취득세 고민!! 명의이전(부담부증여) 셀프등기했습니다!!

26.02.03

안녕하세요? 느리지만 꾸준히 가는 투자자 수퍼파파스입니다.

저는 0호기, 지방1호기를 가진 상황에서 비규제 지역 2호기를 매수하려 하는 상황이었는데요, 2호기 취득가액이 거의 10억이 되니 취득세로 인해 투자금 자체가 달라져 버리는 상황이 왔습니다. ㅠ

지방 1호기의 경우 매수한지 2년이 안되어 매도하게 되면 양도세 66%적용되어 거의 남는 것이 없었습니다. ㅠ

고민하던 중 투자코칭을 통해(김인턴 튜터님 넘 감사합니다!!) 아직 가격이 오를 여력이 있는 지방1호기를 부모님께 명의이전을 하게 되었습니다.

이번에 명의이전을 하려 고민하던 것들과 셀프등기에 대해 공유하고자 합니다.

명의이전에는 매매와 부담부증여 두가지가 있는데요, 아래 두가지를 비교하면

○ 양도차익이 없고, 부모님이 무주택인 상황

	매매	부담부 증여
세금	취득세 1.1% + 양도세	승계하는 채무(전세보증금 등) 1.1% 취득세 + 초과하는 금액은 3.3% 취득세 + 채무 외 금액 증여세 * 10% + 양도세 * 증여세의 경우 부모의 경우 5천만원까지 무상증여 가능
장점	가장 적은 세금	자금 출처 등에서 다소 안전
단점	실제 자금이 오가야 하기 때문에 부모님이 근로소득이 있는 등 자금력이 있어야 함.	세금이 매매 방식보다는 좀 더 많이 듦.

사실 세금적인 면에서 매매 방식이 가장 저렴했지만 네이버엑스퍼트를 통해 4명의 세무사와 상담 결과 현재 저의 부모님의 상황을 고려하였을 때 세금이 좀 더 들더라도 부담부증여 방식이 좀 더 알맞다고 판단하여 진행하게 되었습니다.

부담부증여의 핵심은 세금(양도세, 취득세, 증여세)과 증여재산가액 산정인데, 세금 부분은 세무사 상담을 통해 해결하였고, 증여재산가액 산정은 안전하게 감정평가를 받았습니다.(감정평가는 숨고를 통해서 진행하였습니다.)

- 참고로 감정평가 받기 위해 지출한 금액은 증여세에서 그대로 차감됩니다.

부담부증여의 경우 서류만 준비하고, 등기하면 되는 것이기 때문에 소요 기간을 1주일 정도로 잡았던 것 같습니다.

저는 수도권에 거주하고, 지방1호기는 거리가 먼 지방이라 법무사에게 맡겨 진행하려 했다가 생각보다 비용이 많이 들어가고 법무사 컨텍도 어려워 셀프로 등기하였습니다.

셀프등기 사전 서류 준비만 잘 된다면 전혀 어렵지 않습니다.ㅎㅎ

○ 사전 준비 서류

연번	서류명	발급처
1	부담부 증여계약서	첨부파일 확인
2	채무관련 서류(부채증명원, 전월세계약서 등)
3	증여자 인감증명서	행정복지센터
4	증여자 주민등록초본	정부24
5	증여자 인감도장
6	수증자 주민등록등복	정부24
7	수증자 도장(막도장도 가능)
8	수증자 소득확인증명서(최근3년)	정부24
9	건축물대장(집합건물 전유부)	정부24
10	토지대장(대지권등록부)	정부24
11	등기권리증
12	가족관계증명서(수증자, 증여자 각각)	정부24
13	등기사항전부증명서	정부24
14	소유권이전신청서	대법원 인터넷등기소에서 다운 ※사전 작성 권장 ※이전 해당 물건 소유권 이전시 법무사에서 주신 신청서 보며 작성
15	취득세 신고서	구청 홈페이지에서 다운받아 사전 작성하면 빠름.

이제 위의 서류가 준비되었다면, 당일 현장에서의 업무 순서는 아래와 같습니다.

내용	증여계약서 검인		취득세 신고		취득세 납부		국민주택채권매입		등기신청수수료 납부		등기신청
담당부서	구청 지적부서	⇨	구청 세무과	⇨	손텍스 활용	⇨	은행방문 또는 인터넷	⇨	은행방문	⇨	등기소