실전준비반 3강 강의 후기[실전준비반 56기 3조 초코닷]

<단계에 따른 임장 지역 선정기준>

1단계: 임보, 임장 훈련/ 가까운지역(사는지역, 직장지역)

2단계: 수평적 비교평가/지역 성격, 급지, 인구규모 비슷한 지역(1기 신도시, 수도권 1~5군, 인구규모)

3단계: 수직적 비교평가/기존 앞마당과 연결성 갖는지역(급지 수직적 지역, 인구 규모 수직적 지역)

#1시 신도시의 입지순서: 분당->평촌->중동, 산본-> 일산

(서울은 서울끼리, 1기 신도시는 1기 신도시끼리 비교해야 가치평가하기 쉬움)

#수도권 급지

1.강남, 서초, 송파,용산, 과천

2.성동, 광진, 양천(학군 우수), 마포(환경 우수-> 동탄, 광교도 환경이 우수하기 때문에 사람들이 선호), 분당

3.영등포, 동작, 중구, 종로 , 강동=> 전체 다 직장과 근접

4.동대문, 서대문, 강서, 성북, 관악, 노원(학군 양호), 구성남,하남,광명, 평촌, 수지(강남과 근접), 구리

=>강남 이외 여의도, 중구 업무지구에 가까움 , 학군도 양호

5.구로, 은평, 중랑, 강북, 금천, 도봉, 부천, 산본, 일산

#지방은 공급이 가격에 영향을 미치기 때문에 주변 지역도 봐야함

#외곽지역이 전세가율이 대체로 높음

이유는 매매는 안하지만 어쩔수 없이 그 지역에 살아야해서 전세로 거래가 되기 때문

<지역별 입지, 연식 우선순위>

1.수도권: -입지 우선순위: 직장, 교통>학군>환경

=>수도권은 직장 교통(강남 접근성)이 중요, 하지만 지역내 비교시에는 교통+지역내 선호하는 핵심요소(학군, 환경등)에 따라 가치가 다를수 있음

-연식 우선순위: 입지> 연식

2.광역시:-입지 우선순위: 학군(1등)>환경

-연식 우선순위: 입지>연식

=>광역시 1등 학군지는 대체되지 않는 입지 독점성이 있으며 입지 좋은 땅의 가치가 높음

3.중소도시:-입지 우선순위: 환경>학군

-연식 우선순위: 연식> 입지

=>도시 규모가 작을수록(중소도시) 입지보다 환경이 좋은 신축의 선호도가 큼

시세트레킹 양식을 다운받아서 할것!!

=> 지역(수도권/광역시/중소도시 순), 단지(매매가 높은 순=> 가치순)

<시세트레킹을 통해 봐야할것>

1.가격: 매매가, 전세가, 전세가율, 투자금

2.시장: 매매, 전세매물수 증감/매매 전세 실거래가 추이

<느낀점>

앞마당을 만들고 어떤지역끼리 비교평가하면 좋은지 팁을 알게 되어서 좋았습니다

무조건 수도권에선 교통이 좋으면 다 가치가 높을거라고 생각했는데 다시한번 환경, 학군이 중요한 곳도 있다는것을 알게 되었습다

그 지역을 임장, 임보를 통해서 선호하는게 무엇인지 파악하고 그걸 바탕으로 가치평가를 해야겠다고 생각했습니다

그리고 임보를 끝냈다고 끝난게 아니라 수시로 시세트레킹을 통해 내가 좋은 금액대로 살수 있는 시기를 계속 체크하여 기회를 잡아야 겠다고 생각했습니다

나중에 1호기를 만들어야 할때 주의사항을 복기를 하여 의미가 있는 1호기를 만들어야겠다고 생각했습니다.

<BM>

1. 수도권 급지를 하나씩 앞마당 만들어보기
2. 같은 급지 지역 중 적어도 2개정도 만들어서 가치평가 해보기
3. 임장, 임보를 통해 그 지역이 선호하는 가치를 파악하기
4. 지역내의 랜드마크, 내가 좋다고 생각하는 단지를 꾸준히 시세트레킹하기
5. 임장, 임보를 통해 그 지역이 선호하는 가치를 파악하기
6. 계약 하기전에 최악의 상황까지 대비를 하여 투자금, 대응방법 공부해서 준비해놓기
7. 내 입장에서만 생각하지말고 상대방을 생각하면서 잘 협상하기