[알마짜] 실준 4강 강의 후기

나는 투자할 수 있는 투자자인가?

1) 모른다. - 질문을 못한다.

2) 안다 - 하는게 어렵다.

3) 아는대로 한다. - 지속이 어렵다. ✔️

4) 반복한다. - 3년을 못한다.

5) 복기하고 개선한다. - 반영을 못한다.

6) 성장한다. - 남을 가르친다.

7) 완성한다. - 각이 나온다.

8) 기다린다. - 고수가 된다.

아파트 투자자가 되어가는 과정 중에서 아는대로 한 적이 있었다. 물론 아는대로 하지 못한 적이 있다. 최근에도.

이것은 지속이 어려운 과정인 것 같다.

현재 나는 3번에 있다. 아는 대로 지속적으로 해야 한다.

이 단계를 뛰어넘지 못하면 성장/완성/고수의 단계로 갈 수 없다.

반대로 3년을 버티면 어떻게 될까?

내가 여전히 27년 4월에도 투자를 하고 있다면?

아는 대로 해야 하는 것을 알지만, 두려움을 이기지 못하고 때로는 귀찮음을 이기지 못하고 행동으로 옮기지 못하지만, 결국에 그때까지 할 수 있는 것들을 반복했다면?

가르칠 수 있고, 성장해 온 것이고, 고수라고 불릴 수 있지 않을까?

내가 바꿀 수 있는 것: 아파트 투자자의 가치관을 3년간 깊이 각인한다.

내가 바꿀 수 없는 것: 행동하지 못한 과거를 매우 부끄러워한다.

내가 할 수 있어야 하는 것들

1) 높은 투자 이해도

1_ 잃지 않는다는 것을 알고 설명할 수 있다. ❌

2_ 최고 수준의 투자를 한다는 것이 무엇인지 설명할 수 있다. ⭕

3_ 나는 어떤 투자를 하는지 알고 설명할 수 있다. ⭕

2) 확고한 투자 기준과 행동

1_ 어떤 것들에 투자할지 아는가?(투자 전) ⭕ - 지방 소액 투자.

2_ 투자 과정에서 무엇을 어떻게 할지 아는가?(투자 중) ⭕ - 앞마당 늘리기 & 투자 기준에 맞으면 실행

3_ 투자 이후 어떻게 대처할지 아는가?(투자 후) ❌

3) 종잣돈

1_ 내가 하는 투자에 적합한 현금을 가지고 있는가?⭕

2_ 소득 40%이상 저축이 가능한가? ⭕

4) 안정적인 환경(회사, 가정)

1_ 향후 5년 이상 근로소득 발생시킬 수 있는가? ⭕

2_ 평일 하루 2시간/주말 10시간을 투입할 수 있는가? ⭕

내가 할 일

✅1-1

더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에서 살아남기 위한 선택을 하는 투자.

내가 잘한다는 생각이 든다면, 나 또한 욕심을 낼 것이다.

그래서 사실 마음으로 와닿지 않는다. 욕심이 날 때는 위험하지 않다고 자신을 합리화 할 것이기 때문이다.

✅1-2

같은 투자금으로 최고의 수익을 낼 수 있는 투자.

전세 레버리지 투자= 전세 레버리지 + 무이자 + 변동성 낮다.+ 실물자산으로 신뢰도 높다. + 환금성

아파트는 장점을 많이 가지고 있는 자산이다.

✅1-3

나는 자산의 많은 부분을 아파트 전세레버리지 투자를 할 것이다. 성공 확률이 높기 때문에.

("안 팔 것을 사라. 많이 안 사고 좋은 것 사겠다. 관리도 힘들다.")

✅2-1

부동산에 모두 투자해서 최고의 수익을 내는 것보다는 주식, 비트코인, 현금의 비중을 가져가면서 마음편하고 즐거운 투자자가 되고 싶기 때문이다.

✅2-2

비교할 수 있는 지역을 넓히면서 투자 기준에 들어오는 물건에 투자를 한다.

✅2-3

머리로는 알게 되었지만 부동산 투자를 해본 적이 없기 때문에. 내 경험이 아니니까 모른다!

매매 상승 전세 상승: 욕심을 내게 될 것이다. 이때 잘 안 되면 망할 수 있는 선택을 하지 않는 것이 중요하다.

매매 상승 전세 하락: 많이 올랐다면 매도해라. 많이 오르지 않았다면 현금 대응.

매매 하락 전세 상승: 재투자하라.

매매 하락 전세 하락: 최악의 경우, 버틸 수 없다고 판단되면 매도하라.

홈런 칠 생각말고 안타를 여러 번 칠 생각해라.

_ 잘 모르는데 운에 맡기면서 더 벌려고 하는 것은 안 된다.

_ 내가 끝까지 살아남는 것이 부자되는 길이다.

_ 그것은 단 한번의 사례다. 우리의 목표를 달성하기 위해서는 10번을 반복해야 한다. 10번은 운으로 되지 않는다.

_ 모든 사람의 투자 엔딩이 다르다.

_ 빨리 부자가 되려고 하지 말고 오래 하는 사람/ 살아남는 사람/망하지 않는 사람이 되려고 하라.

⚠️투자 성공을 하고 상승장이 오면 대출을 써서 더 빨리 더 많이 벌려고 한다. 100% 욕심이 생긴다. 그러나 전세금을 많이 올려 받으면 반드시 역전세가 온다.

할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 잘 구분할 것

_현재 시점 저평가 판단 ⭕

➡️현재 각 지역별 아파트 가격을 알아보기 시작하는 것이 '공부'다.

➡️아는 지역의 개수 = 투자 실력

➡️아는 지역의 차이 = 투자 결과의 차이

_미래 시세를 예측. ❌

➡️예측이 위험한 이유는 가끔 맞히기 때문이다.

절대적 저평가(서울 기준 PIR 10미만, 전세가율 70%이상)

=2010년 초중반 수도권 부동산 바닥 = 대부분 집을 사지 않으려고 할 때

=아무거나 사도 돈을 번다. = 꾸준한 노력으로 행동하면 돈을 번다. = 비관론으로 뒤덮인 시기

*현재: PIR 11.2, 전세가율 52.4%

비교평가 방법

_가격과 가치의 불균형이 기회다.

->"가격이 그 가격인데는 이유가 있어."라고 쉽게 이야기 하는 것은 틀린 말이다.

_같은 평형과 연식으로 고정하고 땅의 가치를 비교해라. 왜 어렵게 비교평가 하는가?

아파트 투자의 종류

1_ 1주택 올인: 내 집 하나 (실거주 만족+노후 주택연금) ❌

2_일시적 1가구 2주택: 내 집 마련 이후 추가 매수 -> 두 개를 합쳐 점프업 ❌

➡️ 소득이 높은 직업을 가지고 있는 경우에 본업에 집중하라. ❌

➡️ 투자를 편하게 하고 싶은 사람들 ⭕

➡️ 현실에서 변할게 없다. 내가 깔고 앉아 있기 때문에 ❌

3_가치성장: 투자금 규모보다 물건의 가치와 가격에 집중 ⭕

➡️ 투자금 여유가 있는 사람들

➡️ 투자 물건을 상대적으로 편하게 관리하고 싶은 사람들 ⭕

4_소액: 물건의 가치보다는 투자금 규모와 가격에 집중 ⭕

➡️ 투자금이 부족한 사람들

➡️ 투자로 인생을 바꾸고 싶은 사람들. ❌