안녕하세요
사랑하는 사람들을 지키고 싶은
부동산공부하는경위입니다.
어느새 [사전임보] 제출일이 있는
2주차에 접어들었습니다.
작년 실전반을 들을 당시만 해도
강의들으랴, 사전임보쓰랴, 임장다니랴..
말 그대로 혼돈의 카오스 속...
정신없이 지나갔던 것 같은데
이번 지투반 수강 중에는
그래도 그동안 헛되이 시간을 보내지는 않았는지
평정심 속에서 하루의 원씽을 묵묵히 달성해가고 있습니다.
무엇보다 강의에 온전히 담겨서 몰입하고
BM할 부분을 쏙쏙 뽑아 실천까지 꼭 하려고 합니다!
2주차에서는 명실상부 '1등뽑기와 비교평가'의 달인이자
수많은 월부동료분들의 컴퓨터에서 활용되어 지고있는
트레킹 양식의 창시자 '게리롱' 멘토님의
<지방에서 제대로 1등 뽑아 투자하는 법>에 대한
강의로 진행되었습니다.
비교평가와 1등뽑기
그동안 결론파트에서 너무나도 많이 좌절하고
벽에 가로막혀 제대로 넘어보지 못한 [1등뽑기와 비교평가]를
강의를 들은 뒤에는 길이 보인다고 생각하니
굉장히 설레는 마음으로 집중할 수 있었습니다.
기존에 생각했던 '1등 뽑기의 프로세스'는
1)가치 있는 것 중 2)저평가 단지를 뽑아 내
3)투자금 대비 얼만큼의 수익률/수익이 나올지를 생각하고
4)내가 감당한 수준인지의 리스크를 체크하는
이 모든 일련의 과정이 <1등 뽑기>라고 생각을 했는데
(이때까지는 짬뽕과 짜장면을 한 그릇에 섞어서 먹고 있었다면...)
1)2)은 <비교평가>
2)3)은 <1등뽑기>라는 구분에서부터
그동안 복잡하고 어렵게만 느껴졌던 이 과정이
조금씩 구조화되고 과정이 이해되기 시작했습니다.
(이후로는 그릇이 구분되어진 짬짜면을 먹는 것 같은!)
[가치] = 땅의 가치 + 건물의 가치
두 가지로 나뉜다는 것을 알면서도
그동안 '비교평가'가 어려웠던 이유는
[가치]를 제대로 알지 못했기 때문에
생긴 오류라는 것을 깨닫게 되었습니다.
'지방은 개별 단지의 선호도를 파악하는게 중요하다'는 것을
다시 새기면서, 남은 임장과 임보를 끝맺는데 집중해야겠습니다!
나아가 '그래프'에 대한 의존도가
단지:단지 저평가를 판단하는데 있어
마치 정답인 듯 활용하던 제 모습을 돌아보며
그래프를 세우기 이전에 <가치를 먼저 파악하자>
현장에서 가치 파악이 제대로 되지 않았다면
오히려 그래프를 통한 단지비교는 가격을 더 햇갈리게 만들 수 있다는 것입니다.
신축 24평 vs 구축 32평
같은 지역 내 단지:단지 비교
지역 간 단지:단지 비교
비교평가를 어렵게 하는 요소들은 이렇게나 다양합니다.
그렇다보니 모든 단지를 펼쳐놓고
단지 하나하나에 대한 <가치>에 집중하기보다는
순간의 <직관>에 의존해 등수를 매기며 비교했던 것 같습니다.
알고는 있었지만 간과했던
<지방에서 도시의 위상을 결정하는 요소>에 대해 들으며
그동안은 한식,중식,일식 등 모든 음식을
한번에 맛보고 평가하려고 했었다면
앞으로는 한식-밥류/고기류/분식류 , 양식-빵류/고기류/면류 .... 등
체급에 따른 분류를 통해
내 생각의 흐름을 구조화 할 수 있는 방법을 알게 되었고
비교평가 후 <1등 뽑기>를 하면서
그저 '1등 은 이거' 하고 끝나는 것이 아닌
1)최종 선정 이유 와 2)투자여부를 결론에서 남기는 것이
이번 임장보고서에서 반드시 적용할 벤치마킹 사항입니다.
비교평가를 잘하기 위해 필요한 3가지
과거 비교평가를 생각했을 때
뭔가 생각의 흐름 속에서 자연스럽게 이뤄지는
무의식적(?)인 작업이라고 생각했었습니다.
비교평가를 영어회화에 빗대어 설명해주셨는데
문법(이론)을 배우고
단어(재료)를 익혀서
많이 들어보고, 말해보다보면(연습)
자연스레 유창한 회화(결과)가 나오는 것처럼
비교평가 또한 많이 하다보면 자연스레 되는거라고 생각했으나
자연스럽게 될 때까지 어떻게 해야하는지
그동안은 방향성이 서지 않았습니다.
그저 뜬구름 속에서 비교평가를 해오던 저에게
강의를 통해 역시나 뚜렷한 방향성을 제시해주었습니다.
비교평가 하는 방법(이론)을 배우고
앞마당(재료)을 만들어서
비교평가, 1등뽑기를 많이 하다보면(연습)
능숙한 비교평가와 1등뽑기가 된다(결과)
즉, 1)앞마당을 꾸준히 만들고
2)비교평가(가치 / 저평가)
3)1등뽑기(수익성 / 리스크)
의 작업을 많이 해볼 수록 능숙하게 된다는 것을 명심하며
막무가내식 직관에 의존한 과정이 아니라
분류화, 구조화를 통해 체계적으로 해야겠습니다.
기회를 놓치지 않는 앞마당 관리 방법
'앞마당을 꾸준히 늘리는 것도 중요하지만
이미 만든 앞마당을 돌아보는 것도 중요하다'
앞마당을 돌아보기 위해 중요한 2가지
1)시세트레킹 2)앞마당 1Page 정리
이 두가지는 [열심히 하는 투자자]에서
[잘하는 투자자]로 넘어가기 위해서는
반드시 넘어서야 하는 관문이자
제가 그동안 소홀했고 부족했던 부분이었습니다.
또한, 단지임장 시
그동안 100% 효과를 내고 있다고 생각했으나...
게리롱 멘토님의 단지임장 방식을 들으며
내가 50%도 제대로 하지 못했구나라는 생각을 하며
이를 넘어서기 위해서는 위 두가지(시세트레킹, 1page정리)
반드시 해야겠다는 다짐을 하게 되었습니다.
이번 지투실전반을 시작으로
다시 시세트레킹을 꾸준히 습관화하고
이를 바탕으로 임장보고서 결론파트에
해당 지역에서 뽑아 낸
20평대 물건 1개 / 30평대 물건 1개를
남기는 앞마당 1Page를 꼭 실천할 것입니다!
그동안 '서울이 많이 떨어졌다', '수도권에 기회가 온다'는
주변의 말들과 시장의 흐름 속에서
지방투자는 이제 놓아도 되지 않을까?
이제는 지방으로 돈 벌기는 정말 힘들지 않을까?
라는 생각을 했던 게 사실입니다.
그래서 2023년 한 해는
대부분을 서울,수도권을 앞마당으로 만들며
올해도 지투실전은 다음 수도권 시장을 위한
그저 거쳐가는 과정일 뿐이라고 생각했었습니다.
이런 생각들에 일침을 놓듯
게리롱 멘토님의 실제 2021년 지방투자 후
2023년 매도 후 갈아끼운 사례를 통해서
나는 과연 돈 과 실력이
서울과 수도권에 꾸준히 집중하기에 걸맞는 상태인가?를
자기객관화 해보는 시간이 되었습니다.
결국에는
실력과 자산을 쌓아나가야지만
더 좋은 기회가 왔을 때 이를 바탕으로
재투자하여 지속성을 유지할 수 있다는 것이
'잃지 않는 투자'의 본질이라는 생각을 하게 되었습니다.
투자자로 성장하는 과정
'모든 것은 생각하기 나름이다'
내 주변의 상황들은 일방적으로 나에게 찾아오지만
이를 어떻게 받아들이냐는 온전히 나의 몫이라는 겁니다.
특히나 지금처럼 앞마당을 만드는 바쁜 한달 기간 중에는
평소보다 더 무거운 상황들이 나에게 일방적으로 찾아오지만
여기서 '무거운 상황'이라고 생각하는 것 또한
내가 받아들이고, 해석하기 나름이라는 것입니다.
제가 항상 마음 속에 새기면서 살아가는 문장이 있습니다.
'생각하는데로 살지 않으면, 사는데로 생각하게 된다'
결국 나의 생각이 지금의 나를 만들고
그 생각들이 쌓여서 그날의 나를 만들어 간다면
내가 어떤 상황을 마주하던지
내가 어떤 환경에 놓이던지
주변에서 불어오는 바람을 회피하는 것이 아니라
만끽할 준비와 자세가 되어있어야 한다고..
[본질에 집중하는 투자자]
나는 지금의 길을 왜 선택했는지
그동안 포기하지 않을 수 있게 붙들어 준 것들은 무엇이었는지
그날의 비전을 이뤘을 때, 나는 어떤 투자자가 되어있을지
지금의 부의 여정이 진정 나에게 어떤 의미인지...
'언제까지 얼마를 버는 투자자가 될꺼야' 라는 막연하고 불안한 기약보다는
'언제까지 몇개의 앞마당을 만든 투자자가 될꺼야' 라는 단단함과
'저 사람은 저런걸 잘하는데 나는 그것도 못하니깐 내가 되겠어?' 보다는
'저 사람은 저걸 잘하네?! 나도 벤치마킹해서 한번 해보자' 라는 마음가짐과
'이때까지는 꼭 00억의 자산가가 될꺼야'라는 조급함과 욕심보다는
'부자되는 시기는 알 수 없겠지만 이렇게 꾸준히 하면 무조건, 반드시 된다'는
[대세에는 지장이 없다]는 말을
이번 지투실전반을 계기로 새기고자 합니다.
언제까지 이 길을 걸어가야지만 목표한 자산에 도달할지는
그 누구도 알 수 없을 것입니다.
다만, 오늘 건너야 할 돌다리를 걸어가다 보면
반드시 끝은 찾아오게 되있다는 걸 알고
오늘 걷는 돌다리에서도
행복을 느끼는 그런 투자자가 되고 싶습니다.
남은 지투실전반의 시간을 알차게 보내서
이전보다 한층 더 성장하고 단단해진 투자자
과정에서도 행복과 성취를 온전히 느끼는 투자자가 되어보겠습니다!
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