관련 강의
실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
안녕하세요. 세상의 중심이 되고자 하는 쎈~사람 쎈타인입니다. 이번 3주차 강의는 '첫 투자하기 위해 필요한 모든 것'이라는 제목으로 코크드림 튜터님께서 진행해 주셨습니다. 이번 강의는 투자를 하기 위한 모든 과정을 알려주는 강의로써 임장지역 선정부터 마지막 전세 세팅까지 아파트 투자 과정의 모든 것을 알려주는 강의였습니다.
먼저 비교평가를 잘하기 위해 필요한 단계를 체크하는 부분에선 앞마당 갯수에 따라 비교 평가 형태를 달리할 것을 말씀해주셨습니다. 제 직업이 직업인지라 이 부분에서 만큼은 아주 확실히 이해를 했습니다(이건 정말 자신 있게 말할 수 있습니다.). 일단 저는 2단계에 해당했고 지금 제가 할 수 있는 최선은 비슷한 규모나 혹은 급지의 지역을 계속 앞마당으로 만들면서 비교 평가를 해야한다는 결론에 이르렀습니다. 여기에 대해 더 구체적으로 설명해주셨고 다음 지기 때 어떤 곳을 임장지로 선택할지에 대한 고민도 충분히 해소가 될 수 있었습니다.
그 다음 단계인 임장하는 방법과 임보쓰는 방법은 이미 1, 2주차 강의에서 배웠기 때문에 곧바로 임장지에서 투자할 아파트 고르는 법으로 넘어갔습니다. 투자할 아파트를 고르는 법에서는 투자 물건을 선정하는 기준, 선정하는 법, 마지막으로 시세 트레킹하는 법까지 코크드림님께서는 9년간 노하우를 대방출 해주셨습니다. 물론 이것은 수도권과 지방의 차이가 분명하기에 그 위치에 따라서 어떻게 비교해야 할지도 자세히 알려주셨습니다. 이것은 결국 지역별로 가치를 판단하는 입지중요도가 다르기에 이것을 충분히 고려하여 각 지역별 특성에 맞게 투자 우선순위를 정해야 더 좋은 투자가 가능하다는 것이었습니다.
이어서 각 지역별 투자사례를 통해 그 개념을 더욱 구체화 하였습니다. 우리가 투자할 때 가장 중요하게 생각하는 기준인 저환수원리에서 저평가, 수익성, 리스크를 최우선으로 고려해야 하고, 이 기준에 맞는 투자후보를 선정한 후 그 후보들끼리 비교 평가를 통해 최종 후보를 선정하는 방식으로 결론을 도출해야함을 각 지역별 사례를 통해 상세히 알려주셨습니다. 물론 수도권과 지방에서의 비교 평가 방법은 다소 차이가 있기 때문에 거기에 맞는 방법을 실제 투자 사례를 통해 알려주셨고, 정말 누구라도 쉽게 알 수 있도록 지역별 생활권 특성까지 상세히 정리해 주셨습니다.
이제 이렇게 힘들게 만든 앞마당을 제대로 관리하기 위해 꼭 해야할 단계인 시세 트레킹하는 방법을 알려주셨는데 사실 저는 앞마당을 만들어 오면서 시세트레킹을 하지 않았습니다. 아무래도 당장 투자하지 않을 것이기에 시세는 나중에 체크해도 되지 않을까 하는 안일한 생각을 가졌기 때문이었습니다. 하지만 강의를 통해서 이 생각이 아주 위험한 생각이란 것을 알게 되었습니다. 이것은 시세 트래킹을 해야 하는 이유에서 곧바로 알 수 있었는데 그것은 첫째, 시장 분위기와 가격을 파악하고, 둘째, 매수 기회를 포착하기 위함이라는 것입니다. 종잣돈이 완성되어 투자를 시작할 수 있는 상황이 되었을 때 곧바로 행동에 옮겨야 하는데 이 시세트래킹을 하지 않았다면 현재 시장 상황을 모르고 있다는 것이고, 매수 기회 또한 제대로 잡을 수 없는 상태이므로 잃지 않는 투자와는 거리가 멀어지게 되는 것입니다. 코크드림님은 시세트래킹을 했을 때와 하지 않았을 때의 차이를 실제 투자 수익률 데이터로 보여주셨습니다. 내가 언제나 투자할 수 있을 만큼 종잣돈이 여유있지 않기에 한 번 투자할 때 최대한의 수익을 내야하는데 그러기 위해선 이 시세트래킹은 필수인 것입니다.
필요성이 확실해 졌으니 그 방법이 무엇이냐는 부분에서도 아주 디테일하게 가르쳐 주셨습니다. 어떻게, 어떤 항목으로, 무엇을 정리해야 하는지 알려주셨고, 그 양식도 공유해주셨습니다. 앞마당 갯수에 따라서 어디까지 정리해아할지까지 알려주셔서 현재 제 기준에서 해야할 범위도 충분히 파악할 수 있었습니다.
이제 마지막 과정인 매수 이후 전세 세팅의 모든 과정에서는 예전 열중반 마지막 주차 강의에서도 배웠듯이 투자의 마지막은 매수가 아닌 전세 세팅이 완료되어야 하나의 투자사이클이 완성됨을 다시 한번 알려주셨습니다. 아파트 갭투자에서 전세세팅은 반드시 필요한 일이고 이것을 잘 해냄으로써 얻게 되는 이익 또한 무시할 수 없는 수준이었습니다. 그것은 전세 세팅을 알아야 하는 이유에서도 명확히 드러났습니다. 첫째는 리스크를 줄이고, 둘째는 투자금을 줄일 수 있으며, 세번째는 전세를 못 맞추게 된다면 적지 않은 비용이 발생하게 되어 투자금 규모가 상당히 커진다는 것이었습니다.
전세 세팅 과정 또한 아주 디테일하게 알려주셨습니다. 매물에 따른 전세 세팅 유형을 나열하여 각각의 유형이 무엇이고, 유의점과 대응법까지 9년 노하우를 고스란히 알려주셨습니다. 막연히 일잘하는 부사님을 만나면 어느 정도는 해결되겠지 하는 생각을 가졌던 저는 이번 파트에서 다시 한번 머리가 열리는 경험을 하게 되었습니다. 전세 세팅을 절대 만만하게 보아선 안된다는 것과 전세를 놓지 못할 경우 발생하는 리스크가 상상 이상으로 크다는 것을 알게 된 것만으로도 3주차 강의의 핵심을 알게 된 느낌이었습니다. 9년차 투자자로서 그동안 전세로 인해 발생한 여러 사례들을 통해 각각의 상황별 대처 방법까지 그냥 퍼준다는 표현이 맞을 만큼 말 그대로 다 알려주셨습니다.
이제 정말 중요한 마지막 단계가 남았는데 그것은 제목처럼 '매수는 끝이 아닌 시작'이라는 것입니다. 정말 힘들게 임장하고, 임보쓰고, 매수까지 진행하여 전세 세팅까지 완료하였지만 그 소중한 물건을 산 값보다 더 싸게 되파는 것은 이제까지의 노력을 모두 물거품으로 만드는 것이기 때문에 매수가 끝은 절대 아니라는 것입니다. 이 마지막 파트에서 코크드림님은 이번 강의의 핵심주제를 정리해 주셨습니다.
'가치를 알고 투자기준을 지키는 투자를 하면 언제 오를지는 몰라도 매매가와 전세가가 떨어지는 상황에서도 신념을 갖고 시장에서 살아남을 수 있습니다.'
내가 가치를 알았고 충분히 저평가 된 물건에 투자를 하였다면 이제 남은 것은 기다리는 것 뿐입니다. 조급함을 버리고 투자에 대한 신념만 확실하다면 하나의 투자를 진행하고 남은 일은 다시 다른 투자 물건을 찾으면서 종잣돈을 모아나가는 것입니다. 언제가 될진 누구도 알 순 없지만 투자선배님들이 한결같이 말씀하시는 이 원칙만 제대로 지킨다면 반드시 성공의 대열에 들어설 수 있음을 다시 한 번 다짐하며 이번 3주차 강의 후기를 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
댓글
