열반스쿨 중급반 - 부동산 실전투자 프로세스! 지역부터 타이밍까지 | 월급쟁이부자들

수도권과 지방중 나에게 적합한 투자지역이 어디인지 판별할수 있는 인사이트를 가르쳐 주셔서 감사했습니다.

지방아파트와 수도권 아파트의 투자 특징의 차이를 명확하게 알게되어 좋았고 수도권과 지방의 사이클 차이가 무엇때문에 발생하는지 알게되어 궁금점이 많이 해소 되었습니다. 

수도권의 입지독점성은 강남 1시간 이내라는 것을 명료하게 알게 되었습니다. 

또 현시점에서 전국주요도시의 전세가율을 알려주신부분과 지역별 투자금을 알려주신부분도 너무 유용했습니다.

아직 저평가를 스스로 명료하게 판단하기에는 부족하지만 주우이님께서 알려주신 저평가 기준으로 꼭적용해 보도록 하겠습니다.

안녕하세요. 

열중반 4주차강의는 주우이님의 강의였습니다. 

일단, 강의는 거인이 알려주는 다양한 주제와 분야의 강의었습니다. 

주우이님의 시선과 생각에서부터 나오는 강의 내용은 정말 좋았습니다. 

 

1. KB시계열

주우이님은 KB시계열로 지역별 시기별에 대한 생각을 말해주셨어요. 

당장 서울의 불타는 시장을 보면서 늦었다는 생각이 들었지만, 

이는 곳 2021년의 모습과 닮아 있고,

그러부터 다음을 생각해볼 수 있었습니다 .

지역별로 KB시계열을 보면서 다같이 불타는 서울은 아닐수도 있고, 

냉정히 시장을 바라보는 투자자들은 이 속에서도 저마다의 

기회를 발견할 수 있음을 알 수 있었습니다!

2. 5순위 시세표

이거 좋은데, 말로 할 수가 없네.. 

90일 계획으로 30일 단위로 즉시 실행하겠습니다! 

흩어진 앞마당의 시세를 정리하고 5순위 시세표를 정리한다! 

3. 투자의 방향

사실 두번째 기회를 실거주 주택으로 마무리하고 난 후, 

저는 줄이 떨어진 연처럼 힘이 빠져 가던 중이었습니다. 

이러지도 저러지도 못하던 중, 

월부를 아직 놓기에는 이르다는 생각에 중급반을 신청했어요. 

“그러길 잘 했네요!”

주우이님이 강의 막바지에 유형별 투자와 각 투자의 포인트를 짚어주셨어요. 

지식을 알았다는 생각보다는 투자에 대한 의지가 솟아나는 시간이었습니다. 

4. 느낀점

가보지 않은 길을 간다는 것은 힘들고 막연한 것이라고 생각되지만, 

이 길을 가 본 사람은 항상 길이 있고 해결하는 방법이 있다고 말을 하고 있습니다. 

저도 지금 이 지점을 넘어 다음 단계로 도약해보겠습니다. 

5. 적용점(90일 계획)
 

1) 5순위시세표 월 1회  x 3개월

2) 루틴화(성취로 시작하는 마음)
 

4주차 강의에서는 현재 시장을 분석하여 내 상황에 맞는 투자우선순위 (수도권/지방) 지역을 선정하고 의사결정을 하는 방법을 설명해주면서 더불어 투자의 핵심 개념들을 전반적으로 복습해 주는 느낌이 들었다.

전세가 (전세가율)의 중요성

투자자에게 전세가 (전세가율)의 중요성은 공부를 할 수록 더 크게 느껴진다. 전세가율이 상승하면 투자금을 줄일 수 있는 기회, 즉 약이 되지만 반면에 그 높은 전세가율은 나중에 역전세라는 독이 되어 돌아 올 수 있다. ‘역전세’가 부동산 투자자에게 가장 큰 리스크 중에 하나라는 것이 ‘매매가는 일시적으로 떨어져도 전세가가는 떨어지지 않길 바란다’는 문장을 통해 느껴졌다. 전세가를 무리해서 올리지 말라는 조언이 여러 강의에서 자주 등장한다. 사실 속으로는 '올려 받을 수 있는 만큼 받고 예금에 묶어두면 되지 않을까?'라는 생각을 했었다. 그런데 강의에서 강사님께서 경험을 토대로 말씀하신 것을 들어보면 보통의 사람들은 욕심을 때문에 이성적으로 판단하는 것이 현실에서는 쉽지 않다는 것을 깨달았다. 월부에서 강조하는 것 중에 하나가 지속 가능한 투자이고 그 것을 어렵게 만드는 위험요소(리스크) 중에 하나가 역전세이기 때문에 전세가 (전세가율)을 좀 더 주의 깊게 살펴 볼 필요성을 느꼈다.

공급 (입주물량)의 중요성

앞서 언급한 전세가에 가장 큰 영향을 주는 요소 중에 하나가 공급이다. (특히 지방 투자의 경우 매매가와 전세가 그래프가 유기적으로 움직이기 때문에 공급이 매매가의 변화에도 직결된다고 볼 수 있다.) 아직도 마음 속에 가장 큰 열망은 좋은 물건을 찾아서 최선의 투자 (매매, 전세 계약)을 하는 것이다. 하지만 자주 쉽게 간과하는 것이 매수하는 것보다 운영하면서 지켜내는 과정이 더 중요하다는 점이다. 공급과 전세 재계약을 무시한 채 지금 당장 좀 더 투자금 줄이는 것에만 급급한 투자를 한다면 어쩌면 시한폭탄이 든 줄도 모르고 투자를 하는 꼴이 될 수 있다는 점이다.

현재는 ‘투자하는 직장인'의 스탠스에서 똘똘한 두 채를 우선 만들어 보는 목표를 향해 나아가고 있는 중이다. 아직까지는 다주택 운영(3주택 이상)을 크게 염두에 두지 않다 보니 역전세 리스크에 대한 경각심이 느슨해진 점도 다시금 느껴졌다. 똘똘한 두 채를 한다는 것은 그 각각의 절대가 자체가 클 확률이 높다는 것이고 하나의 물건에 대한 역전세도 대응이 쉽지 않을 수 있다는 점을 명심해야겠다.

다 날라갔어요, 더 기다려야 하나요?

기다리다가 계속 올라가면 어쩌죠?

공부하는 동안 내가 살 수 있는 아파트가 없어지면 어쩌죠?

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지피지기 백전불태

;적을 알고 나를 알면 백 번 싸워도 위태롭지 않다

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우리는 불안하고 조급합니다.

주우이님은,

위기와 기회는 늘 공존한다고 하셨습니다.

현재 수도권과 지방의 시장을 제대로 알고

현 시장에서 우리는 어떤 투자를 선택 해야 하는지,

어떤 곳에 투자하는 것이 더 좋은 투자이고,

어느 곳에 투자를 해야 하는지

나에게 맞는 투자처 찾는법과

수익을 내기 위한 의사 결정 방법

그리고 잃지 않는 법,

주우이님의 강의에는

2025년 투자 전략이 담겨있습니다.

한 채 전략,

두 채 전략,

다주택 전략..

투자에서 가장 중요한 것은

입지독점성이라는 생각이 들었습니다.

아직 배워야 할 것이 많아 두렵지만

그럼에도 불구하고,

해내다 보면,

제가 생각하는 목표에 한발자국 더 가까워져 있을 거라고 생각합니다.

수강 후에 조금은 방향이 잡히는 느낌입니다.

투자 규모를 잘 설정해서

앞마당을 만들어야겠다는 생각을 했습니다.

긴 시간 동안 진정성있는 강의 해주셔서 

진심으로 감사드립니다❤

이번 강의에서는 서울수도권, 지방의 다양한 매전갭 사례를 통해 지역별 투자전략을 살펴보았습니다.

현시점에서 수도권(4급지)와 지방에서 투자금이 얼마나 드는지를 배웠고, 내가 현재 가지고 있는 돈과 앞으로 얼마를 모아야 어느지역 정도를 투자할 수 있겠구나에 대해 가늠할 수 있는 시간이었습니다.

현재 관심을 갖고있는 지역이 대구-부산인데 휴직 등 이슈로 올해는 현실적으로 투자가 어려운 상황이다보니 대구부산에 앞마당을 차근차근 만들면서 시세트레킹을 꾸준히 해야겠다고 다짐했습니다.

지역별 투자 적정 평균 전세가율, 절대적 저평가에 대해서 다시 배웠고, 수도권에서 입지독점성을 갖는 순위별 지역에 대해서도 배우며, 지방투자를 통해 수익실현으로 1기 신도시를 비롯한 수도권 투자를 하고 싶다는 생각이 들었습니다. 

많은 사람이 고민하는 입지좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축 비교사례를 통해 전세가를 높게 받기에는 후자가 낫지만 역시 부동산은 첫째도, 둘째도, 셋째도 입지가 제일 중요하다는 사실을 다시 깨닫게 되었습니다. 

7월달에는 대구부산 특강을 들을 계획인데 잃지않는 지방 투자에 대해서 좀 더 깨닫고 공부해서 내년에는 꼭 1호기를 하고 싶습니다.