안녕하세요.
한 걸음씩 나아가고자 노력하는 곰팅곰팅입니다.
이번 주에는 후보 단지를 직접 방문해 보고 입지 분석을 해 보는 시간을 갖게 되었습니다.
저희 조원분들은 각자의 예산이 달라 지역을 통일할 수는 없었지만, 조원분들이 임장 자체에 참여하고, 배우려는 자세에 눈에 띄어 어렵지 않게 안양시 동안구를 임장 지역으로 선정할 수 있었습니다.
4시부터 시작된 임장은 약 3시간가량 진행되었고, 일 때문에 조금 늦게 참여하신 조원 분과 나머지 지역을 함께 임장할 수 있었어요.
저희는 안양시 동안구에서 사람들이 선호하는 요소는 무엇일까 생각해 보며 분단임 루트를 짜게 되었어요.
#안양시 동안구의 교통/학군/환경
안양시 동안구는 범계, 평촌, 인덕원역까지 4호선을 끼고 있고 인덕원역이 서울 진입에 가까웠어요.
서울 최대 업무지구인 강남역과는 약 16km로 꽤 가까웠고, 분당과 비슷한 지리적 위치를 나타냈습니다.
단, 분당은 신분당선의 개통으로 안양시 동안구의 2/3 정도로 시간을 확 단축해 주었어요. 강남에 출퇴근을 원하는 사람이 있다면 신분당선이 개통된 지역을 더 선호하겠다고 생각했어요.
범계 상권은 평촌 롯데백화점 인근으로 갈수록 프랜차이즈가 많고 팬시용품점이 많았어요. 그래서 중고등학생부터 20대 청년층까지 젊은 층이 많았고, 범계 상권 뒤쪽 아크로타워에 가까울수록 유흥상권이 증가했어요. 유흥상권은 중앙공원을 지나 평촌역 부근까지 이어져 확대되었어요. 아이를 둔 부모라면 범계 역세권 상권을 선호할 것 같았고, 범계역 뒤편과 평촌역 상권은 선호하지 않을 거라 생각했었어요.
평촌 학원가는 범계나 평촌역 상권보다도 더 많은 인구가 눈에 띄었답니다. 중고등학생들 중심으로 많은 아이들이 거리에 쏟아져 나왔어요. 길거리엔 학생들의 지갑 상황을 반영해 소액으로 이용할 수 있는 프랜차이즈 점이 많았어요. 유동인구의 증가로 평촌 학원가에 대한 사람들의 수요를 가늠해 볼 수 있었답니다.
3. 비선호 요소
평촌 학원가를 거주민 및 주변 지역 수요까지 흡수하는 상권이라면, 안양에는 비선호 요소도 있었답니다.
하나는 안양교도소, 또 하나는 열병합발전소였어요.
열병합발전소 바로 앞에 위치한 단지와 맞은편 단지는 최고가 기준 0.35억 차이가 나더군요.
열병합발전소 인근에 위치한 단지 부동산 사장님은 별 상관이 없다고 하셨지만, 같은 값이라면 상권이 가깝고 열병합발전소와 한 블록 떨어진 초원부영 단지를 선호하는 것으로 보였어요.
위 사진은 <평촌 센텀 퍼스트>라는 단지입니다.
3천 세대에 육박하는 대단지로 단지 내부가 꽤 쾌적하고 어린 친구들도 많았어요. 주변 환경은 아직 정비가 덜 된 모습이지만 내부로 들어가서는 마치 외부와 다른 세상처럼 느껴지기도 했어요. 하지만 네이버 지도에도 검색되지 않은 안양교도소가 단지 바로 맞은편에 위치했고, 맞은편에 위치한 동은 교도소 뷰를 느낄 수 있어 선호도가 떨어질 것으로 보였답니다.
교도소 앞으로 호계사거리 역이 개통될 예정이지만, 업무지구와 연결되는 노선이 아니라 큰 영향을 미치진 못할 거라고 판단했어요. 추이를 지켜봐야겠습니다.
# 각 입지요소별 등급 구분하기
조원분중에서 내 집 마련으로 가능한 예산 중 선별해 놓은 단지가 있어서 제가 비슷한 가격대를 찾아 추가로 넣어보았어요.
안양시 동안구는 베드타운으로, 직장으로 가는 교통과 학군이 거주민의 대표적인 선호 요소라 파악했어요.
직장으로 가는 교통은 공작부영 > 초원1단지성원 > 관악타운 순이었고
학군지(학원가) 선호는 초원1단지성원 > 관악타운 ≥ 공작부영 순이라고 보았어요.
공작부영은 2016년 현재 동안구 랜드마크인 평촌더샵센트럴시티 입주 이후로 부안중의 학업성취도가 증가했으나 시험 성적엔 반영이 되지 않았고, 대신 특목고 진학률이 동안구에서 귀인중 다음으로 높아 면학 분위기가 나쁘지 않을 거라 생각했어요. 다만 학생의 편차는 꽤 클 거라고 예상이 됩니다. 관악타운은 특목고 진학률도 높은 편이고 공부를 하고자 하는 아이들도 꽤 많아 면학 분위기가 좋을 거라 생각했어요. 특히 초-중-고가 바로 붙어 있어 지역 내 거주 수요가 있을 거라 판단했어요.
종합하면, 직장으로 가는 교통 접근성이 가장 좋고 안정된 학군을 가지며, 인프라가 갖춰진 공작부영을 1순위로 정했어요. 특히 전 고점 대비 하락률이 가장 큰 공작부영을 가치 대비 싸다고 판단했습니다.
가격을 붙여 비교해 보니, 확실히 평촌 학원가 인근인 '초원성원'의 선호도가 높네요. 세대수가 1/6 수준임에도 높은 가격대를 형성하고 있는 건 학군지 수요가 평촌에서 대단한 입지라는 것을 다시 한번 증명해 보이는 것 같습니다. 다만 가격이 꽤 반등해 저렴한 가격이라는 생각은 들지 않네요.
#2주 차 과제를 마무리하며
지역을 한 번 돌아보고 끝인 게 아니라 계속 반복해 보는 게 중요함을 깨달았어요. 부동산은 곧 사람들의 선호에 따라 살아 움직이는 생물과 같다는 생각이 듭니다. 반복과 꾸준함이 있어야 선호를 잘 파악할 수 있고, 그게 곧 실력이라고 생각했어요. 2주 차 강의 과제 덕분에 즐거운 경험을 하게 되었습니다. 감사합니다.
그럼 3주 차 과제에서 만나요!
댓글
곰팅곰팅님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
