실전준비반 4강 강의 후기 (Feat.너나위님) [실준반 55기 함께가90, 멀리가야조 가자GO]

안녕하세요. 느리지만 포기를 모르는 남자 "가자GO" 입니다.

이번 강의는 구해줘월부 아는 형, 너나위님 강의 였습니다.

너나위님 4주 강의 목적은 상황인식 / 투자의 핵심관련 강의 였습니다.

그럼 거두절미하고, 강의 본,깨,적으로 한번 가보실까용?

1. 현재 상황 (나 & 부동산)

Who am I ?

돈이 많아서 행복한게 아니라, 돈을 버는 과정에서 행복해지는 법을 배워 행복할 수 있습니다.

모두가 이런 일상을 보내시는 것이 가능하고, 바라고, 도와드리고 싶고, 응원하고 싶다.

ㅁ 4강의 목적

1. 상황인식
2. 현재나의 상태
3. 현재시장의 상태
4. 투자 vs 실거주
5. 핵심개념
6. 잃지 않는 투자 : 투자의 선택에 기로에서 판단하는 제 1원칙!
7. 저평가 판단
8. 내게 맞는 투자

지피지기 백전불태!

1. 현재 나의 상태 -> 나는 지금 투자를 할수 있을까?
2. 모른다 (질문을 못한다.)-> 안다 (하는게 어렵다.) -> 아는대로 한다. (지속이어렵다.) -> 반복한다. (3년을 못한다.) -> 복기하고 개선한다. (반영을 못한다.) -> 성장한다. (남을가르친다.) -> 완성한다. (각이 나온다.) -> 기다린다. (고수가 된다.) // 걱정이나, 두려움은 접어두고, 스스로의 위치를 확인한후, 다짐하며 시작해보자.
3. 투자할수 있는 사람 = 의미하는바 ) 내가 할수 있어야 하는 것들.
4. 높은 투자 이해도 (정말중요: 버텨야 할때 버티고, 질러야 할때, 질러야 한다.) 굉장히 냉철하게 상황을 냉정하게 볼줄 알아야한다. (투자자의 멘탈) -> 잃지 않는다는것을 알고 설명(기본). 최고 수준 투잘르 한다는 것이 무엇인지 설명 (심화), 나는 어떤 투자를 하는지 알고 설명 (내 수준)
5. 확고한 투자 기준/행동. --> 이건 몸으로 하는것! 어떤 것들에 투자할지 아는가? (투자전), 투자이후 어떻게 대처할지 아는가? (투자후)
6. 종잣 돈 -> 내가 하는 투자에 적합한 현금을 가지고 있는가 or 소득 40% 이상 저축이 가능한가?
7. 안정적 환경 (회사, 가정) -> 향후 5년이상 근로소득을 발생시킬수 있는가? 평일 하루 2시간/ 주말 10시간을 투입할수 있는가?
8. 현재 시장의 상태 -> 현재 시장은 투자하기 좋을까?
9. 투자 목표: 돈이 나대신, 일하여 돈을 번다.
10. 투자 행위: 싸게 사서 팔지 않거나 (수도권), 비싸게 판다. (수도권 이외) -> 싸게 사는것이 제일 중요하다. 그리고 중요한일은 현재 시장은 투자할만할까? = 지금 시장은 싼가? 아니면 비싼가?
11. 현재 시장은 투자 할만한가?
12. 수도권(강남1시간이내), 행정구역으로 말하는게 아님. -> 일부 싸다. -> 평촌 (수도권의중간 = 서울로 따지면, 노원구 = 평촌,수지,구리,광) 이상 지역이면 안판다.
13. 지방(강남1시간초과) -> D/B 지방정말싸다. (거의 대부분싸다.) -> 단, 싸게 사서 적당한때, 팔수 있다고 생각하면, 지방에 투자하는게 오히려 훨씬 나을수 있다. 지금 많이 싼곳이 많다. 지방은 판다고 생각하고, 투자해야 한다.
14. 팔지 않을 것들은 싼 것과 비싼것이 뒤섞여있다. 팔아서 수익을 낼 만한 것들은 대부분 싸다. (서울에 구축중에, 매매6억대/ 전세4억대후반에 있는게 꽤많다.) 이런판단은 어떻게 할수 있나용?
15. 투자 vs 실거주 -> 무엇이 먼저일까?
16. 실거주
17. 장점: 거주안정성 확보
18. 단점: 추가자산 형성 불가
19. 준비되지않은 투자자: 실력을 쌓는 시간
20. 준비된 직장인 투자자: 남들 다 뛸때 걸어가는 것!
21. 투자 : 10년의 기간동안 부침이 있을때, 잘 견뎌내야 한다.
22. 장점: 자산형성 속도 빠름
23. 단점: 거주상 불편요인
24. 준비되지않은 투자자: 목숨 건 도박
25. 준비된 직장인 투자자: 추월차선!
26. 투자란 돈이 나와 함께 일할 수 있게 하는 것!

가자GO 깨달은점)

1. 싼지역에 거주하는경우, 실거주 매매를 먼저하고, 먼저 실거주집매수후, 투자금이 필요할 경우, 같은단지에 월세로 들어가고, 내집은 올전세로 세를 놓고 나온다 -> 그리고 자산재배치후, 투자를 도모하면 된다.
2. 전세는 매매가보다 선 반영이 된다. 현재 D/B 지역 전세는 내릴 이유가 없다. 상승할 것으로 예상됨. 실거주 마련먼저 추천!!

가자GO BM)

1. 부동산 투자공부를 하면서, 나도 여러 조력자들과 월부동료들을 만났고, 그 인맥이 나의 큰 자산이 되었다. 돈을 버는 과정에서 나도 정신적으로나, 경제적으로 많이 성장했다고 생각한다. 그리고 나의 주변이 대부분 투자자 동료들과 단톡방에 매일 대화나누는 사람들이 투자공부를 하는 분들로 채워지고 있고, 그래서 점점더 나는 진정한 투자자로 성장하고 있고, 그 들과 매일 내가 자는시간에도 돈을 벌수 있는 캐시카우를 만드는데, 열정을 쏟고, 발전하고 있다. 이미 3년가까이 이생활을 하다보니, 어느새 나도 투자자의 루틴을 가지게 되었다.
2. 서울/수도권 평단가 *24평&33평기준 매매/전세/전세가율 엑셀데이터를 매월1주차 주말에 꼭 한달에 한번 시세 업데이트 - 부동산지인 자료 업데이트 해보기! 그리고 서울/수도권 가격대에 대한 감을 익히고, 싼지 비싼지 저평가 여부를 체화하자!
3. 경기도는 평균 가격이 의미가 없다. 왜냐하면, 강남접근성에따라, 가격대 격차가 매우크고, 너무 넓기 때문이다. 대신 투자범위를 정하는게 중요하다. 투자범위는 현재 서울 수도권 시장흐름상, 수지구 이상의 평단가 지역만 현재 시장에서 본다. (평단가 2100만원 이상지역)
4. 서울수도권 에서 24평기준 투자할만한 단지의 가격 범위는 6억~8억대정도라고 감을 잡아보자!
5. 첫아이가, 7살일때, 학령기때 오래 10년정도 거주할만한 (18세까지/고등학교3학년까지) 주거지를 선택하여, 실거주할 집을 찾는다고 가정하고, 이후 살때 실거주 주택 매수하자! (유연하게)

2. 직장인 부동산 투자 핵심

: 오래하는놈이 장땡이다. 오래하는 사람이 무조건 잘되게 되어있다. -> 망하지 않고 오래 살아남는데 집중한 사람이 잘 되었다.

잃지 않는 투자 ; 망하지 않고 살아 남는다.

1. "더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 목표를 이룰 때까지 투자시장에 살아남기 위한 선택을 반복"하는 투자 -> 내 투자기준에서, 내 가슴에 이 문장을 문신처럼 새기자!
2. 조금씩 갔을때 치러야할 대가 -> 나보다 빨리가는 사람을 봐야할다는 것이다. 돈을 못벌어도 천천히 조금씩 가야 한다. 잘못하면 잃을 수도 있으니깐.. 그래서 코인을 하지 않는 것이다.
3. 잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 것.
4. 할수 있는 것과 없는 것을 잘 구분 할 것.
5. 할 수 있는것:
6. 현재 시점 저평가 판단.
7. 투자이후에 시나리오에 대비 해야 한다. -> 왜? 그런 상황이 닥쳤을때, 당황하기 않아야 한다. 그때 어떻게 대비해야 되는지 알아야한다.
8. 현재 아파트 시세 및 절대 가격을 가지고 결정
9. 실제 가격 상황을 조사 숙지.
10. 할 수 없는 것:
11. 미래 시세를 예측
12. 막연한 상승 혹은 하락 기대 -> 투자를 기대로 하는게 아니다. 왜냐하면, 그 기대가 어그러졌을때, 그 여파가 너무 크기 때문이다.
13. 가격 영향 변수로 결정
14. 금리, 유동성, 공급, 미분양, 대외적인 시장 상황, 거시적 경제전망 예측.
15. 예측이 위험한 건 틀려서가 아니라, 가끔 운좋게 맞을때, 내가 예측이 가능하다고 착각 하기 때문이다. 맞을때도 있고 틀릴 때도 있기 때문, 내 예측대로 되지 않았을때, 대비를 하지 않으면 정말 위험해 지기 때문이다.
16. 투자 이후 시나리오
17. 투자이후 시나리오
18. 투자준비 ->투자결정->투자실행
19. 매매가상승/전세상승 -> 투자금회수 -> 대출 청산하고나서 남은돈으로 재투자
20. 매매상승/전세하락->역전세 -> 매도해보고, 정안되면 현금대응
21. 매매하락/전세상승->투자금회수 -> 재(추가)투자하고, 남는돈으로 대출청산
22. 매매하락/전세하락->역전세->현금대응해보고 안되면, 매도.
23. 37년간 역전세 빈도 확인해보기
24. 역전세는 100개월중 13개월 (13%)
25. 전세가 상승은 100개월중 41개월(41%)

가자GO BM 내가 앞으로 해야 될 것들)

1. 현재 서울 경기권 각 지역별 아파트 (24'33'평) 평균 시세 엑셀로 정리해보기
2. 매월 한개 가격 포함 지역 분석 보고서 결과물 --> 일단 나의 목표는 2달에 1개 임장보고서 제대로 앞마당 만들기 (1년에 6개 제대로 된 서울/수도권 앞마당 만들기), 조사 숙지한 다음 단계, 즉, 저평가 판단은 그 다음에 하기

저평가 판단 ; 절대적/상대적 저평가 지금은?

1. 절대적 저평가 : 좋은걸 사든, 덜한 걸 사든 모조리 오른다. (잃지 않는다.)
2. 시장이 모두 저평가된 상태
3. 그냥 다 싼시기
4. 아무거나 사도 돈을 번다. (잃지 않는다.)
5. 꾸준한 노력이면 어느정도 가능
6. 절대적 저평가 판단하는 방법
7. PIR (사람들의 소득대비 그동네 집값은 어느수준?) -> KB월간통계, 저평가 시기 (14'.1월~ 18'.6월) 그때, 서울 평균 PIR 10.1 이었다. -> PIR 11이하 일때 (1단계)
8. 전세가율 (전세가/매매가) -> KB월간통계(시구단위), 저평가 시기 (14'.1월~ 18'.6월) 그때, 서울 평균 전세가율 70% -> 전세가율 65% 이상일경우 (2단계)
9. "I & II" 둘다 AND 조건일때, 이 기준에 맞는 시기가 되면 무엇을 사더라도 싸게 사는 것. 지금은 일부 싼 가격이 되었지만, 전세가율이 못 미침.
10. 상대적 저평가
11. 특정 지역, 물건이 상대적으로 더 저평가된 상태
12. "특정지역, 물건이 더 싸"
13. 실력이 갖춰져 있다면, 최고 수준 수익을 낸다.(많이 번다.)
14. 프로 투자자가 되어야 한다.
15. 2016년 강서구가 아니라, 분당을 샀어야 하는데..
16. 2020년 삼성전자가 아니라, 한화에어로스페이스를 살걸..

ㅁ 전세가율이 높다 -> 그집에 살고는 싶으나, 사고 싶어하지 않기 때문이다. (입지좋은 지방 구축), 근데 한번씩 신축전세 선호현상이 점점더 높아지기 때문에 오히려, 신축 전세가 쎄지고, 신축 전세가율이 더 높은 경우가 늘어나는 귀의현상이 요즘 나타나기도 한다.

ㅁ 최고의 성과를 위해서는 절대적 저평가 시기에 상대적 저평가 물건을 찾아내는 방법알고 투자를 진행하자!

가자GO BM 내가 앞으로 해야 될 것들)

1. 절대적 저평가 시기에 <해야할일> 을 한다. -> 투자 이해도를 높이고, 매수 임대과정을 숙지한 상태에서 절대적 저평가 시기에 실행만 하면 된다.
2. 상대적 저평가시기에 <해야할일> 을 한다. -> 비교평가를 통해 가치와 가격의 불균형 여부를 확인하고, 더 좋은데, 싼것을 사야 한다. (앞마당을 2개이상 늘려서, 더 좋은 비교평가를 위한 대상을 계속 늘려나가야 한다.)
3. 나자신이 투자자로서 정체성이 있어야 한다.
4. 절대적 저평가로 판단되는 시기에 (PIR 11이하/전세가율 65%-서울시 기준), 내 투자금 규모(5천이하, 1억이하, 2억 이하, 2억초과)에 맞게 투자하면, 수익을 낼 수 있다. 전고점대비 -25% 이상 빠졌는데, 그 지역내에 선호도가 높은.. (나홀로 아파트 빼고) 단지이면 충분히 저평가 되었다고 생각하고 바로 투자 가능함.
5. 단, 내 투자금 대비 최고의 선택이었는지는 또 다른 문제 (5천이하, 1억이하, 2억 이하로 살수 있는 최고의 선택이 이게 맞나?)
6. 서울 2nd layer (마,용,성,광,분) 와 지방 대장 아파트 간 비교, 상식적으로 판단해도 충분하다.
7. 서서울 삼성아파트
8. 도원삼성래미안

내게 맞는 투자; 가치성장투자 vs 소액투자

3. 이후 해야 할 것들.

ㅁ 다주택자 소액 (매-전) 포지션

1. 물건의 가치보다, 투자금의 규모와 가격에 집중한다.
2. 때로는 가치가 약한것도 살줄 알아야 한다. -> "오르면 매도" 하면 되니까!

ㄴ 2012년

1. 시기가 중요한게 아니라, 그 단지의 그 매물의 가격이 중요하다.

ㅁ III-가치성장 다주택

1. 투자금 규모보다 물건의 가치와 가격에 집중, 투자횟수 많지않음.

ㅁ IV-소액투자 다주택.

1. 투자금 규모보다 물건의 가치와 가격에 집중, 투자횟수 많지않음.
2. 수도권 투자는 기회를 최소3년이상 준다. (그렇게 짧지 않다.)
3.