안녕하세요. 선개드입니다.

저는 신축 입주장에서 전세를

두번 세팅한 경험이 있는데요.

한번은 분양권으로 거의 최고 전세가로

한번은 입주권으로 거의 최저 전세가로

극과 극으로 세팅한 경험입니다 ㅎㅎ

최저 전세가 세팅은 얼마전 아래 경험담으로

설명드린 적이 있고

https://cafe.naver.com/wecando7/10877512

입주장에 전세빼기 골든타임은? [선개드]

이번엔 최고 전세가로 세팅했을 때의

경험과 팁을 공유 드리고자 합니다.

전세가를 높이 세팅할수록

재계약 시점에 역전세 리스크가 커지기는 합니다만,

경우에 따라서 유용하게 활용해 보실수도 있을거 같네요!

그럼 시작합니다 !

입주시기의

전세물량과 전세가 흐름

일반적으로 신축 입주가 가능해지는

준공시점 전후로

전세 물량이 쌓이기 시작합니다.

준공시점이 정해지면

입주지정기간(보통 2~3달)이 정해지는데

입주지정기간 내에 잔금(30%)를 납부해야만

연체이자(1~20%이상의 고금리)를 내지 않기 때문에

이 기간이 다가올수록 전세를 맞추지 않고서는

잔금을 칠 수 없는 급전세 매물이 나오기 때문입니다.

그렇게 정점을 찍은 매물들이 하나씩 나가기 시작하면

최저가 전세매물이 빠지면서

줄어드는 매물수와 반비례해서 전세가는 오르기 시작합니다.

21.12월에 입주를 시작한 아래 예시단지를 보면

21.12월에 400개 넘게 쌓였던 시기엔

전세가 바닥을 찍고

전세 매물이 소진되며

22년 5월 시점엔 매물은 100개 이하로 줄고

전세가는 1.2억이상 상승한 것을 볼 수 있습니다.

여기서 알 수 있듯이

최대한 전세물량이 빠질 때까지 기다리면

전세가가 꽤나 올라

높은 전세가로 세팅할 수 있는거죠!

분양받은 신축의

잔금납부와 취득시기

우선 일반적인 분양대금 납부는 이렇습니다.

분양시점에 계약금 10%를 자납하고

60%의 중도금은 대출로 3~4개월 간격으로 납입하고

30%의 잔금을 입주시점에 완납해야

실입주 또는 전세주는게 가능합니다.

중도금 대출은 보통 입주지정기간까지가 만기인 대출이기 때문에

실입주하는 대부분은 입주지정기간내에 집단담보대출을 받아

중도금 대출 상환 및 잔금 30%를 납부하고 입주하게 되는거죠

앞에서 말씀드렸듯이

입주지정기간이 지나고 나면 잔금에 대한

고금리의 연체이자가 발생하기 때문에

잔금납부와 관련해 고려해야 할 부분은 이렇습니다.

1. 잔금 완납한 날이 주택 취득일이 됨

덧. 잔금완납일, 등기접수일 중 빠른날이 취득일이나

신축의 이전등기는 수개월이 걸리므로 보통 잔금완납일이 우선함

2. 잔금의 10%이상을 미납한 경우,

통상 잔금완납으로 보지 않음

▶ 취득시기는 늦추고 싶거나

잔금을 다 치르지는 못해서

연체이자를 최대한 줄이고 싶으면 활용가능!

▶ 다만 무한정 미납상태유지는 아니고,

입주지정기간 끝난 이후 1~2달의 기간동안

연체이자를 지불해야 하며

그 이후엔 분양계약해지의 위험이 있습니다.

이때는 건설사 분양사무실에 연락하여

돈이 부족하다고 사정하면 좀 더 봐주기도 합니다^^;;

3. 입주지정기간전에 완납시에는 아파트 관리비를 납부해야함

(입주지정기간이 지나면 잔금완납과 무관하게 관리비 청구됨)

전세물량 소진까지

버티는 방법

전세를 높은 가격에 맞추기 위해

전세 물량이 소진되기를 기다려야 하는데

1. 분양잔금을 치르고 버티기

2. 잔금의 일부(최소 10%)만 미납해서

연체이자를 최대한 줄인 상태로 버티기

이 두가지 전략을 생각해 볼 수 있겠죠?

취득일, 아파트 관리비, 이자등을 고려할 때

가급적 입주지정기간 말일에 맞춰서

보유한 현금 또는 대출(집단대출 또는 기타 대출)로

분양잔금을 치르거나, 잔금의 일부 10% 남기시면 됩니다.

(담보대출의 경우, 중도상환 수수료가 발생하니

가능하다면 개인 대출과 사돈의 팔촌론까지 구해보는게 좋겠습니다)

제 분양권의 전세 최고가로 맞춘 경우는

해당 신축은 취득세 중과되기 전 분양한 단지로

1~3주택은 1%, 4주택부터 4%의 취득세가

적용되는 조정지역의 단지였고

당시 조정지역 기축에 8%의 취득세로 투자하려고

신축의 취득시기를 최대한 미루기위해 잔금 10% 남겼고

다른 지역의 전세승계 매물에 당시 8%의 취득세로 투자마무리 한 이후에

잔금 10% 완납(신축 취득)한 후에 전세를 맞추었습니다.

이렇게 입주장에 쌓인 매물이 대부분 나간 이후

경쟁 물건이 적어지면 초반보다 꽤 높은 전세가로

세팅이 가능합니다.

다만, 2년후 재계약 시점에 역전세 리스크 커지는데

현재 전세가가 너무 낮아 역전세 리스크가 적고

종잣돈을 추가로 확보하기 위해서

위와 같은 방법을 활용해 전세가 높게 맞출수도 있으니

참고하시길 바라며 긴 글을 마칩니다.

글 봐주셔서 감사하고

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