[부자엄마유니 _ 칼럼 #3] 올해 어린이날 에버랜드가 텅 비었습니다. 저는 그 사진 한 장으로 내년 부동산을 읽었습니다. (한가해보이)

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[올해 어린이날 에버랜드가 텅 비었습니다. 저는 그 사진 한 장으로 내년 부동산을 읽었습니다.]

어린이날 에버랜드가 가르쳐준 1가지 진실

2022년 5월 5일, 사회적 거리두기 해제 후 맞은 첫 어린이날,

오전 10시 개장과 동시에 인파가 한꺼번에 쏟아져 들어옴.

당시 그날의 풍경을 “출퇴근 시간의 지하철”이라 표현함.

사파리월드 같은 주요 어트랙션 대기 시간은 최대 200분

3시간 넘게 줄 서야 놀이기구 하나를 탈 수 있었다. 

이 경험을 한 부모들이 한국에 수십만명.

다들 똑같이 결심했을 것.

“내년 어린이날은 절대 에버랜드 안 간다”

그리고 그 다음해,

또 그다음해, 또 그다음해, 2026년이 됐습니다.

같은 결심을 한 부모가 너무 많아서

모두가 이번엔 사람이 많을거야라고 판단해서 결국 아무도 안갔다.

각자의 판단은 완벽하게 합리적.

지난 4년의 데이터, 작년의 200분 대기, 가족의 피로도.

이 모든 정보를 종합한 합리적 결론이 “올해는 가지말자”

문제는 다른 부모 수만 명도 똑같이 합리적이었다는 것!

그래서 무슨 일이 벌어질까

이 패턴을 알게 되자, 무서운 예측이 가능해진다. 

올해 어린이날이 한산했다는 사진이 SNS에 퍼졌다.

내년 봄에 무슨 일이 벌어질지 보인다.

이 사진들을 본 부모들이 또 똑같이 결론 내릴 것.

“작년에 한산했다더라. 내년은 가도 되겠다”

수만 가족이 같은 합리적 판단을 내릴 것.

그리고 2027년 어린이날, 에버랜드는 다시 2022년처럼 대혼잡이 될 가능성이 매우 높다. 

 2년 주기로 혼잡 →한산→혼잡→한산이 반복되는 사이클이 만들어진다.

이 현상이 에버랜드에서만 벌어진다면 그저 재밌는 가족 에피소드로 끝난다.

이 현상은 어린이날 에버랜드에서만 벌어지지 않는다. 

명절 새벽4시 귀성길 → 이시간이면 한산하겠지

가을 단풍철 설악산 주차장 → 평일 오전이면 괜찮을꺼야

인기 식당의 평일 저녁 → 주말 피해 평일에 가자.

개인의 합리성이 집단의 비합리성을 만들어 낸다. 

돈이 가장 많이 사라지는 자리에서도 정확히 같은 일이 벌어지고 있다는것.

2008년 9월 15일, 리먼 브라더스가 무너진 진짜 이유

2008년 9월 15일,

미국 대 투자은행 리먼 브러더스가 파산 신청함.

이날 다우존스 지수는 504포인트 빠짐.

그런데 진짜 사건은 그 전 5년동안 벌어지고 있었다.

당시 모든 은행과 펀드들은 같은 결론에 도달해 있었다.

“미국 부동산은 안 떨어진다.”

“AAA 등급 모기지 채권은 안전 자산이다”

“여러 모기지를 묶어서 분산하면 위험이 사라진다”

이 판단은 개별 기관 입장에서 완벽하게 합리적.

수십년간 미국 집값은 단 한번도 전국적으로 떨어진 적 없다. 

평균보다 위험함 모기지 1만 개를 묶으면 통계적을 안전해진다는 모델도 작동했다. 

문제는 단하나.

모든 은행이 똑같이 합리적이었다.

수백 개 금융기관이 같은 모델을 썼다.

같은 가정을 했다.

같은 자산을 사들였다.

집값이 단 한 번 흔들리자, 모두가 동시에 팔기 시작.

모두가 동시에 팔기 시작하자 살사람이 사라졌다.

살 사람이 사라지자, 가격이 폭락했다.

가격이 폭락하자, 더 많은 기관이 손절 모델에 따라 팔아야 했다. 

한 기관의 합리적 리스크 관리가 모든 기관이 동시에 하자 시스템 전체의 리스크가 됐다. 

한국 영끌족 100만명이 똑같이 무너진 진짜 이유

2008년이 너무 멀게 느껴진다면 한국으로 와보자.

2020년 봄부터 2022년 상반기까지.

저금리, 유동성, 집값 폭등.

30대 직장인들이 똑같은 생각에 도달.

“지금 안사면 영영 못 산다”

“이자는 어떻게든 감당하면 된다”

“집값은 안 떨어진다. 적어도 서울은”

각자의 판단은 합리적이었다.

연봉 5천만원, 결혼을 앞두고 있고, 전세 보증금은 매년 오르고, 청약은 도저히 안 된다.

이 상황에서 “지금 사야 한다”는 결론은 개인 입장에서 합리적.

문제는 동시대 30대 수십만 명이 같은 결론에 도달했다는 것.

모두가 같은 시점에, 같은 이유로, 같은 행동을 했다. 

그 결과 매수 수요가 폭발했고

매수 수요가 가격을 더 끌어올렸고

끌어올린 가격이 “지금이라도 사야한다”는 결론을 더 강하게 만들었고

정점에서 금리가 오르자, 모두가 동시에 이자 부담을 견디지 못하게 됐다.

개인의 합리적 매수가, 집단적으로 모이자 영끌의 비극을 만들어냈다.

그 시기에 투자를 하면서 가장 많이 들은 말은

“한가해보이님, 저 정말 합리적으로 계산하고 들어간 거예요”

맞습니다.

당시 그 결정은 개인 차원에서 합리적이었다.

다만 수십만 명이 동시에 똑같이 합리적이었다는게 비극의 핵심.

이 역설이 만드는 3가지 함정

에버랜드 줄서기, 2008년 미국, 한국 영끌 사태에서 작동한 메커니즘은 같다.

이 셋을 관통하는 3가지 함정을 정리해본다.

함정 1. “남들도 다 안 할 거야”라는 가정

내가 생각한 것은 다른 사람도 생각한다.

내가 보는 자료는 다른 사람도 본다.

내가 도달한 결론은 다른 사람도 도달한다.

“남들이 모를거야”는 시장에서 가장 비싸게 갚는 가정.

함정 2. “이번엔 다르다”라는 믿음

미국 집값은 안 떨어진다고 모두가 믿었다.

서울 아파트는 안 빠진다고 모두가 믿었다.

비트코인은 사이클을 따라가지 않는다고 모두가 믿었다.

모두가 “이번엔 다르다”고 믿는 순간이 정확히 지난번과 같은 순간.

함정 3. “모두가 쓰는 안전 전략”의 함정

2008년 미국 은행들이 쓰던 손절 모델은 개별 기관 입장에서 안전했다.

그러나 모든 기관이 같은 모델을 쓰자, 그 모델이 시장 붕괴의 트리거가 됐다.

부동산 시장에서 “월급의 30%만 대출 갚는다”는 원칙도, 

“전세 끼고 매수한다”는 전략도 혼자 할 때와 모두가 할 때의 결과가 다르다.

그래서 어떻게 빠져나올까

이 역설에서 완전히 빠져나오는 방법은 없다.

다만 영향을 줄이는 방향은 있다.

질문 1. “지금 내가 보는 이 정보, 옆자리 동료도 보고 있는가”

평소에 해당 투자 관심이 없던 옆자리 동료가 똑같이 알고 있다면, 그 정보는 이미 가격에 반영돼 있을 확률이 높다.

손에 잡히는 호재가 들리는 시점은 이미 그 호재가 가격에 들어간 시점이다. 

호재로 산다는 결정은 신중해야 한다.

질문 2. “지금 시장 사람들이 입을 모아 하는 이야기는 무엇인가?”

2021년엔 “지금 안사면 평생 못산다”

2022년 말엔 “이제 끝났다”

2024년 봄엔 “다시 시작이다”

모두가 같은 말을 할 때, 그 말은 거의 항상 틀린다.

워런 버핏이 강조한 “다른 사람들이 탐욕스러울때 두려워하고, 다른 사람들이 두려워할때 탐욕스러워지라”

개인의 합리성이 집단의 비합리성을 만들어내는 구조를 이해한 사람의 전략

질문 3. “내가 빠져나와야 할 때, 살 사람이 있을까?”

점심 식당은 줄이 길어도 들어갈 수 있다.

문제는 나갈 때.

부동산도 마찬가지.

매수 경쟁은 치열할지 몰라도, 매도 시점에 살 사람이 있느냐는 다른 문제.

저환수원리의 ‘환금성’이 여기서 답이다.

입지가 좋은 자산일수록, 모두가 동시에 빠져나가야 하는 순간에도 사줄 사람이 남아있다.

저환수원리에서 환금성을 강조하는 이유는 단순히 ‘잘 팔린다’가 아니다.

“모두가 동시에 팔아야 하는 순간에도 살 사람이 있다”는 보험.

다음 어린이날, 에버랜드 앞에 다시 섰을때

내년 어린이날엔 다시 에버렌드를 검토해볼거다.

“올해 한산했다더라”는 사진을 본 부모가 너무 많기 때문.

다들 같은 결론에 도달하기 직전.

“작년에 한산했으니 올해는 가도 되겠다”

수만 가족이 같은 합리적 판단을 내리는 순간, 그 판단은 거의 항상 틀립니다.

저는 부동산 시장을 같은 눈으로 본다.

2022년 영끌족이 무너졌다.

“이제 부동산 끝났다”는 말이 시장을 덮었다.

2023년 봄에 다들 “지금 사면 바보”라고 했다.

그리고 그때부터 강남, 마포, 성동의 핵심 입지가 다시 움직이기 시작했다.

모두가 같은 방향을 볼때, 시장은 정확히 반대로 움직였다.

지금도 마찬가지.

“이제 들어갈 때 아니다”는 말이 들리는 지역이 있다.

“여기는 무조건 더 간다”는 말이 들리는 지역도 있다.

저는 두가지 모두 의심합니다.

모두가 같은 말을 한다는 것 자체가, 그 말이 이미 가격에 반영됐다는 신호이기 때문.

투자에서 가장 위험한 순간은 시장이 무너질 때가 아니다. 

모두가 똑같이 합리적이라고 확신할 때.

서울 아파트가 비싸니 사면 안된다.

지금 사람들이 하는 생각과 행동을 똑같이 하면 안된다.

이렇게 이야기 하는 것이 아니다.

저는 40대에 부동산 공부를 본격적으로 시작하면서, 가장 먼저 배운 것이 이것.

“군중과 같은 방향을 본다고 안심하지 말 것”

“군중과 다른 방향을 본다고 자만하지 말 것”

다만 내가 보는 풍경이 정말 나만의 것인지, 아니면 수만 명이 동시에 보고 있는 풍경인지를 항상 점검할 것.

그것 하나만으로도시장의 가장 큰 함정에서 한 발 비껴 설 수 있다. 

올해 어린이날 한산했다는 에버랜드 사진을 보면서 부동산 시장의 다음 사이클을 봤다. 

[적용할 점 ]

1. 모두가 합리적이라고 생각할 때 주의하기!!
2. 군중과 같은 방향으로 간다고 안심하지 않기!!
3. 군중과 다른 방향을 본다고 자만하지 않기!!!