서울투자 기초반 2강 강의 후기 [서울투자 기초반 4기 115조 바나깜]

안녕하세요 바나깜입니다.

서울투자 기초반 2강을 완강하였습니다.

주우이 멘토님께서 서울 소액투자에 대해 잘 설명해주셔서 수월하게 이해할 수 있었습니다.

또한, 전에는 생각치 못했던 "서울 소액투자"에 대한 가능성도 보게 되었습니다.

저는 이번 강의를 통해 ①서울 소액 투자에 대해 알게 되었으며 ②지금보다 더 기본(본질)에 충실하고③제대로 실력(앞마당)을 쌓아가야 함을 느꼈습니다.

사실, 강의를 듣기 전 "서울 소액투자" 라는 걸 떠올려본 적이 없습니다. 다들 아시겠지만 서울의 매매가와 전세가율을 보면 '소액'과는 어울리지 않는 가격이기 때문입니다.

서울 평균 매매 평당가 3,692만원, 전세 평당가 1,801만원으로, 32평 기준 매매가 약 12억, 전세가 5.7억으로 전세가율은 48%로, 32평 투자시 6.3억이 필요합니다. 또한 24평은 6.3억보다 투자금이 덜 필요하겠지만, 이 마저도 '소액'이란 단어와 어울리지 않습니다.

하지만 위 가격과 다르게 소액 투자의 기회가 올 수 있는 곳의 특징이 있습니다.

첫 번째는 전고점과 현재 가격을 비교하는 것입니다. 전고점 대비 얼마나 하락했는가?? 가 절대적으로 싼 가격인지 아닌 지를 판단합니다.

저는 이 내용을 듣고, "아 내가 그동안 해왔던 것은 뭐지??" 라는 생각도 하였습니다. 저는 현재 가격과 전 고점 가격은 단지 간 우선순위를 비교하는 하나의 기준으로서 사용하곤 했습니다. (이것도 잘못된 것으로, 단지 간 우선순위 평가는 입지가치 비교가 선행되어야 하고, 다음에 전 고점을 비교해야 합니다) 하지만 전 고점과 현재 가격 간의 차이 만큼을 절대적 저평가의 기준으로 여겨 싼지 비싼지를 판단할 수 있습니다.

앞으로는, 제대로 알고 활용하도록 하겠습니다.

두 번째는 전세가입니다.

전세가는 간단한 그래프 그리기로 싼 지, 안 싼지를 판단할 수 있습니다. (다들 아시겠지만, 전세가가 높고 투자금이 적게 든다고 무조건 좋은 것이 아닙니다. 전세가를 높게 맞춰 투자했을 경우 향후 전세가가 떨어졌을 때 돌려줘야하는 금액이 더 클 수있습니다. 이 경우 투자금이 엄청나게 많이 소요되는 것이죠.)

이와 더불어 전세가에 대해 잘못 생각했던 점은, ①적당한 가격에 적당한 전세가면 (매매 3.5 / 전세 3.2 :투자금 3천만원) ②더 낮은 매매가 및 전세가(매매 2.5 / 전세 1.5)보다 더 좋다고 생각한 점입니다.

물론, 투자금이 더 적게 들어 좋은 건 맞습니다. 다만, ② 의 경우 애초에 낮은 전세가로 향후 전세가 상승시 최초 투자했을 때 들었던 자금까지 모두 회수 가능한 케이스입니다.

저는 이를 통해 느낀 것은, 무조건 투자금이 1억이 넘게 든다고 해서 외면할 게 아니라, 시장 상황까지 같이 봐야 한다는 것입니다. 만약 투자대상 주변 단지들의 전세 물건이 줄어들고 있다면, 전세가는 상승할 확률이 높습니다. 당장은 투자금이 많이 들겠지만, 전세 재계약시점, 혹은 세낀 물건의 만기가 정해진 상황이라면 추후 전세금 상승분으로 모든 투자금을 회수 가능하며 수익률 무한대로 올라가게 됩니다.

위 두 가지를 명심하며 서울에서 꼭 소액 투자를 하도록 하겠습니다...!!

또 인상깊었던 것이 있습니다.

기본에 충실하다는 것은, 더 벌수 있는 투자와 연관돼 있습니다. 강의에서 같은 가격대 물건들을 비교해주시며 어떤 단지를 투자했을 때 더 벌수 있었는지(더 상승했는지) 보여주신 게 있습니다.

저는 이 내용을 들으며 많은 반성을 했습니다. 지난 임보에서 1등 뽑기할 때, 입지가치 요소를 구체적으로 따져보지 않고, 아실 그래프에 의존하곤 했었기 때문입니다.

(아마 저와 같은 많은 초보자들이 공감할 거라 생각합니다. 이렇게 된 데는 임보작성 스케쥴 관리 실패로 인한 급박한 마무리 일정, 그리고 쉽게 돈을 벌고 싶은 마음ㅡ조급함 때문이라 생각합니다)

앞으로는 더욱 입지가치 요소에 기반한 비교 평가를 하도록 하겠습니다.

추가적으로, 리마인드 된것 중 이런 것도 있습니다. 입지 요소가 서울 및 수도권이라고 무조건 같은 가중치를 갖는 게 아닙니다. 어느 지역은 교통이 너무나도 중요해 신축 및 환경이 좋아도 교통 좋은 단지 대비 선호도가 떨어질 수도 있고, 어떤 단지는 교통보단 환경(거주민 균질성)이 중요하고 또 학군이 더 중요한 곳도 있습니다.

해당 지역에서 단지별 투자 우선순위 선정 시에는 이에 대한 고려가 필요합니다. 이는 결국 더 벌 수 있는 투자에 꼭 필요한 요소로 작용합니다.

사실, 위에 작성한 내용은 제가 기초반부터 쭈욱 강의를 들어오며 매번 들었던 내용입니다. 하지만 임보작성하면서 실제로 시도하지 않고 있던 터라 과거 비교평가의 어려움이 많았던 것도 같습니다. 이번 서울기초반 임장보고서 작성부터 기본에 충실할 수 있도록 하겠습니다.

강의 중 많은 생각을 한 부분이 있습니다.

비교평가 부분 중 6억대 물건 비교에 멘토님께서 7억대 물건을 가져오시며 조금이라도 깎으면 6억대 물건이 된다고 하셨던 부분입니다.

많은 생각을 했습니다. 저는 특정 단지의 가격을 보면 단지가격 = 내가 본 가격 이라고 생각하곤 했습니다.

"깎을 수 있다"는 아예 생각치 못했습니다. 여기서 멘토님과 저의 갭 차이를 느낄 수 있었습니다.

저도 부지런히 투자해야함을 느꼈습니다.

또한 같은 가격으로 매수 가능한 물건 없는지 끊임없이 비교 평가 해야 한다는 말씀을 듣고,

부동산은 다른 투자 대상 대비 큰 금액이 들어가므로, 한 번 투자할 때 최선을 다해 물건을 고르고 투자 해야함을 다시 한번 느꼈습니다.

마지막으로, 이번 2강을 통해 마음가짐을 달리하게 되었습니다. 지난 앞마당을 만드는 과정에서 저의 마음은 아래와 같습니다.

"아 이번 앞마당 통해서 비교 평가할 수 있는 지역을 늘리겠구나"

주우이 멘토님께서 강조하신 내용은 아래와 같습니다.

"투자할 수 없을거란 생각보다 어느 지역이든지 투자할 수 있다는 마음가짐"

이 둘의 차이는 크다고 생각합니다.

단순히 비교평가를 위해 앞마당을 늘리고 있는 것보단, 임장(앞마당) 지역에서 투자할 물건을 찾아내겠다라는 목표가 앞마당 다운 앞마당을 만드는 길이라고 생각했습니다.

왜냐하면 비교 평가 목적의 앞마당 만들기의 목적은, 해당 지역의 시세를 아는 것이라고 생각합니다.(제가 그동안 해왔던 마음가짐입니다)

이는 곧, 임장 지역의 단지들이 모두 입지가치에 비례한 시세를 띄고 있음을 전제합니다.

또한 앞마당을 만들어나감에 있어 "투자" 보다는 "공부" 에 초점이 맞춰집니다.

하지만, 임장지역에서 저평가 물건 어떻게든 찾아서 투자하겠다는 마음가짐은 단지의 가치를 파악하기 위해 더 많은 노력을 요하고, 더 저평가된 물건을 찾기 위해 더 많은 고민을 요구합니다.

이는 결국 "공부" 보다는 "투자"에 더욱 의미가 있는 과정이며 실력을 쌓는 토대가 됩니다.

앞으로

지난 마음가짐을 버리고,

이 지역에서 투자할 수 있다는 마음으로, 상대적으로 저렴한 물건들을 찾기 위한 목적으로

앞마당을 만들어가겠습니다.

감사합니다.