실전준비반 4강 강의 후기 [실전준비반 54기 66조 자본주의]

안녕하세요 경제적 자유를 위해 달려가는 자본주의입니다.

투자하기에 앞서 현재 나의 상태, 시장의 상태를 알고 투자를 할 지 실거주를 할지 결정해야 합니다. 실거주와 투자의 차이는 명확합니다.

실거주(걷기)

장점 단점

거주 안정성 확보 가능 추가 자산 형성불가

투자(뛰기)

장점 단점

자산 형성 속도 빠름 거주상 불편요인

투자에서 가장 중요한 것은

잃지 않는 것입니다.

더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서

목표를 이룰 때까지

투자 시장에서 살아남기 위한 선택을 하는 투자가 잃지 않는 투자라고 할 수 있습니다.

잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 것은

할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 잘 구분하는 것입니다.

할 수 있는 것

현재 시점 저평가 판단

투자 이후 시나리오 대비

할 수 없는 것

미래 시세를 예측 막연한 상승 혹은 하락 기대

일반인들은 미래 예측이 가능하다고 믿는 경향이 강하다.

예측이 맞기도 하고 틀리기도 해서

사람들은 예측할 수 있다는 믿음에서 쉽게 벗어날 수 없다.

경제 뉴스를 보다 보면 전문가들의 말을 인용하여 하락과 상승을 예견한다.

과거의 데이터를 보면 예측이 틀렸던 사례는 많다.

거시적인 관점에서 미래를 예측하려 하지 말고

현재 시점 저평가를 판단하는 데 집중하고

투자 이후 시나리오 대비에 집중해야 한다.

BM

매매가 상승,하락 전세가 상승,하락에 따라 어떻게 대응해야 하는지 이해하고 적용하자.

투자를 하다 보면 역전세를 피할 수 없다.

역전세는 투자의 실패로 생각하기 쉽다.

투자의 실패가 아니기 때문에 저평가 판단을

믿고 상황에 맞게 대응해야 한다.

역전세는 100개월 주 13개월

전세 상승은 100개월 중 41개월

전세 안정은 47개월로 역전세가 차지하는 비율은 크지 않다.

BM

투자에서 어떤 상황이 발생할 지 예측할 수 없다, 멘탈 관리하며 시나리오 대비하자.

아파트의 저평가를 판단할 때 2가지로 나뉜다.

절대적 저평가 상대적 저평가

절대적 저평가는 시장 전체가 가치 대비 싸다고 할 수 있다.

판단 요소는 PIR과 전세가율이 있다.

PIR은 중위가격/중위소득으로 소득대비 집값이 어는 수준인지

파악할 수 있다. 저평가 기준 PIR 11이하

전세가율은 전세가/매매가로 전세가와 매매가의 차이가 어느 정도인지

파악할 수 있다. 저평가 기준 서울 평균 전세가율 70%

상대적 저평가는 특정 지역,특정 물건이

상대적으로 더 저평가된 상태를 말한다.

실력이 갖춰져 있다면 최고 수준 수익을 낸다.

상대적 저평가는 비교평가가 중요하다.

일자리, 교통, 환경, 학군을 현장,전화,네이버 부동산으로 확인한다.

비교 평가는 기초 정보(평형, 구조, 매매, 전세가율)를 비교하고

입지 비교, 입지 대비 가격 비교 순서로 비교한다.

아는 지역이 많다는 것을 좋은 물건을 선택하기 쉬워지고

수익률이 높아진다.

BM

앞마당을 늘려서 저평가 아파트를 가치 비교하자

너위님이 돈 버는 법을 1주택자 포지션과 다주택자 포지션을 상세하게

나누고 설명해주셨다.

나는 다주택자 포지션으로

초반에 물건의 가치보다는 투자금 규모와 가격에 집중하는 소액 투자자

를 추구하고 추후 투자금 규모보다 물건의 가치와 가격에 집중하는

가치성장 투자자를 추구하겠습니다.

매수는 끝이 아닌 시작이다.

가치를 알고 투자 기준을 지켜 끝까지 시장에서 살아남겠습니다.