안녕하세요

​

월부의 응원단장

​

우지공입니다.

​

다들 임장보고서 잘 쓰시고 계신가요?

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임장보고서를 쓰시며

어느 파트가 가장 중요하다고 생각하시나요?

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지역의 특징이 잘 나타나야 하는 지역분석?

나의 투자의사결정을 잘 담은 결론파트?

단지의 가치를 잘 파악하는 단지분석?

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모든 요소들이 다 각각의 중요성은 있지만,

저는 이 파트를 가장 신경쓰고

공을 많이 들이곤 합니다.

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시세지도

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시세지도에 공을 많이 들인다는데?

이거 따라하면 어떤 기대효과가 있나요?

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1. 직관적으로 가치대비 싸다/비싸다를 파악할수 있습니다.

2. 가격보다 변하지 않는 가치에 대해 집중할수 있습니다.

3. 시세지도를 그리며 성장할수 있습니다.

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저도 기존에는 그냥 양식을 채우듯이,

하라고 하니깐 하는거지~ 라는 생각으로

아무 의식없이 (숙제하듯)시세지도를 그리던 때가 있었는데요~

그러다 에이스반에 와서 하는 모든 것들에 '의미'를 담고

'의식' 적으로 해보려고 시도했던것 같습니다.

어떻게 보면 제3년의 시행착오가 담긴 시세지도이니

많은 분들이 보고 시행착오를 많이 줄여보셨으면 합니다.

그럼 시작하도록 하겠습니다.

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시세지도를 그리는데

순서가 중요하다고하는데

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어떻게 구성되어 있고

어떤 순서로 그려야 하는지?

한번 알아보겠습니다.

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우선 제가 그리는 시세지도양식을

공유드리면서

설명을 드려볼게요~!

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[구성요소]

구성은 다음과 같습니다.

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1. 가격에 영향을 미치는 요소

2. 투자생각

3. 선호도(상,중,하)

4. 시세지도

5. 싸다 비싸다 판단

6. 저평가 단지

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[순서가 중요한 이유]

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시세지도의 순서를 이야기하기에 앞서

우리가 즐겨먹는 라면의 레시피를 가지고 설명을 드려보겠습니다.

라면을 잘 끓이는 방법은 인터넷에도 나와있지만,

라면 포장지 뒷면에 잘 나와있습니다.

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[라면을 끓이는 순서]

물을 넣고 끓인후, 분말스프를 넣고

면을 넣은후 4분간 더 끓입니다.

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여기서 논란이 되는 1가지가 있습니다.

1.스프->면

2.면->스프

(다들 해보셨죠?)

순서만 바뀌었을 뿐인데

기존에 맛과 다른 라면의 맛을 느낄수 있듯이!

​

시세지도도 순서를 다르게 하면

다른 인사이트를 얻을수 있습니다.

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이 부분 참고해주시고

다시 시세지도 이야기로 돌아가보겠습니다.

시세지도를 그리는데 순서가 중요한 이유는

선입견을 방지하기 위함입니다.

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가격을 보면 왠지모르게 더 좋은것 같고,

비싼 이유가 있을것 같고?

저렴하다면? 싼 이유가 있을것 같은

선입견 들을 가지고 계시지 않나요?

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이 ​선입견​이 있으면

단지의 가치를 제대로 파악​하기 어렵습니다.

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단지의 가치는 1개의 요소가 아닌

여러가지가 복합적으로 이루어져 있기에

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시시각각 변화하는 가격에 집중하기 보단

해당 단지의 변하지 않는 가치에 더 집중해보셨으면

하는 마음에서 시세지도순서를

아래와 같이 그려보셨으면 합니다.

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그럼 순서대로 한번 설명을 드리며

시세지도를 그려보겠습니다.

[ch.1]

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1. 가격에 영향을 미치는 요소

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해당 생활권에 가격을 영향을 미치는 요소를 정리해봅니다.

분위기 임장 -> 입지부분 작성을 다 하였다면?

해당생활권에서 가격에 영향을 미치는 요소들을

가늠해볼수 있는데요~

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각 생활권마다 가격을 결정하는 요소가

다르기 때문에 각각의 생활권마다

요소와 가중치를 다르게 설정해주시면 됩니다.

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예시로 대구 수성구의 범어4동 이라면?

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학군요소가 중요하기에

학군배정과, 학원가 인접,

연식, 균질성 등이

중요한 가격결정요소라 생각을 하였습니다.

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2. 투자생각

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해당 생활권을 어떻게 투자로 연결지어

볼지를 생각해봅니다.

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가격결정요소에서 어떤 요인들이 강하게 작용했는지?

(+)요인 뿐만 아니라 (-)의 요인은 없었는지?

이 부분을 나의 투자와 어떻게 연결을 지을지?

투자전략을 생각해보시면 좋을것 같아요!

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3. 선호도(상,중,하)

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이 부분이 포인트인데요~

단지임장을 완료하고 난뒤,

단지의 선호도 순위를

상, 중, 하 로 나눠보고

​

단지의 가치를 키워드로

옆에 적어봐주세요

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단지의 선호도를 크게

상, 중, 하로 그룹핑하기에

1~20번까지 라벨링하는것에 비해

큰 시간을 들이지 않고

​

선호도 순위보다 더 중요한

해당단지가 가지는 가치요소에 더 집중하며,

객관적으로 확인할수 있습니다.

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​

[ch.2]

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4. 시세지도

시세지도 라벨은 한땀 한땀 머리를 긁으며

입력을 해보셨으면 합니다.~

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편하게 자동화로 해주는 것도 해봤지만,

머리속에 잘 남지 않더라구요.

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요즘은 한땀 한땀 단지명, 연식, 구조등을 적을때마다

다시 한번 임장한다고 생각을 하며

시세지도를 그리고 있습니다.

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시세지도를 그리다가 궁금한 부분이 생기면

빈 여백에 궁금증을 자유롭게 적어보고

뒤에 단지분석에서 해당 부분을 검증해보세요~

​

비교평가도 자유롭게 해보시구요

​

시세지도를 그릴때의

핵심 마음가짐은

숙제가 아니라

놀이를 한다는 생각으로

즐겁게 자유롭게 여러분들의 생각을 넣어보는거에요!

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[ch.3]

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. 싸다 비싸다 판단

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시세지도를 그리셨다면? 옆으로 넘어와

나의 단지선호도 순서별로 가격을 적어보세요

​

자연스럽게 그룹핑도 되고

가치순서대로 나열이 되어있는 상태에서

가격을 붙여보게 되면??

​

놀라운 일이 펼쳐집니다.

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우리가 늘 원하는 능력인

​

가치대비 가격이 싸다!!!

의 감이 잡히며

저렴한 단지들이이 보이게 됩니다.

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[ch.4]

6. 저평가 단지추출

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싸다 비싸다를 통해 저평가가 되었다고

생각하는 단지들이 추려지면?

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아래의 저평가 단지 칸에 추가하고

매물임장을 통해 투자와 연결을 시켜봅니다.

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어떠셨나요??

​

일반적으로 뚝딱 뚝딱 하는 시세지도와는

다르지 않으셨나요?

​

시시각각 변화하는 가격을 외우기 보다는

우리가 더 집중해야 하는 가치에 더 집중하며

시세지도를 재미있게 그려보세요!

​

그럼 어느새 여러분들의 실력도

부쩍 늘어나있을겁니다.

​

여러분들의 투자생활을 응원합니다.

​

감사합니다.

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[추가 꿀팁 및 양식제공]

제가 사용하는 시세지도 양식을 첨부드립니다!

저는 ppt여백에 제가 중요하다고 생각하는 중요포인트들을 적어두고

옆에는 바로 바로 사용할수 있는 글박스등을 나둬서

효율적으로 시세지도를 그리고 있습니다.

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