[실준 56기 86조 알마짜] 3주차 강의 후기

첫 투자를 할 때 필요한 모든 프로세스를 잘 정리해주셨던 3강.

1) 다음 임장지는?

현 임장지(구미,40만)와 수평적/수직적 비교평가를 할 수 있는 곳 중에서 고른다.

수평적: 포항(49만), 김해(50만)

수직적: 대구(230만), 울산(100만)

5월은 대구, 앞마당 다시 정리해보고 싶다. 특히 대구 동구.

그리고 포항 가야지.

2) 수도권: 직장, 교통>학군>환경 + 입지>연식

광역시: 학군(1등) > 환경 + 입지>연식

중소도시: 환경>학군 + 연식>입지

3) 상승장에서 전고점 넘지 못한 단지는 사지 말아야 할 것.

: 내 돈을 이런 단지에 넣을 수 있겠니? 객관적으로 '자산 가치'를 판단해보라.

4) 중소도시: 입지 좋은 준신축 < 입지 덜 좋은 신축

5) 싸.투.감

저평가: 가치 대비 싼가? = 내 앞마당 중에 가장 좋으면서 싼 것인가?

투자금: 전세가율 기준(서울 60%, 강남 1시간 이내 경기도 70%, 지방 80%) 이상인가?

리스크: 잔금 가능한가? (보험사 주담대 DSR50%+신용대출+직장대출)

6) 수도권 4급지 이상의 입지라면, 그 지역에 상승 분위기가 올 때 전체적으로 함께 오른다.

즉 내가 투자금이 부족하다면 덜 선호되는 단지일지라도 '매수'하는 행위 자체가 중요하다.

또한 선호 단지만 바라보고 있으면 안 된다.

7) '너무 싸다.'는 생각이 들 때 투자를 실행하라.

8) 투자의 흐름은 좋은 생활권 -> 안 좋은 생활권 , 선호 단지 -> 비선호 단지 순서로 진행된다.

9) 현재는 시장 상황이 안 좋은 편이기에 20평대가 먼저 오른다. 그럼 30평대가 눌릴 수 있다.

10) 수도권에서 30평대는 매매 수요가 많고 임차 수요는 적다. 단, 세입자가 구해진다면 오래 거주하는 경향이 있다. 수도권에서는 20평대를 투자하는 것이 임차인 찾기 수월하다.

11) 시세트래킹에는 정답이 없다. 중요한 것은 꾸준하게 하는 것.

12) 현재 수도권 시장: 지역 내 선호 단지는 매매가 소폭 하락 + 전세가 크게 상승 / 지역 내 비선호 단지는 매매가 크게 하락(떨어진 뒤 오르지 못함) + 전세가 보합

13) 최근 6개월 매매가 전국 모두 하락. 전세가는 대체로 상승. 전세가 하락 지역: 세종, 대구, 경북, 경남, 광주

특히 수도권의 전세가 상승률이 눈에 띤다.

14) 전세 셋팅에서 가장 중요한 것은 집 상태(인테리어) 그 다음이 가격이다.

15) 전세를 셋팅 해야 하는 집에 기존 임차인이 거주한다면 반드시 양해를 구하고 선물까지 드리자.

16) 인근에 있는 더 선호되는 단지보다 가격 경쟁력이 있어야 한다.

17) 주변 부동산에 매물 문자를 뿌리고 부동산 사장님들의 반응(네이버 부동산 등록/전화 응답/문자 응답)을 기록하여 전략을 세운다.

18) 세입자 버전으로 인근 부동산에 연락하여 내 전세 매물의 경쟁력을 확인한다.

19) 계약하는 세입자의 전세 보증 보험 관련한 확인을 반드시 실행한다. (주택가격(kb시세)의 90%)

20) 투자금을 많이 넣어서 투자를 실행했는데 가격이 단기간내에 안 오르면 내 투자 결정에 대한 확신이 약해지고 조급해진다. 기회비용이 생각나니까. 그럼 자산을 오래 보유하지 못하게 된다. 지키는 것이 정말 중요하다!