안녕하세요 모애옹입니다.
이번 4강은 두 분의 선배님들께서
매물임장과 앞마당 관리에 대해 알려주셨습니다.
수익과 실력 퀀텀점프하는 매물임장 - 코쓰모쓰 선배님
📌매물임장을 해야하는 이유
입지가 뚜렷한 서울/수도권과 달리 지방에서는
선호단지의 공통점을 찾기가 쉽지 않은데요
매물임장을 통해서 눈에 보이고&보이지 않는 선호도를 알 수 있습니다.
우리는 단지를 사는게 아니라 단 하나의 매물을 투자하는 것이고
전세와 매도까지 잘 하려면 매물 단위로 볼 수 있어야 합니다.
🚩BM: ‘매물 보고 나오면서 수리비 계산해보기’
매물임장 준비
‘예약부터가 투자다!’
단지 선정을 제대로 하지 않으면 임장보고서 결론이 아쉬운 경우가 있고
매물 임장을 하지 않은 단지는 나중에 투자 기회가 왔을 때 기회를 잡기 어렵습니다.
매물 임장을 위한 단지 선정은 세.가.금 순서대로 선정하고
주의할 점은 결론을 내는 것이 아니기 때문에 더하기로 뽑습니다.
📌세로 저평가 판단
생활권 내에서 가치순으로 가격이 형성되어 있는지 확인
같은 생활권내에서 상품성 차이가 크지 않다면 환경을 고려하여 가치 판단을 합니다.
📌가로 저평가 판단
case 가격과 연식이 비슷:
└ 더 좋은 생활권 단지를 선택
case 가격은 비슷한데 연식 다름:
상위 생활권 구축 vs 하위 생활권 신축
└ 선호도 있는 단지라면 둘 다!
└ 생활권 내 선호도 후순위 단지라면 연식 우선
📌투자금 입히기
이렇게 뽑아낸 단지 목록에 투자금(5천 단위) 별로 한번 더 판단을 합니다. (20평/30평 모두 진행)
└ 같은 투자금으로 우선 순위는?
└ (모두 저평가일 때) 같은 투자금이 들면서 매매가 더 높은 단지는?
만약 투자금에 맞지 않는 지역이라면 만든 장표에서
가장 많은 단지를 검토할 수 있는 투자금을 선정합니다.
🚩 BM: 시세 그룹핑 장표로부터 매임 단지 뽑기 (세.가.금)
💡매물 임장 스케줄링
- 전임 (월화)
- 매물 예약 (수목)
예약 확인 (금) → 이번달 예약 확인을 통해 헛걸음 하지 않을 수 있었습니다!
💡매물 예약 방법
저가 보유 or 다수 보유 사장님께 여러 단지 예약
💡전임 방법
루틴 : 시세 → 상태 → 상황 → 부동산 평가
→ 무엇을 어떤 순서로 물을 것인지 정하고 루틴을 만들고 그대로 하기
🚩 BM: 전임 질문 순서 루틴 만들기
단지 선호도 파악
→ 사장님이 가지고 계신 매물을 바탕으로 단지 내/단지 간 선호도 물어보기
ex) 가격이 같은데 공원뷰 나와요? 공원뷰 중에 싼건 몇 동이에요?
ex) OO 단지가 더 신축인데 왜 더 싸요?
매물임장 실전
매물임장은 집을 보는게 아니라 가격을 이해하는 과정입니다.
가격 차이의 이유를 직접 눈으로 확인하세요.
💡 동별 선호도
- 가격순 정렬
- 이유를 붙여서 물어보기
- 선호동과 가격차
💡 타입별 선호도
- 판상/타워, 수납
- 선호 타입
💡 단지 선호도
- 가격 같은데 어떤 단지가 먼저 팔리는지, 전세 먼저 나가는 단지?
💡 상황 파악 위치 : 현관문, 엘베, 부동산
💡 투자할 때 전세대기자(현금)를 습관적으로 물어보기
협상
협상의 기본은 WIN-WIN, 협상은 가격뿐만 아니라 조건 협상까지 포함
ㄴ 매도인이 원하는 것과 내가 줄 수 있는 것을 미리 파악
i) 전세 대기자 (현금) ❣
전임을 통해 현금 전세를 찾을 때 동호수를 밝히지 않고
현금전세나 투자 가능 물건을 물어보기
ii) 주인전세 ❣
등기부등본 채권 최고액 / 근저당 말소 가능여부 / 분양 아파트 입주 여부 → 협상 포인트 캐치
iii) 잔금
금융비융 계산 후에 협상 필요
iv) 세안고
전세계약서 확인 필수
월세 낀 매물 협상 시 : 계갱권 행사 여부 확인서, 퇴거 확약서 / 특약 (퇴거 조건, 배액배상)
협상을 잘하는 법은 ‘다시 시도하는 힘’입니다!
앞마당 관리로 투자까지 이어지는 실전 투자 노하우 - 윤이나 선배님
시장이 달라질 뿐, 언제 어디서든 투자방법은 똑같다는 것을 알 수 있었습니다.
앞마당 내에서 투자할 지역과 단지를 찾는 방법을 배울 수 있었습니다.
시세트래킹
생활권 선호도를 판단할 수 있으면 시세트래킹 할 수 있음
생활권 별 단지 선호도에 따라서
- 상 : 생활권 내 대장단지
- 중 : 전세가 탄탄하고 실거주자가 좋아하는 단지
- 하 : 후순위지만 환금성이 나쁘지 않은 단지 → 너무 떨어지는 단지 고르지 않도록 주의
💡 전고점있고, 고점이 더 높은, 300세대 이상, 대형 포함된 단지를 우선으로
완벽히, 많이 뽑는 것 보다는 꾸준히 하는 것이 중요!
💡 전세가 없는 경우 어떻게 전세가를 입력해야 되는지
└ 3개월 내 실거래
└ 같은 단지 위/아래 평형
└ 비슷한 단지 전세가 확인
└ 부동산에 전화
💡 시세트래킹을 통해 알 수 있는 정보
- 세로축 - 생활권 내 전세가의 변화,
- 가로축 - 지역간 저평가 판단
💡 중상위 생활권의 신축 20평대만 트래킹 : 좋은 단지 선점 가능성 UP
🚩 BM: 3/3/3 시세트래킹
원페이지 정리
변화하는 시장상황을 알 수 있고, 투자할 곳이 명확해짐
- 시세트래킹 단지 (½)
- 매물적체량 (½)
- 부동산 분위기
- 공급단지 목록 (½)
- 시장 종합판단 (½)
전수조사/비교평가
원페이지 내에서 투자후보지역 3개를 선정 후
매매가 잔금 범위를 만족하면서
투자금 +5천만원 범위의 모든 매물 조사
비교 평가를 통해 투자 후보를 찾아내기
- 가격을 고정한 후 비교평가
- 가격이 다른데 비교하려면, 유사한 가치의 단지를 찾아내기
- 지역 간 비교평가를 위해서는 도시의 인구 규모(수요)를 고려
- 인구 규모가 무조건 수요라고 보긴 어렵지만 전체적인 규모를 머리에 그릴 것 (부3구2전광울창, 청안주해포)
‘가장 적합한 투자물건’ 골라내는 결론 파트
- 나의 자산 상황/투자금확인
- 내 자산 상황을 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요함 (대출도 직접 확인해보기)
- BM: 보유하고 있는 물건의 상황을 달력으로 체크 / 매수 방향 적어보기
- 고민되는 매물 비교하기
- 중소도시 vs 광역시 → 무조건 광역시가 답은 아님
- 단지 대 단지 가치 비교는 기본
- 지역/공급 상황까지 확인 필요! (원페이지 다시 참조)
- 중소도시 vs 광역시 → 무조건 광역시가 답은 아님
- 투자전 마지막 체크리스트 10가지 중 가장 중요한 2가지
- 환금성
- 실제 나가는 전세가
이번이 두번째 수강인데 처음보다 더 몰입해서 들었던 거 같아요
경험이 쌓인 후 들으니까 더 들리는 것도 많았던 거 같습니다.
BM 해야할 것들 잘 정리해서 다음달과 이번 달 임보에 꼭 적용시켜보도록 하겠습니다.
긴 시간 강의해주신 코쓰모쓰님, 윤이나님 감사합니다.
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