실전준비반 3강 강의 후기 (Feat.코크드림님 강의 후기) [실준반 55기 함께가90, 멀리가야조 가자GO]

안녕하세요. 느리지만 포기를 모르는 남자 "가자GO" 입니다.

먼저 이번에 첫투자하기 위해 필요한 모든것을 A-Z까지 알려주신 , '코크드림' 튜터님 강의 너무 감사 드립니다.

월부 안방마님이자, "월부 코카콜라" 로 시원하고, 유쾌, 통쾌. 상쾌한 강의 였습니다.

3주차가 되어 대부분의 조원들이 힘이 많이 빠진 분이 많았는데, 이번강의는 시원시원한 강의라 좀더 코크드림님의 에너지와 기운을 받아서, 충분히 4주차 임장보고서 완료의 점을 찍을 수 있을것 같습니다.

그럼 '코크드림' 튜터님 강의를 듣고, 느낀점 적용할점 위주로 시키는대로, 3강 강의 후기로 가자 GOGO !!~

Part 1) 초보자가 임장 지역 선정하는 방법

ㅁ 느낀점:

1. 앞마당을 어디서 시작했는지에 따라, 첫투자부터 물건의 주소지가 다르다 --> 투자수익이 다르다. 자산의 상승이, 상승장에서 격차가 점점더 벌어진다. --> 그만큼 앞마당 선정에서부터 신경써서, 우선순위를 정행 한다. (e.g) 분당에서 부터 시작해서~ 서울 중심지로 임장한 사람들과, 인천에서 부터 시작해서, 1기신도시로 앞마당을 늘린사람들과의 자산격차는 정말 었다.
2. 투자도 마치 기술자격증을 따는 것 처럼 => 이론(필기) + 실습(실기) 라고 생각하고, 초반에는 임장이 익숙지 않다면, 임보 완성에 집중해보는게 좋다.
3. 비교평가를 잘하기 위해 필요한 단계 (투자를 하기위한 실력을 쌓는단계.)
4. 2단계 : 수평적 비교평가 ; 조건(급지는 유사) 은 같지만, 가격이 다른 것
5. 3단계 : 수직적 비교평가 ; 가격이 같은데, 급지가 다른것 (3단계에서 보통 비교한데 수월하기 때문에, 투자할수 있는 물건을 찾기가 수월해서 투자를 많이 하게 된다.) --> 앞마당 7개 이상.
6. 급지 수직적 지역
7. 인구 규모 수직적 지역
8. 임장지역 선정방법 - (2단계 수평적 비교 평가: 앞마당 3~6개)
9. 수평적 비교 평가 : 비슷한 조건을 갖춘 지역간의 비교를 통해 저평가 판단 (동일조건 지역 최소2개임장) 예) 지역의 성격 : 1기 신도시 끼리 -일산/중동/평촌/분당/산본) 분양당시 분양가는 비슷했지만, 강남접근성, 교통 or 환경적으로 선호도가 달라지면서, 입지가치가 많이 달라졌다.
10. 입지순서 : 분당 > 평촌 > 일산 > 중동(부천-전세가도 잘 받쳐줌)>산본(전세가 낮은편)
11. 2000년대 이후 도심의 본사들이 강남으로 대거 이전하면서, 주택 수요가 강남 접근이 용이한 지역으로 이동 함.
12. 양천구 학군 우수지역 (2). 마포구는 아파트 단지 균질성, 주변환경이 좋음(2) --> 광교 /동탄 신축밭 택지지구 환경 편의시설이 접목된 지역을 점점 선호도가 높아 지고 있다.
13. 마포구 & 강동구 -> 서울에서 찾아 보기 힘든, 대형단지가 많고, 주변환경이 좋은 편.
14. 강동구가 공급물량이 많아서, 내년초에 전세가 > 매매가를 흔들어 놓을 가능성 높음.
15. 수평적 비교 평가 (2. 수도권 급지)
16. 수평적 비교평가 (3. 인구규모(지방))
17. 임장지역 선정방법 - (3간계 수평적 비교평가 : 앞마당 7개이상)
18. 수직적 비교평가 1 - 수도권 기존 앞마당과 수직적 비교가 가능한 지역 (상,하급지)
19. 급지 수직적 지역 (수도권) - 경부라인 / 4호선라인 / 경인선라인
20. 수지구 > 영통구
21. 천안시 < 대전광역
22. 권역별 수직 비교 (지방) - 경상권 / 충청권 / 전라권
23. 수직적 비교평가 2 - 지방 (인구수로 지역간 비교로 지역 위상이 더 좋은 지역에 투자하기)

ㅁ 적용할점:

1. 2달에 한개 앞마당 (임보+임장) 만들기 / 1년에 최소 6개의 앞마당 늘리기!
2. 1등지역 : 지역의 선호도 파악 (랜드마크 시세로 지역 위상 비교하기)
3. 가성비 지역: 전세가율 (강남접근성 1시간이내, 서울/수도권의 경우 전세가율 60% 이상일것, 지방광역시 & 중소도시 70% 이상) 이면서, 그 중에 평단가가 가장 높은 것에 우선순위를 둔다.

Part 2) 임장지에서 투자할 아파트를 고르는 법

ㅁ 느낀점:

1. 지역별 입지 / 연식 우선순위 (투자우선순위)
2. 수도권: 직장 교통 > 학군> 환경 , 입지 > 연식
3. 광역시: 학군(1등) > 환경, 입지 > 연식
4. 중소도시 : 환경 (신축 대단지 택지)> 학군 , 연식 > 입지
5. 좋은 환경 : 편의시설, 신규대규모택지, 아파트단지로만 이뤄진 균질성, 커뮤니티, 상권(백화점), 호수가 있거나, 대형 광장, 중앙공원이 생활권내에 있을때.
6. 지역별 입지 우선순위 (1) 수도권 : 교통 (서울 주요3대 업무지구 접근성 특히 강남 >여의도 > 시청)
7. 교통,직장 (업무지구 접근성) >> 학군, 환경
8. 지역별 입지 우선순위 (1) 수도권 (학군)
9. 그 지역내 핵심 선호요소가 따로 있는 경우 (학군+학원가) + 강남 접근성 -> 평촌/양천구(목동)/상계동.
10. 지역별 입지 우선순위 (1) 수도권 (환경)
11. 그 지역내 핵심 선호요소 (환경:아파트밀집지역, 주거환경좋은곳.) + 강남 접근성
12. 지역별 입지 우선순위 (1) 수도권 (입지 > 연식) -> 입지의 독점성이 있는 곳 (빈땅이 없고 앞도적 입지가치가 있는 곳! 분당 or 강남3구)
13. 입지좋은 구축 (거의 땅의가격) > 입지덜좋은 구축 (땅의가격50%+건물가격50%)> 입지않좋은 신축 (건물가격 대부분을 차지)--> 분당 예시.
14. 지방광역시의 경우 교통 분담률이 매우 낮은 편이다. 대부분 자차를 이용 함. (단, 부산광역시의 경우, 지하철 노선 대부분 주요 핵심지역을 지나가고, 6개의 라인이 있기에.. 충분히, 지하철 이용률이 높은 편이다. ---> 부산에서는 역세권의 의미가 있어서, 자세히 살펴봐야 한다.)
15. 지역별 입지 우선순위 (2) 광역시
16. 1등학군지 + 외부수요을 끌어드릴만한 규모의 학원가 -> 대구 수성구>울산 옥동(신정동)>해운대좌동신도시, 동래구 사직동학원가 > 대전둔산동 학원가 정도 밖에 없다고 보면 됨.
17. 입지좋은 신축 (1) > 입지좋은 구축 (2) > 입지덜좋은 신축 (3)
18. 중소도시: 환경 (신축 대단지 택지)> 학군 , 연식 > 입지
19. 입지좋은 신축 (1) > 입지덜좋은 신축 (2) > 입지좋은 구축 (3)
20. 수도권 투자사례 (투자기준 확인)
21. 저평가: 가치대비 싼가 ( 내앞마당 중에 가정 좋으면서, 싼 것)
22. 수익성: 적은 투자금 전세가율 서울 60%, 경기도1시간이내& 지방광역시 70%, 중소도시 80%, 매전갭은 서울 2억/경기도&지방광역시1억, 지방 5천이내일것.
23. 리스크: 잔금 리스크는 없는가? 2년뒤 역전세 대응가능한가?
24. 땅의 가치가 있는 지역 (강남 접근성 1시간이내)은 생활권내 선호도가 떨어지더라도,상승장에 따라 올라감.
25. 환경은 바뀔수 있을 가능성 높음, 하지만 학군은 변하기가 너무 힘들다.
26. 30평대 전세 학군수요 (초등학교 앞) 수요가 있는 달이 따로 있다. 20평대를 크게 입주 수요가 많은 달은 따로 없다.
27. 최선호 겨울방학 새학기 전 (1~2월) 집중
28. 다음 여름 방학 (7~8월) 집중.
29. 시세 트래킹은 꼭 해야 된다. (앞마당늘리고, 임보완성하면 꼭 해야 되는 일!! 한달에 2번이상)
30. 시장 분위기 파악
31. 매수기회 포착
32. 매물임장 다시해서, 투자단지를 치고 들어가 바로 매물 임장후, 투자물건을 털어내기 시작하기위해.
33. 좋은 단지 (가치가 높은 단지/선호도가 높은단지) 일 수록, 적은 투자금으로 투자할만한 시기가 정말짧고, 1~2주정도면 이미 매물이 사라지는경우도 많다.

ㅁ 적용할점:

1. 하나라도 임장보고서를 완료를 하고, 점을 찍고, 다음 임장 지역으로 넘어가는게 오히려 시간을 버는 방법이다.
2. 서울수도권와 지방광역시급 & 지방중소도시 각각의 지역내 입지 선호요소의 우선순위가 다 다르게 봐야 한다.
3. Tip) 사지말아야 할 단지(지방) 꼭 확인 하고 투자단지에서 제외 하자! -> 지역내 선호도가 떨어지는 구축아파트 (상승장에서 전고점 회복못한 단지)
4. 임장지 결정 (투자가능성 높은 지역 임장하기)
5. 수도권: 전세가율 60%이상 & 평당가 높은 지역 순
6. 지방 : 인구 50만 ↑ & 전세가율 70% ↑평단가 높은 지역 순.
7. 투자물건 결정, 아래의 3가지 조건 모두 AND 조건으로 다 부합되는 물건에만 투자 한다.
8. 저평가: 가치대비 싼가 ( 내앞마당 중에 가정 좋으면서, 싼 것)
9. 수익성: 적은 투자금 전세가율 서울 60%, 경기도1시간이내& 지방광역시 70%, 중소도시 80%, 매전갭은 서울 2억/경기도&지방광역시1억, 지방 5천이내일것.
10. 리스크: 잔금 리스크는 없는가? 2년뒤 역전세 대응가능한가?
11. 투자기준
12. 투자기준에 모든 요소가 AND 조건으로 전부 만족 단지를 매물 임장 후보단지로 선정
13. 그 중 임장때, 파악한 선호도 높은 단지부터, 집중 매물 임장한다.
14. 같은 생활권내에도, 20평대와 30평대의 선호 요소가 다를수 있고, 같은 단지끼리 비교해도, 20평대 선호단지와 30평대 선호단지의 우선순위(가격순위)가 달라질수 있다. 예) 20평대,신축 교통좋은 역세권, 30평대 학군+학원가가 인접해있는 단지일수록 선호도가 높아질 가능성이 높다.
15. 전체적으로 이미 앞마당 지역도 2주에 1번 (한달에 2번) 주기를 정하고 시세트래킹 하기!
16. 내 투자금내에 사정권안에 있는 단지들만 1등 단지를 순위를 매기는것이 아니라, 일단 생활권에서 선호도가 높은데, 가격이 싼 단지들도 함께 비교평가해보자. 내 투자금을 초과하지만, 선호도가 높은 단지는 꼭 비교 평가 해볼것!
17. 비교평가를 할때, 1,2,3순위까지 투자희망단지 순위를 매기는게 의미가 있는 이유는? 혹시나 내가 협상하는동안 다른사람이 먼저 선금을 걸면, 충분히 좋은 투자시기가 온다면, 차순위인 2,3위 물건에 협상을 시작하고 충분히 조건이 더좋은 물건을 200~300만원을 더주고 서라도 매수하는것도 좋은 전략이다. (PLAN A -> B-> C 순으로 투자가능성을 좀더 열어두는게 좋다고 확신한다.)
18. 투자할 단지 선정시, 생활권 대표 단지 위주로 선정해보자! (지역랜드마크 + 생활권별 1등 단지 넣고 서로 비교 해본다.)

Part 3) 매수 이후 전세 세팅의 전 과정

ㅁ 느낀점:

1. 본 계약하는건 시작일뿐, 그때부터 월부에서 배운대로, 전세금 높게 받으려고 너무 애쓰지 말고, 적정가격에 최대한 빨리 전세빼고, 다른 앞마당늘리거나, 독강임투하는데 시간을 투여하는게 훨씬 좋은 선택이다.
2. 매물에 따른 전세 세팅 유형과 유의점, 그리고 대응방안까지 숙지를 하자! 그래야 추후에 전세를 맞출때, 필요한 조건을 미리 협의 할 수 있다.
3. 생활권 상위 단지에도 내 물건을 전세내놓는것도 중요하다. 그리고 전세 1등 물건 만드는데, 최선을 다하자!
4. 서울 주요3군데업무지구에 접근성이 좋은 (1시간이내) 지역의 물건은 장기가치투자로 할 가능성이 높고, 이때는 물건 투자시, 왠만하면 공실을 만들어, 새로운 세입자 입주전에 샤시포함 올수리해놓는게 관리도 용의하고, 추후에 매도시, 집도 잘 팔린다.
5. 매수는 끝이 아닌 시작!
6. 투자기준을 지켜야 하는 이유?
7. 가치를 알고, 투자기준을 지키는 투자를 하면, 언제오를지는 몰라도, 떨어지는 시장상활에도 신념을 갖고 시장에서 살아 남을 수 있습니다. - 내 투자 물건의 가치를 잘알면, 하락장에서도 인내할수 있고, 결국 열매가 맺힐때까지 버틸수 있다.
8. 핸디캡이 나만의 브랜드 or 장점이 될수 있다. 핸디캡이 클수록 더 강력한 나만의 브랜드 or 스토리가 된다.

ㅁ 적용할점:

1. 항상 역기사지의 생각으로, 매도자 or 기존 세입자의 입장을 꼭 헤아리면서, 필요시, 감사에 표시도 준비해보자!
2. 투자할때, 전세 세팅전 공실로 만들고, 수리할시에 화이트톤 특 올수리하자! 세입자를 맞추는게 오히려, 수리비용은 더 들지라도, 추후에 장기 투자시, 전세 재 세팅 및 관리도 용의하고, 혹시나 매도시에도 유리함!
3. 모든 아파트 투자는 그 때 상황에 맞게 유연하게 수리여부 와 전세세입자 계약조건 or 세입자 유형선택여부를 결정하자.! 시장에 상황에 따라, 모든 조건들은 유연하게 대처하자!
4. 나의 어제와 오늘을 비교하는 수직적 비교만할것! 동료들과 상대비교 하지 말것!
5. 월부 튜터님들에게 응원받은 댓글이나 조언, 멘토들의 Comments 들 캡쳐해놓고, 힘들때, 나를 믿어준 멘토의 조언들을 캡쳐해 놓기!
6. 지방에 살고, 외벌이 투자자라는 나만의 핸디캡을 블랜딩해서 강력한 스토리를 만들어내자!

3강 코크드림님 강의에서, 내가 얻어 나가야 젤 중요한 BM)

1. 서울/수도권 급지별로 최소 2개씩 앞마당늘려보는 계획 짜보기! (같은 급지끼지 최소 2개 이상)
2. 나의 어제와 오늘을 비교하는 수직적 비교만 할 것!(어제보다 0.1%라도 나아졌다면 나는 오늘도 성장했다.)
3. 핸디캡이라고 생각하던, 나는 지방에사는 사람이고, 외벌이 하는 투자자라는 생각을 어떻게 퍼스널 브랜딩을 통해, 오히려 나만의 강점으로 브랜딩하고, 강력한 스토리를 만들어내자!

그리고 코크드림님의 이번 3강 강의 중 가장 기억에 남는 문장은 바로

"어제보다 0.1%로 나아졌다면, 나는 오늘도 성장하고 있다. 그리고 나만의 핸디캡이라고 생각했던 것들을 뒤집어 생각하고, 퍼스널 블랜딩해서, 강력한 스토리를 만들어내면 된다." 입니다.

이번 코크드림님 강의는 다시한번 말씀 드리지만, 유쾌/통쾌/상쾌한 강의 였습니다.

본인의 9년동안의 많은 실전 투자사례를 오픈하시면서까지 저희의 이해도를 높이기위해 노력해주신 진귀한 강의 정말 감사 드립니다.

그럼 오늘도 마지막으로 한번 외쳐 봅니다. "혼자가서 빨리만 가지말고, 월부 동료들과 함께가고 멀리가자!!"