https://n.news.naver.com/article/009/0005661363
기사 요약
배경
서울 분양 시장에서 입지와 가격의 상관관계가 뒤바뀌는 역전 현상 속출
핵심 내용
역전 현상 원인
- 분양가 상한제로 역전 현상
- 강남3구(강남·서초·송파구) 분양가: 분양가상한제(분상제)에 묶여 3.3㎡당 7000만원대
- 동작구 일대: 규제를 피한 공사비 급등 반영, 3.3㎡당 8000만원 돌파
서초·용산(분상제 적용) 분양가 및 반응
- 아크로드 서초(서초신동아 재건축)
- 전용 59㎡ 분양가: 약 18억6000만원
- 3.3㎡당 분양가: 7814만원
- ‘로또 분양’
- 특별공급 26가구: 1만9533명, 751대1
- 생애최초: 1897대1
- 오티에르반포
- 전용 59㎡: 20억4600만원
- 전용 84㎡: 27억5600만원
- 3.3㎡당 분양가: 7852만원
- 20억원 이상의 시세 차익 예상
- 이촌르엘(용산구 이촌동)
- 3.3㎡당 분양가: 7229만원
- 전용 100㎡: 27억원대
- 전용 122㎡: 33억원대
- 수십억 원의 시세 차익 기대
동작(분상제 비대상) 분양가
- 흑석써밋더힐(흑석11구역)
- 3.3㎡당 분양가: 8500만원(예상)
- 전용 59㎡: 21억원대 후반
- 전용 84㎡: 28억3000만원
- 라클라체자이드파인(노량진6구역)
- 전용 59㎡: 22억원
- 전용 84㎡: 25억8500만원
- 3.3㎡당 평균 분양가: 7600만원
- 평당 최고가 기준 분양가: 8400만원 선
제도 설명 및 논란
- 분상제: 택지비와 건축비에 업체 적정 이윤을 보태 산정한 가격 이하로 분양가
- 강남3구와 용산구 등 일부 지역 적용
- 로또 청약 논란, 시장 왜곡
- 박합수: 시장 원리에 어긋난다, 추가 분담금, 재산권 침해, 청약 당첨자만 과도한 시세 차익
- 채권입찰제
- 주택채권입찰제, 국민주택채권 매입, 시세 차익의 일부 공공 환수
- 김인만: 대출 규제가 엄격, 청약 심리 위축, 분양 시장이 얼어붙어 공급 감소, 악순환
집을's 생각
입지가 더 좋음에도 불구하고 분양가상한제(분상제) 적용으로 더 저렴하게 매수할 수 있는 가격 역전 현상이 발생하였습니다. 분상제 적용 지역인 강남3구와 용산는 국내에서 입지 가치가 가장 큰 곳이라 원래 가격도 높은데 제도에 의해 분양가가 눌리면서 가격 왜곡이 발생했습니다. 반대로 분상제 비대상인 동작구(흑석·노량진 등)는 공사비 상승과 신축 희소성이 분양가에 그대로 반영되면서, 결과적으로 입지가 상대적으로 더 좋은 강남권보다 더 높은 평당 분양가가 책정되는 현상이 나타나고 있습니다.
분상제의 목적은 주변 시세보다 낮은 가격으로 주택을 공급해 주택가격을 안정화하고 과도한 분양가를 억제하며 무주택자의 내 집 마련을 돕는 데 있습니다. 다만 현재 분상제 적용 지역이 강남3구와 용산구라는 점에서 구조적 모순이 발생한다고 생각합니다. 이 지역은 애초에 입지 가치가 좋아 자금 여력이 없으면 진입이 어려운 곳입니다. 여기서 무주택자에게 주거비 부담 완화를 위해 시세 대비 낮은 분양가에 제공하게 되면 취지와 달리 당첨자에게 과도한 차익이 집중되는 왜곡이 생기기 쉽습니다.
실제로 아크로드 서초는 생애최초 기준 경쟁률을 보면 당첨 확률이 약 0.05% 수준이고, 분양가는 평균 18.2억 내외로 형성되어 있습니다. 인근 서초그랑자이 25평 시세가 35.5억인데 단순 비교만으로도 최소 17.3억 수준의 안전마진이 존재한다고 볼 수 있습니다. 게다가 강남역 접근성과 연식 등 상품성까지 감안하면 시세차익이 20억 이상으로 될 것으로 예상됩니다.
이 때문에 로또 분양이라는 표현이 과장이 아님을 느낍니다. 지난 4월 4일 로또 1등 당첨금이 17억이었다는 점을 대입하면, 분상제 단지 당첨은 로또와 유사한 기대이익을 제공하는 셈입니다. 오히려 로또보다 더 좋다고 생각합니다. 로또와 달리 청약(무주택자, 자금력 등)이라는 진입 장벽이 있으니 로또에 비해 확률이 비교적 높고, 실거주도 가능하며, 시간이 지나면 추가 시세차익까지 기대되는 상황입니다. 결국 분상제는 명칭만 다를 뿐 부동산 시장 안에서 로또를 발행하는 효과를 만들고 있다고 봅니다.
