[부자엄마유니 _ 칼럼 #4] 적금만 하던 40대 외벌이, 5년 뒤 통장에 이 숫자가 찍혔습니. (한가해보이)

적금만 하던 40대 외벌이, 5년 뒤 통장에 이 숫자가 찍혔습니다

https://weolbu.com/community/4159364/savings-40s-income

저는 원래 안전한 사람. 적금만 했고 월급 들어오면 자동이체.

원금 손실없는 것만이 정답이라 믿었고,

투자 얘기는 “나랑 상관없는 세계”라고 선을 그었다.

그러다 아내가 육아휴직을 하면서 외벌이가 됐다.

아이는 어리고, 통장을 얇아지고, 

월급 하나로 집세, 생활비, 보험료를 다 감당하는 날들이 꽤 이어졌다.

‘이 속도로는 영원히 안된다’

10년 넘게 월급 모아 쌓아둔 돈 7000만원.

매년 오르는 집값.

매년 거의 그대로인 월급.

저축만으로는 집값을 따라갈 수 없었다.

그 생각 하나가 제 투자 인생의 출발점이 됐다.

처음 1년. 공부부터 했습니다

투자를 결심하고 바로 뛰어들지 않고 먼저 공부했다.

아이가 잠든 밤 10시 이후에

출퇴근 지하철 30분씩

점심시간 혼자 밥 먹으면서.

틈새 시간을 전부 공부에 썼다.

공부 하다보니 한가지 기준이 생겼다.

저평가, 환금성, 수익성,  원금보존.

‘저환수원’

투자를 결정하는 유일한 기준이 됐다.

첫 번째. 저평가.

“인근 상급지 대비 얼마나 싸게 살 수 있는가”

단순히 가격이 싼 게 아니라

가치 대비 가격이 낮아야 한다.

그리고 그 가격이 낮은 이유가 있고

그 이유가 해소될 가능성이 있어야 한다. 

편견이 만든 저평가.

“사기는 싫고 살고는 샆은 곳”

제가 찾는 투자포인트.

두 번째, 환금성.

“필요할 때 팔 수 있는가”

아무리 좋은 물건도 출구가 없으면 족쇄.

임대 수요가 있는지, 전세가 잘 빠지는지,

매도할 수 있는 구조인지를 먼저 확인한다.

수익을 기대하기 전에 환금성을 먼저 본다.

세 번째, 수익성.

“이 가격에서 올라갈 근거가 있는가”

교통 호재. 일자리 유입, 재개발, 재건축,

인근 상급지와의 가격 격차 해소.

이 중 최소 하나 이상이 가시화되고 있어야 

수익성이 있다고 본다. 

네 번째, 원금보존.

“내 종잣돈을 지킬 수 있는가.”

전세가율이 높아 매매가가 크게 떨어지기 어려운 구조,

손실 시나리오까지 시뮬레이션한 후에 진입한다.

수익을 좇기 전에 잃지 않는 투자를 먼저 설계한다. 

7000만원으로 시작한 첫번째 결정. 지방 중소도시

7000만원으로는 수도권을 살 수 없었다.

그래서 방향을 바꿨다.

“내가 살 수 있는 가격대에서 가장 저평가 된 곳이 어디인가”

이 질문 하나로 지도를 다시 펼였다.

2020년 가을, 지방 한 지역에서 조건이 맞는 아파트를 발견했다.

매매가가 전세가랑 거의 같았다.

세금만 내고 살 수 있는 구조였다.

임대 수요는 풍부했다. 

전세 구하는 사람은 많았다. 

편견때문에 

사람들이 사기는 싫고 살고는 싶은 동네였다. 

그래서 매매가만 낮았다.

급하게 파시려는 분을 찾아 협상까지 했다. 

저환수원 네가지 다 맞았다.

주변 반응은 예상대로

“거기서 뭘 사냐”

“지방은 안올라”

“거기는 수요가 얇아”

지금 돌아보면

그 말들이 진입 신호였다.

아무도 안 볼때가 가장 좋은 시간이었다.

1호기 이후. 자산을 굴렸습니다

수익이 났고 갈림길이 왔다.

‘그냥 들고 있을까, 더 좋은 곳으로 갈아탈까’

갈아타는 쪽을 선택했고

자산을 수익으로 끝내는게 아니라

더 좋은 입지로 이동하는 발판으로 쓰는 것.

그게 자산을 불리는 방법이라고 배웠기 때문.

갈아타기는 생각보다 무서운 일.

팔아야 하고,

다시 사야하고,

그 사이에 시세가 움직인다.

매번 무서웠다.

그래도 했다.

돌아보면, 

갈아타지 않았다면 늘어난 자산은 절반도 안 됐을 겁니다.

10억이 됐을 때, 아내와 껴안고 울었습니다.

1억, 2억, 3억.

그 숫자들이 늘어날 때마다

'내가 가졌던 것보다 더 많다"는 감각이 왔다.

그리고 10억이 됐을 때,

아내와 껴안고 울었다.

월급만 기다리던 시간,

외벌이로 버티던 시간,

아이 재운 뒤 혼자 공부하던 밤들이

한꺼번에 밀려왔다.

그리고 20억이 됐을때는 

감정이 조금 달랐다.

‘자산이 생기니까, 내가 좋아하는 일을 할 수 있겠다’

돈 이상의 무언가가 있다는 느낌.

그게 지금 제가 이 글을 쓰는 이유.

5년이 지났습니다.

7000만원이 순자산 20억이 됐다.

솔직히 말씀드려

운도 있었다. 

시장이 좋았던 시기도 있었다.

그런데 공부하지 않았다면

어디를 사야 하는지 몰랐을 것.

기준이 없었다면

흔들리는 주변 말에 도장을 못 찍었을 것.

자산을 굴리지 않았다면

수익은 절반도 안 됐을 것.

‘운’이라는 말로 넘기기엔 

그 5년이 너무 치열했다.

그렇다면 지금, 같은 기준으로 보이는 곳은 어디인가

지금도 같은 방식으로 본다.

저환수원.

저평가 됐는가

환금성이 있는가.

수익 근거가 있는가.

원금이 안전한가.

2020년 지방을 찾았던 그 기준으로

지금 지도를 다시 펼치면

세가지 생활권 유형이 보인다.

특정 지역 두세 곳을 추천드리는게 아니다.

이런 특징을 가진 생활권을 직접 찾으시는게 

훨씬 더 오래 쓸 수 있는 무기가 된다.

수도권 생활권 유형 ①

“완성되기 전이라 저평가된 일자리+교통이 함께 오는 신도시, 자족도시”

“강남 15분, 판교 3배 괴물 신도시, 그런데 다들 여기를 포기합니다”

이런 생활권의 공통 특징

☑️ GTX. 광역급행철도로 강남,·판교·여의도 등 핵심 업무지구 직결

☑️ 반도체·AI·바이오 등 고소득 일자리 클러스터와 인접 또는 연계

☑️ 아직 미완성 상태라 인근 완성 신도시 대비 가격이 낮음

☑️ “아직 아무것도 없는데 왜 사냐”는 말이 나오는 곳

이 말이 들리는 곳이 

2020년 부산에서 들었던 말과 정확히 같다.

이 유형의 대표 사례

✅ 고양 창릉신도시

GTX-A 창릉역 예정.

강남 삼성역까지 약 15분.

판교의 약 3배 규모.

자족용지에 기업·R&D 시설 유입 예정.

“교통 불편하면 어떡하지” 지금 가장 많이 들리는 말.

✅ 용인 플랫폼시티

GTX-A 구성역 이미 개통. 수서역까지 약 14분.

판교 테크노밸리의 약 4배 규모.

삼성전자 300조 + SK하이닉스 120조 반도체 클러스터

‘L자형 반도체 밸트’의 핵심 거점.

단순 주거신도시가 아닌 자족도시로 설계.

수인분당선과 경부고속도로 교차점.

두 지역이 예시입니다.

이 특징을 가진 생활권은 더 있다. 

핵심은

 '완성된 도시를 사는게 아니라 완성되는 도시를 기다리는 것'

기준을 알면 지도 위에서 직접 찾을 수 있다.

수도권 생활권 유형 ②

“재개발 완료 전 저평가된, 서울 핵심 입지 뉴타운 생활권”

“강남 다음이 어디냐 물으면, 저는 단언컨대 여기라고 답합니다”

이런 생활권의 공통 특징

☑️ 서울 핵심 입지에 있지만 재개발 완료 전이라 가격이 눌려 있음

☑️ 이주·철거가 시작됐거나 진행 중, 불확실성이 걷히는 중

☑️ 완성 후 한강뷰·역세권·대단지 등 입지 가치가 급상승할 구조

☑️ 성수동·흑석동처럼 “이 낡은 동네가 저렇게 될 리 없어”라는 말이 나오는 곳

이 말이 살펴 볼 수 있는 시간이 된 것.

이 유형의 대표 사례

✅ 한남뉴타운(용산구)

한남3구역 '단군 이래 최대 재개발' 약 5970세대

이주율 99% 돌파, 2025년 2월 본격 철거 시작

현대건설 ‘디에이치 한남’ 2029년 입주목표.

2구역·4구역·5구역 전 구역 동시 진행.

한남역 앞에서 파인다이닝이 영업하는 장면.

2015년 성수동이 보여줬던 그 모습

✅ 거여·마천뉴타운 (송파구)

서울 강남권 유일한 뉴타운

추진 19년 만에 전 8개 구역이 본격 궤도 진입

완성시 1만 6000가구 신도시급 주거지 탄생

마천4구역 : 디에이치 클라우드(현대건설) 2026년 착공

마천3구역 : GS건설 시공 확정, 공사비 1조원 규모

"송파 외곽'이라는 편견이 지금 가장 강한 저평가 이유

✅ 노량진뉴타운 (동작구)

1호선 · 9호선 노량진역, 7호선 장승배기역 포함

서부선 경전철이 뉴타운을 남북으로 관통 예정

6구역 2025년 6월 착공, 2028년 한강벨트 입주시작

완공 시 한강벨트 1만 가구 신규 주거지 형성

“고시촌 이미지”라는 편견이 지금의 저평가 이유

세 지역이 예시

이 특징을 가진 뉴타운 ·재개발 생활권은 서울 곳곳에 있다.

핵심은

‘재개발이 완성된 동네를 사는 게 아니라, 완성 직전의 동네를 먼저 보는 것’

변화가 완료되는 순간

가격에 반영되지 않았던 입지 가치가 한꺼번에 드러난다.

지방 생활권 유형 ③

'탄탄한 산업 기반 + 공급 부족 + 가치 대비 가격 격차가 큰 광역시 선호 생활권"

2020년 제가 시작한 것도 이 유형.

지금도 멘토링 현장에서 제가 먼저 꺼내는 유형.

이런 생활권의 공통 특징

☑️ 대기업·산업단지 등 실수요 기반이 탄탄한 광역시

☑️ 전세 수요가 꾸준해 전세가율이 높게 유지됨

☑️ 가치 대비 가격 격차가 여전히 큼

☑️ “지방은 안 올라”는 말이 나오는 곳

☑️ 공급이 줄고 있고, 수요는 유지되고 있음

이 조건이 맞는 광역시 선호 생활권.

지방 자산의 기준.

이 유형의 과거 사례. 울산

2019~2020년 울산은

조선업 침체와 함께 집값이 바닥을 찍고 있었다.

매매지수가 84포인트까지 내려간 시기.

“울산은 끝났다”는 말이 나돌았다.

그런데 저는 달리 봤다.

실수요가 탄탄했다.

산업단지 근로자들의 전세 수요가 꾸준했다.

전세가율이 높아 원금보존 구조가 만들어졌다

가치 대비 가격 격차는 너무나 컸다.

저환수원 네가지가 맞는 시기.

지금은 어떻게 됐을까요

울산은 2026년 현재 5대 광역시 상승률 1위

당시 아무도 안 보던 그 도시가

지금은 가장 뜨거운 지방 부동산이 됐다.

“지방은 끝났다”는 말이 나올때가

살펴 볼 수 있는 시간이었다.

이 유형의 지금 사례. 부산을 포함한 실수요 광역시

울산이 2020년이 기회였다면,

지금 같은 기준으로 보이는 곳은 어디인가.

지금도 이 유형으로 부산 선호 생활권을 계속 주목한다.

해운대 ·수영·동래를 중심으로

전세 수요가 꾸준하고

공급은 줄고 있으며

서울 대비 가격 격차는 여전히 크다

"수도권 종잣돈이 부족하다면,

이 유형의 광역시 선호 생활권에서 시드를 먼저 불리십시오.

그 수익으로 수도권으로 바꾸시면 됩니다."

부산만이 아니라 이 특징을 가진 광역시 생활권을 직접 찾아보자.

탄탄한 실수요 기반이 있는가.

전세가율이 높은가.

공급이 줄고 있는가.

서울 대비 가격 격차가 아직 큰가.

이 네가지 질문에 “예스”가 나오는 곳.

그게 지방에서 제가 찾는 자산.

저환수원이라는 기준 하나로 

세가지 유형의 생활권이 보인다.

수도권 미완성 신도시, 자족도시 : 아직 완성전이라는 편견,/교통개통 + 일자리유입 / 창릉신도시, 용인플랫폼시티

수도권 뉴타운 재개발 생활권 : 재개발 완료 전 불확실성 / 입지 가치 현실화 / 한남, 거여 마천, 노량진

지방 산업 기반 광역시 : “지방은 안올라”는 편견 / 공급 감소 + 실수요 유지 / 울산(과거), 부산(현재)

세 유형 모두 공통점 - 아무도 확신하지 않는 타이밍

그때 기준이 있는 사람만 움직인다.

지금 당장 해야 할 3가지

5년 전으로 돌아간다면 가장 먼저 했을것 3가지.

① 오늘밤, 통장 잔액을 직면하라

투자를 못 시작하는 가장 큰 이유는 ‘돈이 없어서’가 아니라 ‘내 상황을 정확히 모르기 때문’

오늘 밤, 딱30분만 써서 월 수입, 고정지출, 실제 저축액을 적어보자. 

숫자를 보면 답이 보인다.

② 위 세가지 유형 중 하나를 골라, 오늘 네이버 부동산을 열어보라

“강남은 비싸서 못 해”

“나는 돈이 없어서 투자를 못 해”

이말이 나온다면, 

아직 내 돈으로 살 수 있는 곳을 찾아보지 않은 것.

위에서 소개한 세 유형 중 하나를 골라

지금 내 종잣돈 기준으로

저환수원이 맞는 단지를 딱 한 곳만 찾아보자

처음엔 엉뚱한 곳이 나와도 된다.

‘이런 곳이 있구나’를 아는 것 자체가 다음 공부의 출발점.

③ 혼자 하지 마라

투자 공부는 혼자 하면 오래 못간다.

외벌이로 버티면서 혼자 밤마다 공부했다면

아마 3개월도 못 버텼을 것.

같이 공부하는 환경을 만들어라.

같은 목표를 가진 사람들과  함께할수록

포기하고 싶을때 다시 일어나게 된다.

투자에서 속도가 느린 사람은

능력이 부족한 게 아니라 혼자하고 있는 것.

7000만원.

40대.

외벌이.

조건이 좋지 않아도 됩니다

저환수원이라는 기준 하나만 가지고

지금 내가 살 수 있는 곳 하나만 찾아보자.

그것이 5년 뒤를 바꿉니다.