안녕하세요, 수수23입니다 :)
25년 1월에 2호기를 진행했지만 이제서야 경험담을 작성하게 된 이유는요!
25년 1월 매수, 25년 8월 잔금으로 일정이 길어진 투자였기 때문입니다. 잔금일을 길게 하게 된 건 매도인의 임대사업자 물건 만료일에 맞추기 위한 일정 이슈였습니다. 잔금일을 길게 가져가면서 그 사이에 있었던 전세빼기와 인테리어도 다음번에 작성해 보겠습니다.
서울 투자를 하면서 매수 과정이 정말 쉽지 않았습니다.
그런데 아이러니하게도 투자를 하고 나니 매수가 가장 쉽다는 말의 의미를 조금이나마 이해하게 됐습니다.
매수가 가장 쉽다는 것은 할 일이 없거나 고생스럽지 않아서 쉬운 것이 아니라, 상대적으로 내가 컨트롤 할 수 있는 것들이 많다는 관점에서 쉽다는 것으로 이해했습니다. 내가 컨트롤 할 수 있는 것이 많다는 것은 결국 나의 노력 여하에 따라 좋은 물건을 매수할 수 있는 기회가 늘어난다는 것 같습니다.
왜냐면 매수 이후의 과정은 내 마음대로 되는 게 단 하나도 없더라구요ㅎㅎ 따라서 좋은 물건 매수를 위해서는 최선의 노력을 다 해야 하고 그 노력만큼 결과를 얻게 된다는 것도 알게 되었습니다.
더불어 내가 투자 물건을 보유하는 기간을 두고 봤을 때 매수를 위한 노력의 시간은 상대적으로 정말 짧은 시간이라는 것도 느꼈습니다. 가격 등락을 반복하는 부동산 시장에서 서울 물건을 10년을 보유한다고 생각하면 매수를 위한 몇 달의 고생(매물털기 기준)은 당연한 것이었습니다.
완벽하진 않지만 좋은 물건을 매수하기 위해 제가 했던 행동들을 복기해보겠습니다. 싸투감!
(아마 3호기 때 지금 2호기의 아쉬운 점이 더 많이 보일 것 같습니다^^)
✨매수 체크포인트 1. 싼가
5분위 시세표(비교평가)
서울 앞마당을 모두 펼쳐놓고 비교평가 진행하기
24년 월학 가을학기를 기점으로 25년 1월 투자까지 서울 투자의 기준을 확실히게 잡은 다음 제 투자금에 맞는 투자처를 찾아 헤맸습니다. 그 과정에서 비슷한 가치의 단지들을 모두 나열해두고 비교평가 했습니다.
3급지-4급지까지 비교평가를 진행했고 앞마당별 투자 물건을 2개 이상씩 뽑아두고 5분위 시세표 내에서 가장 좋은 단지에 투자 하기 위해 노력했습니다.
결과를 복기해보자면,
제가 투자한 단지의 상승 흐름이 빠르게 왔기에 비교평가의 의미를 한번 더 깨달을 수 있었습니다. 다만, 빠르게 가격이 오른만큼 이후의 가격은 더디게 오를 수 있다는 용맘튜터님의 피드백을 기억하고 앞으로의 시장에서 제가 고른 단지들을 계속 트래킹 해볼 생각입니다.
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단지 비교평가는 잘 진행했지만 매물 하나하나에 대한 집요함이 부족했습니다. 즉, 단지 가치에 대한 이해도는 높아졌지만, 애매한 물건들을 투자 물건으로 만들기 위한 노력은 부족했습니다.
지금 단지보다 가치는 비슷하지만 더 저평가된 물건이 있었지만 전세가 낮게 껴있어서 투자금이 많이 들어가는 상황이었습니다. 그래서 저는 그 물건은 투자를 못한다고 생각했습니다. 하지만 제 다음으로 보러 온 투자자분이 후순위대출을 받고 세입자분을 퇴거시킨 다음 실거주 투자를 진행하시더라구요…!
가치와 가격을 많이 고민한만큼 현장에서 보고 배우는 것들이 더 많았습니다.
✨매수 체크포인트 2. 투자기준에 맞는가
저환수원리(투자기준)
투자의 본질에 집중하기
제가 매수를 진행하던 시점은 4급지라고 해도 선호도가 높은 단지들은 이미 가격이 조금씩 오르던 시기였습니다. 우리가 배운 전고점 대비 하락률 25-30% 단지들만 보다 보니, 지금 물건의 하락률이 제 기분에(?) 만족되지 않았습니다.
그때 투자는 이성적으로, 기계적으로 해야한다는 말이 문득 떠오르더라구요. 이 물건이 여전히 싼데 가격이 바닥이 아니라는 이유로 감정적인 접근을 하고 있는 건 아닌가? 나는 비닥을 잡을 수 있는 실력도 없는데 상황이 갖춰지기만 기다리고 있는 건 아닌가? 질문을 해보니 답이 보였습니다.
가격이 조금은 올랐지만 여전히 투자기준에 부합하고 상대적 저평가가 확실하다면! 투자를 진행할 수 있다!
투자를 하지 않는다면 아무것도 얻는 것이 없다는 걸 제 돈을 넣으면서 배웠습니다.
✨매수 체크포인트 3. 감당가능한가
감당가능한 투자(리스크 최종확인)
대응 가능한 시나리오를 생각해보기
투자 당시 매도자 상황은 자녀분들 이슈로 현금이 필요해 빠른 매도를 원하고 있었습니다. 하지만 임대사업자로 묶인 물건이 6월 이후에 말소되어 잔금일은 8월에 맞추고 싶어 하셨습니다.
이 상황에서 저에게 가장 큰 리스크는 전세 맞추기!
현재 전세는 제 투자금에 딱 맞는 금액대로 들어왔지만 실제로 제가 전세를 맞춰야 하는 시점은 여름, 장마, 비수기가 겹치는 시기여서 원하는 전세금액을 맞출 수 없을수도 있겠다는 생각을 했습니다.
그럼에도 주변공급+잔금여부+전세 최악의 상황에서 대응 가능 여부(대출 시 6개월 내에 갚을 수 있는 금액으로 산정)를 확인해봤을 때 미리 알고 진행한다면 충분히 감당가능한 투자라는 결론이 났습니다. 꼼꼼하게 내 상황을 정리해 보시는 걸 추천드립니다.
그래서 매도자의 일정을 모두 맞춰야 하는 상황이기에 X천만원 네고를 진행했고, 그 덕분에 전세를 뺄 때 전세금을 조금 낮춰서 빨리 뺄 수 있었습니다. 오히려 리스크라고 생각한 부분 덕분에 협상을 진행하고 이후 대응도 빠르게 할 수 있었습니다.
내 상황을 제대로 알고, 매도자의 상황을 알면 협상부터 대응까지 가능하다는 걸 배웠습니다.
그럼에도 예상보다 투자금이 조금 더 들어간 건 사실입니다.
이 부분은 인테리어 글로 돌아오겠습니다♥
