[블랙콤]2024.4월_#서울부동산절대원칙 ( 4월 5권)

책정보

1. 제목: 서울부동산절대원칙

2. 저자: 김학렬(빠숑)

3.출판사: 길벗

4.읽은날짜: 2024.4.19-4.24

서울에 관심을 가지게되고, 전세가가 오르고 서울 앞마당을 만들다보니 전체적인 서울의 입지가 궁금해졌다.

쪼개서 여기저기 말고 전체적인 그림. 그래서 양재도서관에서 빌려서 보게 되었고, 그나마 최신의 부동산책을 고르다보니 2023년 1월에 나온 이책이 전체적인 그림을 볼 수있는 책이어서 좋았다.

별책부록과 특별부록 ' 서울 25개 구재개발 재건축 정비사업총정리'와 ' 서울시 한장지도'도 유익하게 볼 수 있을듯 해서아무래도 구매를 해야겠다.

우선 기본적으로 이 책은 ' 2030 서울플랜' ' 2040 서울도시기본계획'으로 풀어보는 책으로

서울시 임장보고서를 쓰게되면 다운받아서 구마다 읽었던 것이다.

아래를 클릭하면 모두 다운받을수 있다.

* 2030 서울플랜: https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/34089

* 2040 서울도시기복계획 : https://urban.seoul.go.kr/UpisArchive/DATA/PWEB/STATIC/2040_seoul_plan.pdf

아무래도 나는 서울을 투자하고 싶은 투자자이고, 서울 투자는 장기적인 관점에서 봐야하기 때문에

반드시 알면 좋을 것 같다.

부동산 투자는 결국 스스로 공부하고 결정하는것.

1) 시장의 방향성

2) 투자 기회에 대한 제안

서울은 대한민군 부동산 부자에서 가장 정답에 가까운 곳입니다.

이는 다른 입지보다 성공확률이 높고 리스크가 낮은 투자처라는 의미입니다.

< 내가 부동산을 공부해야하는 이유>

글목차

제1부. 서울만큼 완벽한 도시는 없다.

1장. 생애주기따라 변하는 부동산입지

01. 평생을 함께하는 부동산과 생애주기

'좋은부동산'은 나이마다 다르다.

생애주기 개념이 가장 필요한 곳이 바로 부동산이다.

02. 생애 주기별로 필요한 부동산의 입지

병원과 함께하는 일상, 영유아기 및 어르신 단계

학교, 학원, 친구가 전부인 아동,청소년기

버는 돈보다 쓰는 돈이 많으 청년기

생애주기의 모든 단계를 만족시키는 곳, 바로 서울

2장. 서울의 높은 위상, 데이터로 확인해보자!

03. 시세데이터: 서울의 위상에 확신을 주는 데이터

과거에도, 현재도 압도적인 서울의 부동산가치

격차는 점점 더 벌어지고 있다

전세 시세 격차는 왜 제자리 걸음일까

04. 인구 데이터: 서울의 인구가 줄어들고 있는 이유

매년 수만명씩 감소하는 서울인구, 그 이유는?

맏형 서울 동생 수도권에 나눠 주는 인구

서울은 주변에 인구를 나눠 주고 있다.

05. 일자리 데이터: 일자리가 곧 입지

서울의 일자리는 비교 불가이다.

3장. 서울 부동산 프리미엄은 언제부터 시작되었나.

06. 아주 오래전부터 특별했던 서울

서울을 옮길 수 있을까?

조선 시대에도 일자리가 중요한 건 마찬가지

해방이후 서울이 확장되며 25개 구가 생기다.

600년이상 다져진 서울의 위상

07. 서울특별시 강남구의 탄생

조선 시대 이전의 서울은 강남이었다.

지금 강남을 탄생시킨 사건들

강남에서 비강남 혹은 강북으로

서울에서 수도권으로

08. 위기를 딛고 더 강해진 서울(강남( 프리미엄

본격적인 강남 시대가 열리다.

또 한번의 조정, 2008년 금융위기

서울 부동산의 미래를 어떻게 보는가?

서울의 수요는 예측하기 힘들다.

4장. 지난 10년간 서울시의 부동산 개발

09. 서울 부동산 10년의 자취

계획대로 되지 않았던 서울 부동산 개발

지난 10년 서울은 '도시 재생'에 힘썼지만

10. 서울 1차 뉴타운의 도약 은평, 길음, 왕십리

초기 뉴타운의 시작

11. 길음뉴타운

12. 은평뉴타운

13. 왕십리뉴타운

14. 뉴타운 이후 서울의 계획

제2부. 실전투자에 활용하는 '2040 서울도시 기본계획'

5장. 6대 키워드 속에 서울의 미래가 보인다.

15. 2040 서울도시기본계획의 핵심

2030 서울 플랜을 대체하는 ' 2040 서울도시기본계획'

6대 키워드: 보행일상권, 수변공간, 중심지 혁신

도시계획 대전환, 철도 지하화, 미래 교통 인프라

16. 보행 일상권 : 공간의 효율성 극대화

17. 수변공간: 도시 속 수변 공간의 다양한 변화

18. 중심지혁신: 서울도심, 여의도, 강남 3도심 기능강화

19. 도시계획 대전환: 다양한 도시 모습 꾀하는 규제 개편

20. 철도 지하화: 공간의 입체적 활용

21. 미래교통인프라: 모빌리티 허브 서울

6장. 서울에 세계의 일자리를 모이게 하라

22. 국제 도시 경쟁력 강화 방안

23. 서울의 중심지 체계 한눈에 이해하기

24. 전통적 핵심입지 - 도심 중심

25. 부도심 역할 맡은 7대 광역 중심

26. 6대 융.복합 산업거점

27. 신성장 산업거점

7장. 교통, 상권 입지로 보는 서울 부동산 미세분석

28. 서울 교통망 발전사와 투자교훈

29. 서울 교통 호재를 투자에 활용하는법

30. 꾸준히 확장되는 서울 지하철

31. 더 빠르게, 더 많이 서울로 향하는 GTX

32. 구석구석 편의성을 높이는 서울 경전철

33. 쾌적하고 빠르게 이동하는 서울도로

34. 상권 호재를 투자에 활용하는법

35. 주목할만한 서울 동북권 상권

36. 주목할만한 서울 서남권 상권

37. 주목할만한 서울 서북권 상권

38. 주목할만한 서울 동남권 상권

39. 주목할만한 서울 도심권 상권

40. 물, 공기, 녹지 변하지 않을 절대 프리미엄

41. 서울 특유의 매력이 있는 산과 녹지

42. 서울의 자존심, 한강에서 뻗은 수변공간

43. 환경 개선 공간들

44. 지역별 학군 프리미엄을 확인하라

45. 랜드마크 아파트는 시세를 판단하는 기준

독서후기

서울에서도 ' 일자리'의 중요성. 일자리가 어디에 집중되는지 서울에서도 잘 봐야 된다.

그중에서도 강남구와 서초구의 시세가 유독 높은 이유는 일자리수 + 교육프리미엄+ 환경프리미엄+ 상권프리미엄+ 교통프리미엄등이 더해졌기 때문이다.

( 일자리만 놓고보면 영등포구, 중구, 종로구, 금천구)를 유의깊게 봐야된다.

1.강남의 탄생 파트를 보면서 이렇게 다시 새롭게 강남처럼 떠오를수있는 곳을 유의깊게 보는게 좋을거 같다.

2.SRT교통망과 1기 신도시 재건축, 3기 신도시 위치( 약간 변방)관해서도 추가적으로 알아보는게 좋을듯

3.서울은 양적 성장은 이제 더이상 힘들다. 서울은 대규모 개발을 추진할만한 택지가 없다. 강서구 마곡지구가 마지막 택지개발사업이다. 이제 양적성장이 아니라 질적 성장에 초점을 맞춰야 한다. 이는 절대 가격이 비싸더라도 질적으로 좋은 상품들에게만 수요가 존재한다는 의미.

4. 서울은 재개발, 재건축 공급도 한정적이다. 정비사업( 재개발, 재건축)은 질적인 시대에 요구하는 상품을 공급할뿐, 주택수를 대폭 늘려주기는 어렵다. 과거에는 소형위주였지만 지금은 중,대형 위주로 변경되는 곳도 많다. 또한 복지정책의 확대로 청년주택, 임대주택의 수가 증가하여 일반주택으로 추가 공급하는 주택수는 줄어든다.

5. 향후 20년간 서울시가 지향하는 도시공간의 미래상을 보면, 현재와는 다른 변화를 보일 부동산에 집중해야한다.

한강변의 변화, 한강 지류 주변의 변화, 서울 마지막 활용부지인 지상철 주변 지역 등이 해당되는듯. 잘 보자.

전체적인 서울의 입지를 공부하기에 좋은책이고, 과거의 계획들이 어떻게 적용되어 변화했는지. 미래를 보기위해서는 과거를 보는것이 맞는것 같다. 10년 20년뒤에 변화에 투자하고 볼수있는 인목을 키우기에 좋은책이다.

BM

1) 계획만으로 투자를 결정하지말자. 수많은 개발계획이 발표되었지만 추진되지는 않았다.

단순히 호재로 투자하면 안된다

2) 1기 신도시 재건축상황, 3기 신도시 위치 재확인해보자

3) 한강 주변의 변화가 가능한 곳을 주목해서 보자.