지방 워킹맘 코크드림과 함께하는 매매에서 전세셋팅까지~!!

24년 4월 실전준비반 3주차 코크드림님의 강의에서 중요부분만 복습해 보자면

먼저, 수평적 비교평가이다

수도권에서 수평적 비교평가를 할 때는 수도권의 급지에 맞춰서 서로 비교를 한다

예를 들어 3급지인 동작 vs 강동 동대문 vs수지 이런 방법으로 연식과 세대수 선호도가 비슷한데 가격이 이 단지가 더 싸네?

지금 수지 이 단지가 저평가 되어 있구나 또는 가격과 연식이 비슷한데 교통이 수지가 더 좋네? 이런식으로 급지가 같은 곳끼리 수평 비교평가를 해본다 또 공급물량도 확인해 보고 단지별 선호도 조사를 통해 반드시 급지끼리의 비교 앞마당 생활권 내에서의 비교가 필요하다

지방에서 수평적 비교평가는 인구수로 기준으로 비교하는 것이다

200만 이상인 대구와 부산을 비교하고

대구의 학군지인 수성구와 부산의 학군지인 해운대(?)구를비교 하면서 어느지역이 저평가 되었는지 선호도가 높은지 생각해 본다

100만 이상인 대전 광주 울산 창원 들을 비교하는 것이다

지방은 권역별로 비교하고 수도권은 급지간의 수직적 비교를 해야한다

수도권에서 지역내 비교는 강남 접근성과 지역내 핵심요소를 생각해야한다

동대문구를 예시로 들어주셨는데 이문 현대와 전농 Sk를 비교해 보면 전농Sk는 같은 동대문구내에서도 선호도가 높은 생활권에 위치한 선호 단지이다 반면에 이문현대는 역세권이지만 주변 환경이 좋지 않기 때문에 선호도가 떨어진다 이처럼 강남은 10분정도 이문 현대가 빨리 가지만 강남에 빨리 간다는 것이 꼭 절대적인 요소는 아니라는 것을 기억해야한다

지방에서는

광역시에서는 학군, 중소도시에서는 환경이 더 중요하다

다음으로는 투자사례로 보는 투자물건 선정이다

안양의 동안구의 평촌을 예시로 들어주셨다 한마음 1차를 17년에 투자하셨는데 이 단지를 통해

같은 지역 같은 생활권이더라도 단지별로 중요요소가 다르다는 것을 배울 수 있었다. 평촌하면 막연하게 학군이지 아니면 수도권이니까 교통이지 하지만 이게 중요한 건 맞지만 평남내에서도 역에 가까운 단지들은 교통에 더 무게를 역에서 멀고 학원가에 가까운 단지들은 학군을 신경쓰는 사람들이 선호한다는 것을 알게되었다. 또한 가장 중요한 건 비슷한 투자금으로 평북과 평남의 상대적으로 선호도를 떨어지는 단지들을 골라야 할때 선호도가 떨어지는 단지들은 어떤 요소를 가장 우선시할까를 생각할때 이 부분을 생각해야겠다 같은 평촌이니까 학군이겠지가 아니라 평북 보다 평남이 학군을 더 중시하고 평남에서도 고가도로 넘어서는 교통의 중요성은 상대적으로 떨어진다는 것을 배웠다. (하하하 무슨 소리지)

지방은 청주의 사례를 들어주셨다

중소도시 인 만큼 교통보다는 환경과 택지가 선호요소였으며 수도권과 다르게 입지좋은 구축은 배제해야 겠다고 생각했다

마지막으로 시세 트레킹하는 방법도 배웠다

왜 시세 트레킹을 해야하는지 -> 지금은 투자 범위에 있지 않더라도 몇년동안 시세트레킹하다보면 기회가 올 수 있다

모든 앞마당 단지를 관리할 수 없다 선호도 높은 단지와 투자 가능한 단지들 위주로 꾸준히 관찰해야 매매 전세 물량 등을 확인하면서 조금 더 좋은 단지에 투자할 수 있게 된다