[목표]

3주차 단임보고서 작성 (성성지구)

독서 - 마연굴 2챕터 읽기

[실적]

3주차 단임보고서 작성 (불당, 백석지구)

독서 - 마연굴 1장

[감사일기]

나의 버팀목이 되어주는 가족들...

주말마다 함께해주는 동료들...

감사합니다. ^^

[월부입문 후 투자 공부시간 카운팅... 러프하게...최소시간으로 잡기] (독서+강의+임장)

2023년 11월 84시간 (하루평균 3시간)

2023년 12월 84시간 (하루평균 3시간)

2024년 1월 112시간 (하루평균 4시간)

2024년 2월 77시간 (하루평균 2.5시간)

2024년 3월 76시간 (하루평균 2.4시간)

2024년 4월 첫째주 14시간30분

4월 둘째주 13시간30분

4월 셋째주 ~~ ing

-----------------------매일 보고 외우기--------------------

[잃지 않는 투자란??]

더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에서 살아남기 위한 선택을 하는 투자!!

=> 어떤것에 투자를?

임장하면서 가치있는 범위를 설정하고 그 안에 있는 아파트가 싸고, 전세가율이 올라올 때... 그때 투자한다.

(그냥 갭이 작다고 투자하는 것이 아님 -> 0점 짜리투자.

특히, 지방구축은 전세가가 매매가를 밀어올리는 특징이 있음. 이런 아파트는 전세가가 올라갈때만!!!! 올라간다.

이럴때 투자!!)

[절대적 저평가 여부는 어떻게 판단하는가??]

1단계. PIR로 가격이 싸다 비싸다를 가늠 (서울기준 PIR < 11 이면 그래도 싸구나 생각하기)

=> 2014년1월 ~ 2018년6월까지 절대적 저평가 시기였다. (이때 PIR은 서울평균 10.1)

2단계. 전세가율로 확신을 가지고 실행에 옮김. (평균 전세가율 > 65% 이면 확신을 가지기(서울))

=> 지방의 경우 서울 PIR을 가지고 대장 단지 비교를 통해 저평가 여부평가하기.

이 두 단계가 교집합이면 무엇을 사더라도 싸게 사는 시기

(여기서 상대적 저평가 까지 결합시켜 물건을 매수하면 best전략)

[전세가율을 가지고 호황과 불황 판단하기]

# 호황: 사람들이 집을 가지고 싶어~~ 그럼 매매가는? 올라가... 상대적으로 전세가율은? 낮아져...

# 불황: 사람들이 집을 가지고 싶지 않아~~ 그냥 임차로 살꺼야~~ 그럼 매매가는? 내려가...

# 상대적으로 전세가율은? 높아짐...

=> 불황에 사서 호황에 팔자!!의 의미 되새기기!!

# 상급지 좋은 아파트의 경우 -> 전세가율이 대부분 낮다.

[사용가치(전세)보다 -> 보유가치를 높게 쳐줌] (갖고싶어)

# 지방 입지 안 좋은 구축 -> 전세가율이 항상 90%이상.

[사용가치만 있고 보유가치가 없어] (갖기는 싫어)

[서울의 평균 PIR]

# 현재 PIR은 11.128!! 아직은 서울의 평균 소득대비 집값이 비싸지 않은 상태임!!

[서울의 평균 전세가율]

서울 평균 전세가율 52.4%

-> 서울의 평균 소득대비 집값이 비싸지 않은 상태에서 평균 전세가율이 52.4%다?

현재 서울의 전세가는 비싼상태는 아니다.

[상대적 저평가란?]

# 더 많이 오르는 같은 값의 좋은 물건 찾기 (입지요소와 가격을 활용한 비교평가하기)

-> 임장을 많이 다니고 많이 보고 많이 외워야 알 수 있다.

[결론]

# 투자를 잘한다는 건...

'절대적 저평가 시기를 알고... 상대적 저평가의 핵심인 비교평가를 통해 할 수 있는 best의 선택을 한다. '

라는 문장으로 귀결된다.

[부동산 사이클의 4계절]

예시)

[부동산 사이클 결론]

Best 투자전략은? (늦겨울에서 초봄~~!!)

=> But.. 차선책으로...

돈이 여유가 있다면?? 겨울중간에 투자해도 된다...

(이유는?? 전세가 상승분으로 투자금을 회수 할 수 있으니까~~)

[지방에서 20평대 투자 시 의사결정 기준…]

# 일단 30평대 투자를 우선적으로 검토!! 만약 비슷한 투자금에 더 좋은 20평대가 있다면…

=> ex) 여기 32평 보다는, 저기 24평이 낫겠는데?? 라는 생각이 들 정도로 괜찮은 단지면 투자해도 ok!!

# 그럼 그 20평대의 기준은?

=> 1급지의 신축 or 준 신축

=> 2~3급지더라도 상품성이 우수한 최신축 20평대 (브랜드 대단지)

=> 결론: 상품성이 우수한 새아파트!!

[지방에서 저평가, 저가치 단지 판별하는 방법]

# 입지가 안 좋은 구축 –> 가성비가 좋아서 거주는 하지만, 내가 갖기는 싫음 (전세가가 안오름 ㅜㅜ)

# 입지가 좋은 구축 –> 구축이긴 해도 사는데 편리해서 가격이 싸지면 갖고 싶음 (전세가가 매매가를 밀어올림)

# 입지 좋으면서 + 신축, 준신축 – 사람들이 많이 찾아서 내 집으로 갖고 있으면 집값이 오를 것 같음

(전세가와 매매가의 갭이 상대적으로 큼)

# 저가치 아파트 공통점

-> 구축 / 입지 안 좋음 / 전세가 오르지 않음 (저가치)

# 저평가 아파트와 비교

-> 구축X / 입지 괜찮음 / 전세가 올랐다 떨어짐 (저평가)

=> 결론: 지방에선 특히 전세가를 잘 봐야함. (그래서 전세가를 좌우하는 공급이 매우 중요.)

# 미분양은요? (미분양도 새 아파트의 공급물량 이므로 미분양의 소진유무를 봐야한다.

특히 미분양이 급속도로 소진되면 수요가 살아난다는 증거이므로 유심히 봐야 함!!))

[지방에서 투자 결정 시 우선순위는 어떻게 될까?]

# 광역시 (=입지가치를 인정받음)

입지 좋은 신축 > 입지 좋은 구축 = 입지 안 좋은 신축

# 중소도시 (=입지가치가 낮음, 따라서 상품성이 최우선 순위)

입지 좋은 신축 > 입지 안 좋은 신축 > 입지 좋은 구축

=> 지방에서 입지가 안 좋은 구축은 가급적 투자하지 말기!!!

[그렇다면 우리가 투자대상으로 고려하기 적절한 물건은 무엇일까?]

# 입지 떨어지는 신축 or 입지 좋은 구축…이 전세가가 올라올때…를 노린다!!

=> (1~1.5급지 구축 30평대 / 2~3급지 신축 30평대 / 1~1.5급지 신축&준신축 20평대)

# 입지 좋은 신축 30평대는요??

=> 당연히 좋지!! But 전세가율이 낮아서 투자금이 많이 들어감!! (이건 본인의 선택)

[지방투자에 있어 입지분석시 핵심사항은 무엇일까?]

# 인구

-> 어느 동네에 사람이 많이 살지?? (별표 한개)

-> 많이 사는 동네 중 아이 키우는 젊은 사람이 많은 동네는 어디지?? (별표 두개)

# 직장

-> 종사자수 뿐만 아니라... 양질의 일자리가 있는곳이 어느 위치에 있지??

# 학군

-> 엄마들이 선호하는 학교는 어디지??

초등학생 학생수가 많은 곳 (학급당 25명 이상) + 1000명이상 학교

-> 중학교 학업성취도 + 특목고 진학률 (3%이상이면 good) + 그 중학교를 보내기 위한 초등학교는 어디지??

-> 다른 지역에서도 이 학군지 때문에 이사올 수 있는 가능성이 있을까??

(지방에선 1등 학군지를 제외하고는 학군지로서의 의미는 없음;; 환경이 더 중요한 요소!!)

# 환경

-> 백화점, 마트보다도... 신규 택지 + 신도시 느낌인 곳이 어디지? (지방은 이 자체가 환경)

# 공급

-> 이 지역과 인근지역 (인구 교류지역)의 입주물량과 미분양은 어떻게 될까??

-> 투자할 때 대규모 입주장 전후로 3개월 가량은 피해야 할텐데...

(그럼에도 불구하고 가격이 싸면 전세를 36개월세팅을 하든지... 입주장을 피하는 기간으로 설정해야겠다.

but. 입주장이 생각보다 길어질 수 있으니까 리스크가 대응이 되는지 체크하자!!)

ex) 전세가가 20~30%빠져도 내가 감당할 수 있나?

# 교통

-> 일부 광역시 (부산,대구,대전)를 제외하고 교통이 입지분석의 핵심사항은 아님!! (but.참고는 해야 함)