안녕하세요 모애옹입니다.
26년 월부학교 겨울학기를 수강하며
수도권 비규제 지역에 2호기 투자를 진행했고 어제 계약서를 쓰고 왔습니다.
기억이 생생할 때 그 과정을 복기해보려고 합니다.
이번 2호기 투자를 한 줄로 정리하면
‘투자는 결국 내가 감당 가능한 범위 내에서
최선의 선택을 반복하는 것’이라는 것을 배운 과정이었습니다.
1. 시작: 퇴직금이라는 선택지
작년 1호기 계약 이후 자연스럽게 다음 투자를 고민하게 되었습니다.
0호기 잔금과 1호기 잔금 사이 잠시 무주택 상태가 되면서
종잣돈을 어떻게 만들지 고민하던 중 떠오른 것이 퇴직금 중간정산이었습니다.
과거의 저는 극안정 지향주의라 퇴직금을 투자에 사용하는 것에 대한 거부감이 컸습니다.
하지만 투자 공부를 하며 올바른 레버리지는 ‘위험’이 아니라 ‘도구’라는 것을 이해하게 되었고,
다음과 같은 기준으로 판단했습니다.
- 퇴직금 약 2년 치 저축액 수준
- 퇴직연금이 아닌 퇴직금 제도 특성 상 기대 수익이 연봉 상승률에 의존 (복리 효과 없음)
앞으로의 연봉 상승률이 크지 않음 (하후상박)
조급함이 아닌 감당 가능한가를 기준으로 두고 의사 결정했습니다.
2. 방향 설정: 거인의 어깨 활용
스스로 판단을 내렸지만 투자 코칭을 통해 한 번 더 방향을 점검했습니다.
아내와 함께 마스터 멘토님께 투자 코칭을 받았고, 다음과 같은 의견을 주셨습니다.
- 초기에는 자산 규모를 늘리는 것이 중요
- 1호기 전세 보증금도 시세 대비 높지 않아서 감당 가능한 수준
- 괜찮은 투자처가 있다면 퇴직금을 활용한 투자도 좋음
- 수도권 + 지방 병행 전략 추천 (1:2 또는 1:3 비율)
하지만 퇴직금을 인출해서 쓰는 만큼 어느 정도 시점에는
베타 투자를 병행하며 포트폴리오 분산이 필요하다는 이야기를 해주셨습니다.
3. 전환점: 명의 분산 전략
투자를 결정하긴 했지만 1호기를 단독 명의로 보유한 상태로
매수 후 1년이 지나지 않은 상황이었습니다.
주택 추가 취득 시 일시적 2주택 비과세를 포기해야 하는 상황이었습니다.
당시 실전반 국빱이 조장님께서 혼인신고 안한 상태에서
부부 각각 명의로 투자하는 방법에 대해서 알려주셨고,
저는 아직 아내와 혼인신고를 하지 않았기 때문에
같은 방법으로 투자가 가능한 상황이었습니다.
이 때 명의도 자산이라는 것을 깨달았습니다.
덕분에 상승장 속에서 빠르게 추가 투자를 결정할 수 있었습니다.
그리고 혹시 모를 비과세 혜택도 함께 챙겨갈 수 있었습니다.
4. 현실: 투자자 사절
실전반 이후 12월에 열중을 수강하며
수도권 비규제 A지역 앞마당을 만들게 됩니다.
투자자들이 몰려오는 곳이라 그런지
부동산 사장님들의 시선이 매우 차가웠습니다.
심지어 주말에는 부동산 휴무였고 매물 보는 것이 쉽지 않았습니다.
현실의 벽 앞에서 좌절한 채 매물 예약을 반쯤 내려놓고 있었는데,
함께 A지역 앞마당을 만들던 피스메이커님 덕분에 힘을 내서 매물을 보러 다녔습니다.
또 당시 열중 선배 독모로 와주신 지니플래닛 선배님께서 추천해주신 워크인 예약
실전반 동료였던 드마코님이 추천해주신 평일 오전 전임 등
여러 방법으로 A지역 부동산의 문을 두드리기 시작했습니다.
직접 얼굴을 보며 이야기 하니 사장님들도 한결 더 친절하게 맞아주셨습니다.
5. 실행: 평일 매임 루틴
A지역에서 투자 물건을 찾긴 했으나
확신을 갖지 못한 상태였고 매물 코칭도 넣어보지 못한 채 매물을 날리고 말았습니다.
그런데 운 좋게도 월부학교 겨울학기를 수강할 수 있는 기회가 생겼고,
첫 반임장 때 잔쟈니 튜터님과의 1on1을 통해 투자 방향을 점검하게 됩니다.
튜터님과의 독대 후에 메타인지를 확실히 하게 되었습니다.
제시해주신 로드맵 위에서 할 수 있는 것들을 하나씩 해나가기 시작했습니다.
이 때부터 가능한 모든 평일에 앞마당 매임을 다니기 시작했습니다.
1개를 보더라도 퇴근 후 매임을 가셨다는 등어 반장님의 꿀팁 덕분이었습니다.
6. 변수: 투자금의 변화
이번 투자는 투자금 변화가 굉장히 많았습니다.
- 배우자 주식 정리
- 증여
주식 손절을 죽어도 못하겠다던 아내가
제 어깨 너머로 자본주의를 배우며
주식에 넣어뒀던 돈을 부동산으로 옮기기로 결정해서 투자금이 늘어났습니다.
그래서 지방보다는 수도권 투자로 마음을 굳히게 되었습니다.
늘어난 투자금으로 최종 투자 후보를 찾았고 매코까지 통과를 했으나,
매도자에게 가격 협상을 요청하고 기다리던 중
갑자기 처가에서 증여를 받게 되어 다시 한번 투자금이 늘어나게 됩니다.
감사한 상황이었지만…
한편으로는 여기서 투자를 마무리 하고
멈추고 싶다는 생각이 들었습니다.
저를 정신 차리게 해주신 반원 분들 감사합니다.
그리고 튜터님께서는 부모님 두 분의 노후 준비 상태, 증여 사유 등을
꼼꼼히 여쭤봐주시며 너무 좋은 상황이라고 축하해주셨습니다.
투자자가 투자금이 늘어나면 좋아해야 하는 것인데,
약한 생각을 했던 자신을 반성하며 다시 열심히 매물을 찾기 시작합니다.
여담이지만 매코 통과했던 1순위 매물은
주인이 매물을 거둬서 살 수 없는 물건이 되었습니다 ㅎㅎ
7. 재실행: 평일 오전/오후 매임 루틴
2월 임장지는 지방이었기 때문에 평일에는 부지런히 A지역 매물을 보러 다녔습니다.
재택 근무가 가능했기 때문에 오전에 매물을 보고
카페에서 일을 하다가 저녁에 매물을 보고 집에 돌아오는 생활을 반복했습니다.
2월 TOP3 피드백으로 더 연식 좋은 단지들도 보라고 하셔서
조금 외곽의 신축들도 보기 시작했습니다.
그리고 반원 분들이 더 좋은 단지도 함께 보라고 조언해주신 덕분에
A지역에서 처음 매임했던 선호 생활권의 단지들을 다시 투자로 검토하게 됩니다.
몸과 마음도 많이 지쳐갔던 시기였으나
지칠 틈 없게 연락주신 반원 분들 덕분에 지속 가능했던 것 같습니다.
8. 계약: 감당 가능하고 할 수 있는 가장 좋은 것
3월에는 비규제 B지역을 자율 임장지로 정하고
빠르게 분임/단임을 마치고 매물을 보러 갔습니다.
(일잘 부동산 정보 알려주신 쟈니즈 감사합니다)
1015 규제의 풍선효과를 가장 강하게 받은 지역으로
상위 생활권은 아니지만 아직 투자 가능한 단지가 있었습니다.
강남 접근성에 장점이 있긴 했으나
중간 생활권의 중간 이하의 선호도를 가지는 단지였습니다.
때문에 지역 내에서 선호 생활권의 선호 단지였던
A지역 물건을 최종 선택하게 됩니다.
대출을 사용해야 했지만
전세 만기가 얼마 남지 않아 투자금 회수가 일부 가능했고
전세 보증금이 시세보다 낮아서 리스크가 낮다고 판단했습니다.
올해 들어 거래가 조금 뜸해졌기 때문에
호기롭게 3천 네고를 요청했으나 거절 당했고
최종적으로는 500만원 깎은 가격으로 계약을 진행했습니다.
9. 복기: 이번 투자에서 얻은 것
불장 한복판에서 해냈던 서울 1호기 투자에 비해
2호기는 상대적으로 속도가 느린 시장에서 투자를 진행하였습니다.
갈대 같은 투자금 덕분에 다양한 상황을 경험할 수 있었는데요.
선호 생활권에 투자하고 싶은 마음은 컸지만,
물리적으로 투자금이 부족한 상황에서,
메타인지를 통해 내가 할 수 있는 투자 물건을 찾아가는 과정을 경험했습니다.
감정이 아닌, 투자자로서의 기계적인 의사 결정 방식을 배울 수 있었습니다.
투자금이 늘어난 이후에는 기존보다 조금 더 좋은 단지만 보려 했습니다.
하지만 그 과정에서 지역을 넓게 보는 시야의 중요성을 깨달았습니다.
상위 단지까지 함께 봐야 내가 투자한 물건에 대한 확신을 가질 수 있고,
그 덕분에 감당 가능한 선에서 대출을 활용하는 판단도 내릴 수 있었습니다.
수도권 비규제 지역 투자를 통해 교통의 중요성을 더욱 체감할 수 있었습니다.
외곽 신축의 선호도를 보며 서울 중심 대비 땅의 힘이 약한 곳에서
연식이 가격에 미치는 영향이 얼마나 되는지도 직관적으로 이해하게 되었습니다.
중심지에서 바깥으로, 다시 바깥에서 안쪽으로 이동하며 지역을 입체적으로 이해할 수 있었고,
이 경험이 다음 투자에 있어서도 큰 자양분이 될 것이라고 생각합니다.
관심 단지들을 트래킹하며 인사이트를 더욱 쌓아갈 예정입니다.
또한 이번 투자를 통해 가족의 완전한 경제적 통합을 이루고
자산 흐름을 제대로 통제할 수 있게 되었다는 점 역시 큰 수확이었습니다.
튜터님의 코칭을 통해 앞으로의 투자 포트폴리오 구성과
로드맵에 대한 계획도 구체적으로 고민해볼 수 있었습니다.
월부 학교라는 최고의 환경 안에서
투자를 진행할 수 있어 정말 감사하게 생각합니다.
잔쟈니 튜터님의 투코를 방불케 하는 케어와 피드백 덕분에
투자 뿐만 아니라 투자자로서도 한 단계 더 성장할 수 있었습니다. 감사랑합니다 튜터님
그리고 제 투자를 내 일처럼 도와주신 반원들 덕분에
용기를 잃지 않고 텐션을 유지할 수 있었습니다. 감사랑합니다 쟈니즈
항상 응원해주시고 댓글로 힘을 주시는 월부 동료 분들께도 진심으로 감사드립니다.
덕분에 지금 시점에 제가 할 수 있는 최선의 선택을 할 수 있었다고 생각합니다.
감사합니다❤
