안녕하세요 선개드입니다.

오늘은 아래 입주권 매수 후, 입주장에서 전세 세팅한 경험담을 전하고자 합니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10872304

입주권 투자의 명과 암 [선개드]

안녕하세요. 선개드입니다. 예전에 우당탕탕 입주권 투자사례에 대해 경험담 나눠드린 적이 있는데요.

비례율하락으로 추가분담금이 늘면서

매수 시점에 예상했던 매수가격보다

수천만원 비싸게 산 셈이 되었는데요 ㅡㅜ

이러나 저러나 아파트의 입주는 다가오니

전세 맞출 준비를 해야 할 시기가 왔습니다.

분양권 매수로 미리 경험한 입주장과

2년 후 역전세 재계약

저는 실거주하려고 19년초에 매수했던

분양권의 21년 입주장 전세세팅 경험이 있었습니다.

입주를 포기하고 전세를 주며 생긴 돈으로 투자하기 위한 결정이었고

보통 2달 주어진 입주지정기간을 지나 잔금도 최대한 늦게 치르고

쌓인 전세물량이 대부분 소진된 시점에 거의 최고가로 전세세팅을 했습니다.

입주시작시점의 전세가 대비 1.2억 정도 높은 전세가였습니다.

당시에는 당연히(?) 전세가는 2년마다 5% 올려 받는다는 생각에

잔금치느라 일으킨 대출이자를 감수하고서라도

전세가를 최대한 높게 세팅하려고 했습니다.

의도한대로 전세세팅을 한 셈이죠.

그런데 재계약시점이 23년 여름이었고

여러분도 아시다시피 금리 인상으로 인해 전세수요가 줄어

전세가가 많이 떨어진 상황이 되었고

전세자금대출 이자가 부담스러운 임차인과 시세에 맞춰

1.2억의 역전세 조건으로 재계약을 하게 됐습니다.

이런 경험이 있다보니

전세가를 무리하게 높이 받는건 역전세리스크를 높인다는 것을 깨달았습니다.

다시 입주장을 맞이한 저는 전세 물량이 예상대로 빨리 소진되서 전세가를

높게 세팅하는데 배팅하지 않고 빨리 전세 빼는 것으로 방향을 잡았습니다.

예상보다 많이 낮아진 전세시세

입주권 매수 시점의 주변 신축의 전세가는 3억이었습니다.

그런데 1년여 후에 전국적으로 전세가가 떨어졌고

거기에 더해 입주장을 맞이하는 저로선

얼마나 더 전세가가 떨어질지 가늠할 수 없는 상황이 됐습니다.

입주 5개월 정도를 앞두고 전세시세에 맞춰

2.3억에 광고를 시작했습니다.

이때 단지 구성 및 해당 동과 타입(평면도), 옵션정보를 담은

홍보이미지를 제작하여 함께 문자를 드렸습니다.

가격조정은 가능하다는 문구와 함께...

그런데 아직 입주가 많이 남은 탓에 문의가 없었고

해당지역의 다른 생활권 전체에 문자를 돌렸습니다.

이때 너무 먼 생활권에도 문자돌리니

'여기는 거기까지 중개 안한다'

'왜 여기다 이런 문자 보내냐(?)'는 등의 반응이 있었지만..

적극적인 부사님께서는 광고도 올려주시고

가끔씩 전세문의가 있다는 연락을 주시긴 했습니다.

하지만 아직 입주가 2~3달 남은 시점이라

쉽사리 계약으로 연결되지는 않았습니다.

중간에 1천만원 가격을 낮췄지만

경쟁 매물이 서로 가격을 낮추며 치킨게임이 될 수 있어

추가 가격조정하기보다는 좀 더 지켜보기로 했습니다.

간간히 문의만 오고 결정이 안되다가

결국 입주 한달여를 앞두고 사전점검일이 일정이 나왔습니다.

전세빼기 골든타임

= 사전점검일

출처 입력

사전점검은 입주를 앞두고 입주/분양권자가

세대를 방문하여 하자가 있는지 확인하는 일정입니다.

보통 주말을 끼고 2~3일 정도 진행을 하는데

이 단지는 입주 40여일전에 진행을 했습니다.

이 날은 하자점검도 하지만, 그동안 몇동 몇호라고

말로만 중개하던 부사님과 전세손님에게

실제 집을 보여줄 수 있는 날이기도 했습니다.

그래서 사전점검일을 예약한 후에

기존에 전세광고를 의뢰드린 부사님께

아래처럼 전세손님 중개요청문자를 돌렸습니다.

그리고나서 그동안 아이 돌보느라

한번도 투자지역과 이 아파트를 보지 못한 아내와 함께

사전점검하기 위한 준비(하자점검 체크리스트와 용품)와

혹시 모를 전세계약을 위한 신분증, 도장을 챙기고

사전점검을 떠났습니다.

문자를 보낸 덕분에 이 날 여러 부동산에서

각각 신혼부부, 일수가방든 남성분,

30대 여성분, 40대 여성분 등

여러 전세손님을 모셔오셨습니다.

이때는 2.1억까지 전세가는 낮춘 상태였는데

이 중 신혼부부와 40대 여성 손님이

계약을 희망하셨습니다.

신혼부부손님은 입주지정기간 시작 이후

1달정도 후에 이사를 원하셨고

40대 여성손님은 1천만원 조정해주면

입주지정기간 시작일에 바로 이사가능하다고 하셨습니다.

이 전세 맞추기 전에 1.8억의 역전세

(앞서 말한 역전세 1.2억+다른 지역 역전세6천)를 맞아

마이너스통장으로 이자를 내고 있던 저는

하루라도 빨리 전세 맞추고 전세보증금을 받아

대출이자비용 낮추며 마무리하는 것이 좋다고 판단했습니다.

그래서 그날 바~로 40대 여성 임차인분과

전세계약서를 쓰고 잔금일을 입주지정기간 시작일로 정하며

전세세팅을 마무리 했습니다.

아내와 함께 홀가분한 마음으로

그 지역에 사는 지인과 만나

짜장면에 탕수육을 저녁으로 먹고 귀가할 수 있었네요.

이번 입주권 매수 후 전세 세팅은

예상했던 매수가격은 추가분담금으로 인해 *천만원 비싸졌고

3억으로 예상했던 전세는 결국 2억으로 세팅하게 되었습니다.

불확실한 것에 배팅하는 바람에 1억이 훌쩍 넘는 돈이 묶이는 결과가 되었지만

당시 상황에서 할 수 있는 것(전세 빼려는 여러 노력)을 하고

전세를 높게 세팅하기 위해 최대한 늦게 빼는 등의

불확실성을 더이상의 남기지 않으려고 했습니다.

이 경험담을 쓰며

덜 벌더라도 망하지 않는 투자를 지속하면

그중에 한두개의 투자가 큰 돈을 벌어 줄 수 있다는

강의 내용이 떠올랐습니다.

앞으로는 같은 실수를 하지 않도록

욕심을 부리지 않고

잘 알지 못하는 것에 소중한 종잣돈을

밀어넣지 않아야겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사드리고

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