 1강이었습니다.

우리 가족의 전재산이나 다름 없는 돈이 들어가는 내집마련을,

아무런 노력과 고민 없이 여기저기서 들려오는 몇 마디에 휘둘려 결정할 뻔 했다니..

다시 생각해도 아찔하네요... 1강에서 배운 내용을 되짚어보며 과제 진행해 보았습니다.

[예산 계산]

1. 종잣돈과 소득 수준 파악하기.
2. 종잣돈
3. 전세금 : x억원
4. 현금성 자산 : x억원
5. 소득
6. 남편
7. 세전 : xxxx만원
8. 세후 : xxxx만원
9. 아내
10. 세전 : xxxx만원
11. 세후 : xxxx만원
12. 활용할 수 있는 대출 확인
13. 내집마련디딤돌 대출 -> 불가
14. 신생아 특례 디딤동대출 -> 불가
15. 보금자리론 -> 불가
16. 일반대출 -> 가능
17. 감당가능 대출한도
18. 월 세후소득 - 생활비 = 월 상환한도.
19. 감당가능 대출한도 = 월 상환한도 X 120(150)
20. 중요!! 무리하지 않는 범위 대출한도 -> 월 상환한도 x 2/3 = 5% 주담대출 이율로 계산한 원리금 월 상환
21. 대출종류별 대출한도
22. 일반 대출만 가능하므로 지역별 대출한도와 동일
23. 지역별 대출한도
24. 규제지역 -> LTV 50% / DSR 40%, 단, 생애최초 주택 구매 대상자이므로 LTV 80%, 총 대출금 6억 한도 가능
25. 비규제지역 -> LTV 70% / DSR 40%
26. 특이사항: 아내 이번 년도 복직 예정으로, 작년 소득이 잡혀있지 않음. 휴직 전 2년 평균 소득 기준으로 DSR 계산 시 포함 가능하다는 내용 있음. 정확한 확인 필요.
27. 매매가 기준확인
28. 계산해본 대출한도 중 감당가능 대출한도가 가장 적음.
29. 매매가 기준 = 종잣돈 + 감당가능 대출한도
30. 최종 DSR/DTI 확인
31. 일반 대출만 가능하므로 DSR(스트레스 DSR 염두) 40% 기준 충족 확인.

> 예산을 계산해보면서 느낀 점은, 현재 제 상황에서 생각보다 훨씬 많은 레버리지를 일으킬 수 있다는 것이었습니다. 사실 이게 진짜 가능한건지 의심이 갈 정도더라고요. 강의를 듣기 전이라면 상상도 하지 않았던 금액이었던....

반대로, 왜 이렇게 지금까지 자본주의의 원리를 이해하지 못하고 지냈는지 너무 아쉽네요 하지만, 과거는 과거일 뿐 내마기를 통해 이 중요한 내용을 배웠으니 실천만이 남은 것 같습니다. 아자아자 화이팅!!!

[후보 단지 정리하기]

계산한 예산과 매매가 기준을 바탕으로 평단가를 시세 기준 아래 조건과 더불어 후보 지역을 찾아보았습니다.

> 추가 조건: 서울, 30평대, 직장 출근 가능 범위(교통)

다행이 꽤 많은 지역에서 가능한 후보 단지들이 있었습니다. 이 과정에서 평단가 기준으로 판단했기 때문에, 평균 매매시세가 예산을 넘더라도 해당 지역에서 일부 가능한 단지들이 있다는 사실도 알게되었고, 앞으로 매수 가능 지역 설정 시 예산보다 조금 넘는 지역도 네이버 등 부동산 시세 확인 플랫폼을 통해 실제 확인해봐야할 것 같습니다.

일단 지역을 선정하고 후보 단지들을 추려보았는데 감사하게도(!?) 양이 너무 많아 이번 과제 기간에 모두 확인할 순 없을 것 같고, 남은 숙제로 계속 해나가야할 것 같다는 생각이 들었습니다... 하하하...

그런데 이 과정에서, 급지로 구분을 하더라도 그 안에 너무 많은 조건의 단지들이 있는데, 어떤 조건으로 후보 단지를 추려가고 결정해야할지 막막하기만 했습니다. 그래서 혹시나 판단에 도움이 될까하여 첫 강의에서 너나위님이 말씀하셨던 전고점 대비 하락률, 전세가율, 매매 전세갭 열을 추가하긴 했는데 그래도 아직 많이 부족한 느낌이었고, 그래서 다음 2강 강의가 너무 기다려지게하는 과제였던 것 같습니다.