1호기 투자,

가장 많이 하는 실수 세가지

안녕하세요 망구입니다.

많은 분들이 1호기 투자를

올해의 목표로 잡으신 것 같습니다.

1호기라는 말에 설레기도하면서

두려운 마음이 동시에 드시지 않을까 싶어요

그토록 기다리던 1호기를 찾는 과정에서

지금까지 강의를 통해 배운 투자기준과

임장 임장보고서로 완성한 지역분석이

와르르 무너져내리고 헤매는 모습을 자주 보게 됩니다.

이번 글에서 1호기 투자를 하면서 쉽게 일어날 수 있는 실수에 대해 말씀드리려 합니다.

1) 물건 or 단지의 좁은 시야에 갇히는 것

나름 고심하여 1호기에 대한 의견을 여쭈었을 때 아래와 같은 답변을 들은 경험이 있으실 거예요.

'00 님 좀 더 넓게 보시면 좋을 것 같아요'

'00님 앞마당 전체 다 보신 것 맞나요?'

열심히 준비해 간 물건인데, 드디어 나도 1호기를 할 수 있는 건가? 라는 마음으로 질문하셨을텐데 실망스러운 기분이 들죠.

위 답변의 뜻은 보통 같은 지역이나 투자자의 앞마당 안에 더 나은 선택지가 있을 가능성이 높다는 의미입니다.

이런 답변을 들은 후 문의 단지의 주변만 살펴보시는 경우가 있는데요.

지도는 줌 아웃 하여 놓치는 단지가 없도록 하나하나를 살펴보며 다시 투자물건을 찾아보시는게 좋습니다.

투자자 상황에서 감당가능한 물건 중 가장 가치있는 물건을 선택해나가야 하니까요.

물건과 사랑에 빠지면 안된다는 말의 의미는 본인의 투자기준을 가지고

매수, 미도, 보유의 의사결정을 해낼 수 있어야 한다는 뜻입니다.

개인적인 애착과 감정 때문에 물건에 대한 잘못된 결정을 해서는 안된다는 이미이죠.

'1호기니깐' '경험이니깐'

이라는 마음으로 투자를 해치워버리려는 생각을 하시면 안됩니다.

지금까지 배운 투자기준과 지역에 대한 이해를 적용해 거래 한 건 한 건 신중하게 해야 나중에 복기도 할 수 있고

의미있는 경험이 쌓일 수 있습니다.

매수는 단칼에 이루어지기도 하지만 놓치고, 포기하고, 지난한 협상의 과정을 거쳐야 하기도 합니다.

그러니 조급함보다는 천천히 좋은 의사결정을 해나가시면 좋겠습니다.

2) 가격이 아닌 투자금과 조건을 먼저 보는 것

투자에 대한 의사결정을 할 때 '투자금'과 '조건'이 의사결정의 우선순위가 되어서는 안됩니다.

물건이 가진 '가치'에 비해 '가격'이 저렴한지에 대한 판단이 되어 '저평가'라는 기준을 충족한 후에 다른 투자 기준에 부합하는지 확인하셔야 합니다.

가치 - 가격 - 투자금 - 리스크 - 조건 순서로 투자 판단을 해야하는 것이죠

하지만 투자금 - 조건 - 가격 - 가치 - 리스크 순서로 투자 판단을 하는 경우를 많이 봅니다.

왜 이 물건을 1등으로 선정하셨나요? 라는 질문에

" 00와 비교해보았을 때 '가격이 저렴하고 ' 투자금이 적게 들며, 잔금&역전세 대비도 가능합니다.

그리고 주인 전세도 가능한 물건 입니다.'

의 순서로 의사결정 이유를 말씀하셔야 합니다.

투자금과 조건이 아닌 '가격의 저평가'가 가장 중요하니까요.

'가치 대비 싼 물건을 ' 사는 것이 가장 중요한 투자의 본질입니다.

조건으로 인한 '쉬운 선택'이라서가 아니라 가격이 '가치 대비 싼 물건'을 매수해야한다는 것을 꼭 기억하시면 좋겠습니다.

3) 시세보다 높은 전세금을 투자기준으로 삼는 것

최근 시세보다 높은 전세금으로 임차인이 살고 있는 세 낀 물건이나 시세보다 높은 전세금을 주인이 전세로 살아주는 조건의 물건에 대한 문의를 하시기도 합니다.

이런 물건은 투자하시면 위험합니다.

예를 들어 매매 시세 3억 전세 시세 2억 인 단지가 있다고 할게요

임장지에서 브리핑 받은 물건 중 매매가 3억 / 전세금2.8억의 세낀 물건이 있습니다.

투자금 2천만원의 이 물건은 투자기준에 들어오는 걸까요?

이런 경우 투자기준에 맞다고 보기 어렵습니다.

지금은 2천만원의 투자금이 들었다고 해도 여전히 8천만원의 리스크를 안고 있는 물건입니다.

시간이 자나 전세금이 다시 2.8억으로 올라올지도 모릅니다.

하지만 올라오지 않을 수 도 있습니다.

재계약 시점이 돌아오면 그대로 뱉어내야 하는 돈이 될 수 있습니다.

섣불리 예측하는 것은 위험합니다.

그러니 세낀 물건이 적은 투자금과 쉬운 조건으로 눈과 머리와 마음을 현혹하더라도

냉정하게 투자기준에 맞는지를 살펴보고 시간이 지나도 감당할 수 있는 선택을 하는 편이 좋습니다.

시간이 지날수록 1호기에 대한 조급함이 커질 수 있다는 것을 알고 있습니다

하지만 등기와 소유권이 돈을 벌어다주는 것이 아닙니다.

조급하지는 않지만, 또 너물 널어지지 않는 텐션을 갖지고 좋은 물건 찾아가시면 좋겠습니다.

응원하겠습니다.

1호기 투자 시 반드시 고려야 해야하는 것

1) 지역을 넓게 보고 가장 최선의 선택을 하기

2) 투자금, 조건보다 '가격의 저평가'를 우선으로 보기

3) 시세보다 높은 전세 조건은 위험함

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