신축 vs 구축, 3년 후 더 오를 아파트는 '이것'입니다.

안녕하세요.

오지랖 때문에 한가할 수 없는 부동산 투자자 한가해보이입니다.

'서울 신축·구축 가격차 더 벌어졌다'

'새아파트가 더 좋으니 당연한 것 아니야?' 라고 생각할 수 있을꺼에요.

하지만, 당연한 것은 없습니다.

왜 그런지를 알고,

왜 그런지에 대한 이유가 앞으로 해소되는지, 해소되지 않는지를 함께 살펴봐야

상황에 따라 더 좋은 투자와 결과를 가져올 수 있습니다.

부동산R114에서 발표된 자료에 따르면

4년 전 3.17억원의 차이가 나던 신축과 구축의 아파트 가격 차이는

2024년 5.6억원의 차이가 나고 있습니다.

기사에 언급된 올림픽파크포레온을 살펴보면,

분양 당시 경쟁률을 살펴보면 평균 5.45:1이고

선호되지 않은 34평 C타입은 2.47:1의 모습을 보였습니다.

초반 높은 관심을 보였던 것과 달리 적은 관심과 결과로 나타났었습니다.

하지만 34평 기준 13억원의 분양가격을 보였던 해당 단지는 현재 20억원의 호가를 보이고 있습니다.

그 당시 대출 규제, 실거주 요건 완화, 금리 변경 등 여러 상황이 바뀌었지만

이렇게 큰 차이를 보이는 것에 대한 본질을 살펴보는 것이 필요합니다.

결국 더 살고 싶어하는 것, 더 갖고 싶어하는 것, 더 가지고 싶어질 상황이라는 것입니다.

ㅣ더 살고 싶어하는 곳&것, 더 갖고 싶어하는 것

지도를 살펴보면 'A' 생활권에 위치한 아파트가 'B' 생활권에 위치한 아파트보다 지하철 접근이 편리하여

더 선호되고 높은 가격을 보일 수 있다고 생각이 들 수 있습니다.

그러나 실제 가격을 살펴보면 10억 전후의 모습을 보이는 'A' 생활권 아파트들과 달리,

'B' 생활권 아파트들은 '11억대 중반 ~ 13억대'의 가격을 보이는 것을 확인할 수 있습니다.

즉, A 생활권이 아니라 B 생활권의 아파트를 더 좋아하고 갖고 싶어하는 것으로 볼 수 있습니다.

왜, 이런 차이가 벌어질까요?

A생활권은 2000년에 지어져 20년이 넘어가는 구축 아파트이고,

B생활권의 단지는 2012년에 지어져 10년이 넘어가는 준신축 아파트입니다.

더 편리한 환경에 A생활권의 아파트가 위치하고 있지만

사실은 B생활권에에 더 쾌적하고 살고 싶은 새아파트가 위치하고 있는 것입니다.

압도적으로 편리하거나 우수한 환경이 아니라면

사람이 더 살고 싶은 집, 더 걷고 싶은 정비된 곳

즉, 조금더 새아파트에 살고 싶고, 갖고 싶고

그것이 더 많은 수요와 더 높은 가격으로 연결됩니다.

그런데 새아파트만이 더 살고 싶고, 갖고 싶은 것이 아닙니다.

A아파트는 2023년에 입주한 신축아파트입니다.

B아파트는 2004년에 입주한 구축아파트입니다.

그런데 가격을 살펴보면 24평 기준으로 A아파트는 11억원, B아파트는 13억원의 가격을 보이고 있네요.

A아파트는 심한 경사로에 위치하고 있고, 주변 상권과 교통 접근이 불편한 모습이고,

B아파트도 언덕에 위치하고 있지만 주변의 아파트와 어울려져 있어 균질성이 높고, 주변 상권과 교통 접근이 편리한 모습을 보이고 있습니다.

20년의 차이가 나는 년식임에도 낡은 구축아파트가 더 높은 수요와 가격을 보이게 되는 것입니다.

압도적으로 더 편리하거나 우수한 환경이라면

새아파트가 아니더라도 더 살고 싶은 집, 더 갖고 싶은 곳이 되고

그것이 더 많은 수요와 더 높은 가격으로 연결됩니다.

즉,

부동산 자산은 사람들이 더 갖고 싶고 ,살고 싶은 곳과 것을 찾고 가지는 것이 중요한 것입니다.

그렇지만,

위의 아파트들처럼 압도적인 차이를 보이지 못한다면

일반적으로 새아파트, 신규택지를 더 선호하고 더 높은 가격을 지불하고 자산을 사는 선택을 하게 됩니다.

ㅣ더 가지고 싶어질 상황

대부분의 사람들은 이렇게 새아파트, 편리한 위치, 우수한 환경에 살고 싶어하고 갖고 싶어 합니다.

그런데 이렇게 사람들이 살고 싶고, 갖고 싶은 아파트는 많지 않은 것이 현실입니다.

넓고 그래서 새아파트가 들어올 곳이 많아 보이지만,

사실 사람들이 거주할 만한 공간은 많지 않고,

매일 출퇴근을 해야 하는 곳과 가까운 곳은 더더욱 아파트가 적습니다.

서울의 향후 3년간 입주 예정을 살펴보면 약 6만6천세대입니다.

약 940만명이 거주하는 서울인구수 대비 3년 간 0.6% 수준의 입주가 진행되는 것입니다.

서울에 사람들이 좋아하는 새아파트가 당분간 매우 적게 생긴다는 것이죠.

더 귀해지니 갖고 싶고 살고 싶어하는 사람들은 더 높은 가격을 지불하고서라도 살려고 하게 되겠네요.

2월에 발표된 주택 통계 발표를 살펴보면,

향후 새로운 아파트가 지어지겠다는 지표로 볼 수 있는 전국 인허가가 전년 대비 10% 이상 감소하였고

서울은 전년대비 63% 감소, 지난 10년대비 57% 감소하면서

새아파트가 들어오는 숫자가 큰 폭으로 줄어들 것이라는 알 수 있습니다.

앞으로 3년간도 사람들이 좋아할, 갖고 싶어할 새아파트가 적게 들어오지만

그 이후에도 새아파트가 들어올 여건이 줄어들며

사람들이 갖고 싶어하고, 살고 싶어하는 새아파트를 갖기 위한 경쟁은 더 치열해지고,

역시, 사람들이 살고 싶어하는 환경과 위치에 자리잡은 오래된 아파트의 경쟁도 치열해지게 될 것입니다.

결국 좋아하는 것, 좋은 것, 갖고 싶은 것과 덜 그런 것, 그렇지 않은 것의 차이는 점점 더 격차게 벌어지게 될 것입니다.

신축과 구축의 차이로 시작을 하였지만,

우리가 정확히 알아야 하는 것은 어떤 부분을 사람들이 좋아하고 원하는지 명확하게 알고,

앞으로 그 상황이 어떻게 펼쳐질지 살펴보면서

같은 기회가 왔을 때 더 좋은 선택을 할 수 있는 준비를 해야 합니다.

지금이 그 시간이고,

늦었다고 생각하지 말고 시작해야 합니다.

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