서울투자 기초반 1강 강의 후기 [서울투자 기초반 4기 115조 바나깜]

안녕하세요 바나깜입니다.

완강 후 느낀 점들을 정리해 보았습니다.

가치성장투자에 있어 중요하게 봐야 할 것들을 정리해주신 것과 앞으로의 투자 방향을 정하는 데 큰 도움을 주신 자음과모음 멘토님께 감사인사드립니다.

#1. 조급함 버리기

아마 부동산에 관심 있는 사람들은 거진 저와 같은 마음일 거라 생각합니다. 지난 몇 달 전까지만 하더라도 거래가 안 되어 매물이 쌓이고, 전고점 대비 몇 퍼센트나 하락한 가격에도 거래가 되지 않는 다는 기사들.. 그리고 최근 서울 및 수도권의 매도가격이 반등하기 시작했다는 기사들입니다.

한창 지방 위주의 임장을 돌고 있을 때, 이런 마음이 들었습니다. "아 수도권을 봐놨어야 했는데, 너무 늦은 건 아닐까??" 그 다음 달이라도 바로 수도권으로 임장지를 옮겨야 하나 고민을 했습니다.(이와 더불어 다른 요인으로 인해 실제 수도권으로 옮겨가긴 했습니다 ^^..)

하지만 강의를 들으며 이런 불안함, 기회를 놓치면 어쩌나 싶은 조급한 마음을 버릴 수 있게 되었습니다.

정답은 과거 데이터에 있었습니다. 지난 13년간의 거래량을 보면, 폭발적인 거래량을 기록한 적이 있는데, 바로 이 시기에 전고점이 생겼습니다. 또한 앞서 언급 했듯이 13년 동안 4번의 거래량 폭발은 흔한 케이스가 아닙니다. 특히 바로 직전 상승장은 그 정도가 더 심합니다(비정상) 이와 더불어 현재 거래량은 4천건 미만으로 상승할 때 시기와는 현저한 차이를 보이고 있습니다.

결론은, 지금의 매매가 반등 상황이, 예전과 같이 폭발적인 상승장의 모습으로 이어진다고 보기엔 어렵다는 것입니다.

그렇다면 우리가 앞으로 마주할 시장의 모습은 어떠할까요??

위 단지의 초록색 표시 부분과 같을 확률이 높습니다.

또한, 12년 이후 전세가율이 상승하며 전세가가 매매가를 기다려주는 모습도 보여줍니다.

만약, 현재 시장에서 공급 물량들이 소진되며 전세가가 올라오게 되면 지금보다 더 소액으로 투자할 수 있는 시장이 다가올 지도 모르겠습니다. (물론 지난 상승장 대비 얼마나 길게 이어질 지는 모르겠습니다)

저는 이 내용을 듣고, 조급하지 않아도 된다는 마음에 안심이 들었습니다. 또한 한번 자산을 사면, 기다리는 인내심이 필요하겠구나 싶었습니다. 위 그래프에서도 볼 수 있듯이 앞으로 다가올 미친듯한 상승장이 아닌 그보다 완만한 상승그래프를 보이고 있기 때문입니다(위 단지는 4급지 생활권의 단지로, 더 낮은 급지나 선호도가 낮은 단지는 더 오래 걸릴 수도 있다고 생각합니다)

#2. 서울 투자에서 중요하게 봐야할 것(선호도)

서울 부동산의 선호도를 파악할 때는 급지별로 다르게 접근해야함을 배웠습니다.

지난 2강에서 4,5급지를 볼 때 중요하게 봐야할 것으로 교통, 역세권이 있었습니다. 하지만 1,2,3급지의 특징에 대해 배우며 4,5급지와는 조금 다름을 알게 되었습니다. 바로 커뮤니티입니다.

사실 커뮤니티도 지방 임장을 할 때 선호도에 있어 중요함을 알고 있었지만 서울에서도 중요한 지는 몰랐었습니다. 서울하면 그냥 다 가치있는거 아냐?? 혹은 4,5급지 처럼 교통 및 학군이 제일 중요하지 않을까 생각하곤 했습니다. 그런 면에서 앞으로 선호도 파악시 꼭 활용해야겠다 생각했습니다.

#3. 서울 투자에서 중요하게 봐야할 것 - 도시개발

저는 임장보고서를 작성할 때 가장 힘든 부분이 도시개발 부분을 작성하는 것입니다. 방대한 양의 자료를 받아서 투자에 유의미한 부분을 정리해야하기 때문입니다. 다른 파트들은 데이터가 정양적인 데이터가 명확한 반면, 도시개발은 정성적인 부분의 비중이 크기 때문에 작성하기 힘들어했습니다. 이런 사유로 도시개발 부분은 조금 소홀히 다뤄왔습니다. 하지만, 서울 투자에 있어서 만큼은 정확히 보고 정리해야겠다고 생각했습니다.

이유는 아래와 같습니다.

먼저, 도시개발은 '가치대비 저평가 여부'에서 '가치'에 의미가 있습니다. 그런데 이것은 현재 가치가 아닌 '미래가치'를 담당하는 부분으로 유의할 점이 두 가지 있습니다.

미래의 '가치'에 초점을 두어야 한다는 것과 '실현 가능성'입니다.

미래가치란, 도시가 개발된다고 해서 무조건 가치가 있다는 게 아닙니다. 예를 들어 지하철 교통 호재가 있다고 할 경우, 이 교통이 어떤 업무지구로 얼마만큼의 시간으로 접근 가능한 지를 따져봐야 합니다.

서울 및 수도권 부동산 시장에서 가장 중요하게 보는 것이 교통인데 이는 업무지구와 결부될 때 의미가 있기 때문입니다. (출퇴근과 상관없는 교통이라면 수요가 적겠죠?) 따라서 어떤 개발 호재에 대해 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

실현 가능성이란 "이 개발 호재가 어느 단계에 있는가"입니다. 개발에 대한 계획만 나와있고, 실제로 아무 진척이 없는 경우도 허다하기 때문입니다. 만약 호재만 보고 투자를 잘못 했을 때 내 투자 방향, 투자 포트폴리오에 큰 영향을 줄 수도 있을 거라 생각합니다.(물론, 현재 서울은 '신통기획'으로(기존 5년 => 2년 진행) 기존보다 진행속도가 단축되어 기대해볼만 합니다)

또한 서울의 도시개발(호재)는 매매가에 주는 영향이 크기 때문에 잘 봐야할 필요성이 있다고 말씀하셨습니다.

하지만 이런 도시개발보다 전제되어야 할 조건은 가치대비 저평가 여부임을 강조해주셨습니다.

명심하도록 하겠습니다.

#4. 강의수강 시 유의할 점

자모님께서 강의 수강 시 강의에서 잘 하고 잘 보이는 데 신경을 썼던 적이 있다고 하셨습니다.

저 또한(물론 잘 하지는 않았지만) 강의수강 시 이런 마인드로 강의를 수강해 나가고 있는 것 같습니다.

"강의 과제 개판치면 사람들이 이상하게 볼텐데 조금만 더 다듬어보자"

물론, 열심히, 잘 해야한다고 생각합니다. 하지만, 저는 조금 더 남들을 신경쓴다고 생각합니다.

강의후기를 작성하는 데 느낀 점과 적용할 점에 포커스를 두는 게 아닌, 글을 이상하게 작성하는 게 아닌지에 포커스를 두고 있기 때문입니다.

반성합니다.

앞으로는 강의에서 잘하고 잘 보이는데 집중하지는 않고 투자자로 잘한다는 게 무엇인지에 포커스를 두고 강의를 수강해나가도록 하겠습니다.

감사합니다🙂

BM : 조급해하지 않기, 도시개발계획 정리하기, 강의수강 시 투자자로 실력쌓는 데 집중하기