안녕하세요.

대기만성 흙수저 대흙입니다.

매수를 하긴 했는데요… 

그 다음에 어떡하죠?

최근 월부 부동산 Q&A 게시판을 보면 공통적으로 물어보시는 주제들이 많습니다. 

그 중 실제 투자까지 이어진 후 그 다음 단계에 대한 질문들이 많이 보이는데요. 

부동산 계약이란 것 자체가 생애 몇 번 일어나지 않는 특별한 일인데다 과정을 처음 접해보면 어려운 것이 맞습니다. 

저도 많아도 1년에 한 두 번 계약을 하다보니 초보시절엔 할 때마다 헷갈리더라구요…

그래서 오늘은 부동산 계약할 때 생기는 궁금증 TOP3에 대해 정리해보도록 하겠습니다!

✅ 계약할 때 생기는 궁금증 TOP3 

1. 조건부 전세 자금 대출  못 받으면 어떡하죠?

2. 전세 승계 후 전세 계약서 새롭게 작성하나요?

3. 법무사 비용 얼마나 하나요?

1. 조건부 전세 자금 대출

Q : 매수 후 신규로 세입자를 맞출 때 조건부 전세 자금 대출을 피하고 싶습니다. 

 

집주인이 바뀐 지 얼마 되지 않은 시점에서 전세를 맞추면 보증 기관에서 보증서를 발급하지 않는 경우도 있다고 하는데 어떻게 할까요?

A : 우선, 말씀하신 것처럼 소유권 이전 3개월 이내일 경우 신규 전세 대출이 불가한 경우가 많습니다. 

첫 번째 방법으로는 주인 전세로 먼저 소유권을 가져오신 후 소유권 이전 3개월 이후 보수적으로는 6개월 이후 대출 가능한 은행을 찾는 것이 좋습니다. 

이 때는 부사님께 대출 상담사를 소개 받거나 해당 지역 내의 은행에 전화를 걸어 문의를 해보셔야 합니다.

문의 예시로는 전세입자 컨셉으로 거시되, "전세 계약하려는 데 최근에 집주인이 바뀌었는데, 전세 대출이 가능한가요?" 라고 문의해주시면 됩니다.

다만, 여기서 주의할 점은 주인전세가 가능한지 매도자와 협의가 반드시 필요하고, 근저당이 있는지 확인해야 합니다. 

만약 매수하고자 하는 집에 근저당이 있다면 신규 전세 대출이 불가하기 때문입니다. 이 경우 중도금으로 근저당 말소가 가능한지 꼭 확인해보세요.

두 번째 방법으로는 전세 승계입니다. 매수 후 신규로 전세입자를 맞출 때, 주인 전세가 아니라, 기존의 집주인인 매도자와 새로운 신규 세입자가 전세 계약을 마치고(이 때는 소유권 이전이 되지 않은 상태), 전세 계약 자체를 승계 받는 경우입니다.

이 경우도 물론 매도인과 임차인의 협조가 필요하며 근저당이 없는지 반드시 확인하셔야 합니다.

또한 대출 은행을 알아 보실 때에는, 동일하게 전세입자 컨셉으로 “전세 대출 받고 나서 집주인이 바뀌면 제 대출에 영향이 있나요? 대출 이후에 소유권이 변경되지 않아야 하는 기간이 얼마인가요?” 라고 문의해보세요.

끝으로 보증기관에 따라 대출 가능한 소유권 이전으로 보는 기간이 다르기 때문에 HUG(주택도시보증공사) 뿐만 아니라 HF(한국주택금융공사) 등 여러 보증기관에 문의해보시는 게 필요합니다.

2. 전세 승계 후 전세 계약

Q. 세낀 물건 투자 시 세입자가 불안한지 계약서를 다시 쓰고 싶다고 해요. 

전세 승계하는 조건인데 계약서를 다시 작성해야 하나요?

A. 우선, 결론부터 말씀드리자면 기존 계약에 계약자만 변경해서 쓰는 경우가 있습니다. 

다만, 여기서 세입자가 더 살고 싶어하는지 아닌지 혹은 갱신권을 사용했는지 아닌지에 따라 명확히 할 부분이 있습니다. 

기존 계약의 조건이 실질적으로 유지되는 연장선상의 계약이라면, 이미 기사용된 갱신청구권을 다시 사용할 수는 없습니다. 다만, 보증금이나 계약기간 등 핵심 조건이 실제적으로 변경되어서 새로운 계약으로 볼 수 있는 경우 신규 계약으로 인정되어 갱신청구권을 다시 행사할 가능성도 있습니다. 여기선 명확한 판례나 법 조항은 없기에 해석의 여지에 따라 불분명한 부분이 생길 수 있기에 계약 당사자간의 합의와 특약사항이 중요합니다.

따라서, ‘본 계약은 기존 임대차계약의 연장 계약으로, 임차인은 00년 0월 0일 계약갱신청구권을 이미 사용했음을 확인하며, 이에 따라 본 계약에 대해서는 갱신청구권을 재사용할 수 없음에 동의한다.’ 라는 문구를 넣는 것이 안전합니다. 또는 계약갱신권을 이미 사용했다는 내용의 확약서를 받을 수 도 있습니다.

3. 적정 법무사 비용

Q. 법무사 비용이 너무 비싸요. 적정 금액이 어느 정도인가요? 

 

은행이 지정해준 법무사는 네고가 어렵다고 하는 데 사실인가요?

 

마지막 사항은 매수 잔금시 발생하는 적정 법무사 비용입니다.

법무사님 영수증 다시 보내주세요 [대흙]

관련해서 디테일한 부분은 윗 글을 참고해주세요.

A. 결론부터 말씀드리자면 법무사 비용의 적정금액은 서울수도권, 지방 관계없이 20~30만원 선이 적정합니다. 통상적으로 은행법무사가 더 비싸긴하지만 협상이 가능한 부분이 있을 수 있고, 좀 더 완강한 태도로 제시해보는 것이 네고하기에 수월하실 겁니다. 여러 비용에 대해 헷갈리신다면 아래 사진만 기억해주세요.

📌 네고가 가능한 것. (불필요한 것.)

이외에는 모두 네고가 가능하다고 보셔도 됩니다.

위의 4개를 제외한 모든 금액이 20~30만원 선에서

정리되기를 요청하셔야 합니다.

혹여나 헷갈리실까봐 하나 하나 적어드리자면

# 보수액 : 조정가능

# 부가세 : 조정가능 (빼달라고 요청해도 됩니다.)

# 열람, 등본 : 조정가능 (서류 불출 비용으로 보통 1만원 선)

# 제증명료 : 조정가능 & 불필요

# 허가, 신고, 검인 : 조정가능 & 불필요

# 취득세신고대행 : 조정가능 & 불필요

# 채권대행비 : 조정가능 & 불필요

# 출장비 : 조정가능 & 불필요

📌 불필요한 것 모두 합쳐 보수액입니다.

⭐ 정리

오늘은 이렇게 계약관련해 궁금한 사항들 TOP3를 정리해보았는데요.

부동산 거래라는 거액의 거래를 하시다보니 많이 걱정도 되시고, 불안한 마음이 크실거라 생각합니다. 다만, 역설적이게도 부동산 거래라는 특성 상 사람과 사람과의 거래, 다양한 은행 및 대출 상담사에 따른 대출의 차이 등 본인이 손품과 발품을 팔고, 조금 더 적극적으로 협상을 시도해본다면 생각만큼 어렵게만은 흘러가지 않으리라 생각합니다.

따라서, 불안한 마음에도 불구하고 조금 더 적극적으로 용기를 내보시면 더 원활한 거래를 할 수 있을 거라고 말씀 드릴 수 있습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.