실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반 54기 82조 다이루네]

안녕하세요. 다이루네입니다.

이번에 실전준비반 3주차 강의는

‘첫 투자하기 위해 필요한 모든것’

-코크드림님-

"실전 투자의 전과정 "

3주차 목차

- 초보자가 임장지역 선정하는 법

- 임장지에서 투자할 아파트 고르는 법.

- 매수 이후 전세 셋팅의 전 과정

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◎ 초보자가 임장지역 선정하는 법!

비교평가는 항상 너무 어려운것 같습니다.

그동안 그래서 비교평가를 대충 하고 끝낸경우가 많았던 것 같은데

비교평가야 말로 투자를 위해 중요한 단계였습니다.

비교평가를 각자의 수준에 따라

(물론 비교평가할 앞마당의 갯수가 어느정도 되어야 하는것도 있음)

수평적 비교평가까지 할지 수직적 비교평가까지 할지

수준별로 알려주시는데요.

저는 수직적 비교평가까지 해야 할것 같은데 ㅜㅜ

걱정이네요.

#수평적 비교평가 : 지역 성격, 급지, 인구규모가 비슷한 지역

(예 : 1기 신도시, 수도권 1-5군, 인구 규모)

#수직적 비교평가 : 기존 앞마당과 연결성을 갖는 지역

( 급지 수직적 지역, 인구 규모 수직적 지역)

아직 임장이 익숙지 않거나, 첫 임장일 경우는

아는 지역(사는곳, 직장이 위치한 곳)을 먼저 하라고 하셨는데요,

그 이유는 아무래도 임장이 쉽지 않기때문에 익숙한 지역부터 하면서

임장에 친숙해 지는 것이 첫번째 인것 같고요.

그리고 아무래도 알고 있는 지역이므로 부담감이 적고,

아는 부분이 많아서, 이해가 쉽고,

나중에 다른 모르는 지역을 임장을 할때 비교해 볼수 있는 기준점이

될 수 있기 때문에 아는 지역 부터 보라고 하시는 것 같습니다.

저도 첫 임장지역은 사는 곳 부터 했었는데요.

사는 지역이라고 하지만, 별로 돌아다니는 것을 잘 안하는 편이라

살고 있는 지역도 정말 모르는 부분이 많더라구요.

그래서 살고 있는 지역임에도 새로웠고,

아 이 지역이 이런부분이 좋은 지역이였구나.

아 그래서 내가 그 회사를 퇴사하지 않고 계속 다닐수 있었구나 ㅎㅎㅎ

출퇴근이 너무 힘들었으면 진작에.. ㅎㅎㅎ

그런 생각을 하면서 사는 지역의 특징점을 알게 되면서

새로우면서도 재미있었던 것 같습니다.

비교평가가 왜 필요한지?

그 이유를 위치에 따른 1기 신도시의 위상변화로 알려주셨는데요.

왜 좀더 좋은 지역, 비교평가해서 더 좋은 단지를 해야하는지?

확실히 더 좋은 지역, 단지는 상승장에서

앞도적인 차이를 만들어 내는 것 같습니다.

# 수도권 : 비교평가를 통해 입지가 더 좋은 단지 투자

# 지방 : 지역간 비교로 지역 위상이 더 좋은 지역에 투자

그래서 임장지역은 내가 아는 지역에서 시작해서

비교평가가 될수 있는 수평적 지역 > 수직적 지역 으로 해보는 것이 좋은것 같습니다.

◎ 임장지역에서 투자할 아파트 고르는 법!

1. 투자할 물건 선정 기준
2. 사례로 보는 투자물건 선정하는 법 (수도권, 지방)
3. 시세 트레킹 하는 법

투자 할 물건을 선정할때

어떤 부분, 입지를 고려해서 선정해야 하는지

수도권, 지방을 알려주셨는데요.

코크님께서 투자 할 물건을 선정하는 과정을

자세히 설명해 주셔서 함께 투자를 해보는 기분이라 이해가 쉬웠습니다.

수도권은 아무래도 입지 중 직장, 교통이 제일 중요한 부분인데,

업무지구의 위치와 직주근접하고 싶은 사람의 욕망을 이해하면

확실히 와닫는 부분 같습니다.

저도 직장이 업무지구중 하나였는데, 다행히 바로 환승없이 가는

지하철 노선이 있어서 시간은 좀 걸리지만, 크게 어렵지 않게 다녔던것 같습니다 .

물론 그것도 1시간이 넘어가는 곳은 힘든것 같습니다.

같은 직장을 다느는 중에 이사를 했었는데요,

같은 노선이지만 좀더 멀리 살다가, 1시간 안쪽 지역으로 이사를 오게 되었었습니다.

확실히 1시간내 출퇴근에, 환승없이 다니게 되니 생활의 질이 개선되고

직장생활이 덜 힘들었던 것 같습니다.

물론 직장, 교통이 첫번째이지만

지역에 따라서 그것을 감아하고도 좀더 선호되는 부분들이

각각 있는 지역들이 있어서 (예, 학군 / 환경 등) 이 있어서

좀더 단지 대 단지로 면밀히 보는 것이 중요한 것 같습니다.

좀더 좋은 선택을 하기 위해서는 다각도로 선호도를 봐야 할것 같습니다.

그렇기 때문에 그 지역을 임장해보고

그 지역사람들의 감정을 느껴보고,

단지를 임장을 해보면서, 내가 산다면? 생각해보는 것이 좋을 것 같습니다.

그리고 수득 수준이 높아지고,

개인의 행복이 중요해지는 요즘. 스스로 느끼기에도

입지에서 환경은 중요한 요소 인것 같습니다.

지방 출신 여자인 저는 첨에 서울에 올라왔을때, 빌라에서 살기 시작할때,

환경이 열악하고, 안전함이 떨어지는 지역에 살다가

아파트에 살기 시작하면서 정말 쾌적한 환경과, 안전함을 느끼면서

다시는 빌라에서 살고 싶지 않다. 않좋은 환경에서 살고 싶지 않다는 생각이 들었었는데

아이들 키우시는 부모님들은 더욱더 그렇겠다는 생각이 듭니다.

그래서 택지가 선호되고, 신도시가 선호 되는 것 같습니다.

균질성은 그만큼 선호되는 요소임을 잘 이해했습니다.

사람들의 선호도란, 내가 산다면, 사람들이 살고 싶을까?

그런 고민을 해보면 의외로 쉽게 와 닫을수 있는 것 같습니다.

개인의 특수한 취향이 아니라면 (예, 숲세권.. 등)

대중들이 보편적으로 좋아하는 것은 이유가 있고

그게 바로 선호되는 입지 인것 같습니다.

이러한 입지요소를 어떻게 고려해서 투자에 연결 시킬수 있는지

코크님의 투자 사례로 다시 한번 설명해 주셔서

좋았습니다. 특히나 아는 지역이 나와서 더욱 이해가 되고 좋았습니다.

# 수도권은 직장, 교통(강남접근성)이 중요!

하지만, 지역 내 비교시에는 교통 + 지역 내 선호하는 핵심 요소에 따라 다를 수 있음

[입지(직장, 교통, 학군) > 연식]

# 광역시는 1등 학군지는 대체 되지 않는 입지 독점성이 있으며, 입지 좋은 땅의 가치가 높음

[입지(학군) > 연식 ]

# 중소도시는 입지보다 환경이 좋은 신축 의 선호도가 큼

[연식 > 입지(환경) ]

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힘들게 만든 임장지역, 앞마당에

당장 투자를 못할때,

아까운 앞마당을 외면하고 있으면,

금방 잊어 버리기도 하고, 내 노력과 시간, 고생이 너무 아까운것 같습니다.

그럴때 필요한 것이 바로

"시세트레킹"

(시세트레킹이란? 앞마당으로 만든 지역의 관심단지들의 가격을 정기적으로 추적(체크) 하는 것)

하는이유? 시장 분위기 파악! / 매수 기회 포착

저도 제대로 못하고 있는데요. ㅠㅠ

그래서 예전에 만든 앞마당들이 관리가 안되고,

자꾸 잊어먹어 지는 것 같습니다.

코크드림님께서 왜 앞마당을 관리를 해야하는지

"좋은지역은 투자기회를 길게 주지 않는다!"

준비된 사람만이 그 기회를 잡을 수 있기 때문에,

힘들게 만든 앞마당 꼭 잘 관리하고,

시세트레킹을 꼭! 꾸준히 잘 해야 하겠습니다.

(좋은지역에 투자기회를 잡기 위해서는 앞마당에서

우선순위를 꼽아놔야, 앞에를 놓치더라도,

다음 기회를 놓치지 않을수 있는 것 같습니다.

"지금 투자를 못하더라도 나중에 투자기회가 온다면 어떤 것을 먼저 할지 꼭 정해보기!")

코크드림님께서는 시세트래킹의 중요성과 왜 하는지?

어떻게 시세 트래킹을 해야하는지?

어떤 단지를 시세트래킹 해야할지?

어떤 자료를 활용하면 좋을지?

(추천 : 게리롱님 양식 https://cafe.naver.com/wecando7/9165829 )

어떤 평형대를 넣을지?

시세트래킹 지역 정리는 어떤식으로?

단지는 몇개나 넣을지?

정말 모~~든것을 알려주십니다.

저도 강의따라서, 다시 시세트래킹을 열심히 꾸준히! 해봐야 겠습니다.

BM 앞마당 시세트래킹 매달 하기

◎ 매수이후 전세 셋팅의 전 과정!

처음 월부 강의를 들을때, 미처 물어보지는 못하지만

의문점이 이것 이였습니다.

전세금으로 매수 잔금을 하는건데,

그 과정이 정확하게, 자세하게 어떻게 되는 것인가?

해보지 않은 사람에게는 이해가 안되는 부분도 있고 (전세 계약금을 먼저 주고, 나중에 들어온다고?)

어려운 부분도 있고, 그 과정이 어렵고 복잡해 보였습니다.

그러한 그 전 ~ 과정은

하나하나 꼼꼼하게 알려주시는데,

코크님이 직접하신 사례들을 예시로 이야기 해주셔서

더 현장감이 있고, 자세하고 꼼꼼한 내용이였습니다.

세입자에게 선물을 하는 것이며,

어떤 선물을 하는지? 어떻게 선물을 해야 하는지? (사소하지만 사실 정도가 어려운것들)

을 너무 꼼꼼히 알려주셔서

나중에 1호기를 한다면 꼭 옆에 가이드처럼 끼고

따라 해야 겠다는 생각이 들었습니다.

지금은 어렵고, 머릿속에 들어오지 않는 과정이지만,

코크님 말씀대로 매수가 오히려 쉽고

그 후부터가 시작이라는 말씀처럼

쉽지 않는 과정같지만, 가이드가 있으니 두려움은 좀 덜해 지는 것 같습니다.

전세셋팅 과정에서

어떤 대비를 해야하는지?

각각의 상황에 따른 플랜을 꼭 짜 둬야 하고,

어떤 플랜을 짜셨는지? 어떤 리스크가 있는지?

정말 어렵고, 무섭게 느껴지긴 했지만 ^^;; 그래서 더 필요한 강의 였습니다.

꼭 1호기를 해서 가이드 삼아 잘 써먹어 봐야 하겠습니다~!

코크드림님 좋은 강의 감사합니다.