안녕하세요
완대장입니다!
우리는 투자 뿐만 아니라 일상 생활에서의 복기를 자연스럽게 가지기도 합니다. ‘이건 별로였네..’ ‘이건 이렇게 해봐야지..’ 등 하지만 솔직하게 말하자면 생각을 해보는 것 뿐이지 정말 제대로 된 복기를 하고 있는지 자신있게 답하기는 어렵습니다.
특히 투자에 있어서는 우리는 결과만을 바라보고 복기를 한 것처럼 여깁니다. 가격이 오르면 잘 한 투자이고, 가격이 내리면 잘 못한 투자이고, 결과에 맞게 이유를 껴맞춰보는 과정에 급급해집니다. 이것이 우리가 복기를 하면서도 확신을 갖지 못하고, 제대로 된 투자 기준을 수립하지 못하고 흔들리는 이유라고 생각합니다.
1. 가치 복기를 하자!
예전에 주식을 처음 했던 주린이 시절이 있었습니다. 지금도 사실 별반 다르지 않지만, 딸랑 몇 십만원 넣어놓고도 주식의 그래프의 빨강파랑 변화에 제 마음도 오르락내리락 했던 적이 있었습니다. 투자에 대한 명확한 근거도 없이 주워들은 정보, 막연히 오르길 기대하는 심리로만 투자를 진행했고, 막연히 벌기만 하면 잘한 투자가 된 적이 있었습니다. 떨어지면 거기에 맞추어 이유를 갖다 붙이곤 했습니다. 그리고 멀리 보지 못하고 짧은 기간의 변화만으로 가슴이 콩닥콩닥 했던 것 같습니다.
적투 튜터님은 진짜 제대로된 복기는 결과가 아니라 ‘당시 내가 내렸던 가치에 대한 판단’을 복기하는 것이라고 해주셨습니다. 결과만 보면 때로는 운좋게 성공한 투자가 될 수도 있겠지만, 제가 투자를 진행하고 결정하는 프로세스가 맞았는지는 전혀 별개의 문제입니다. 그래서 가치를 보기 위해서는 결과에 아쉬움에 매몰되는 것이 아니라, 투자 당시 비교했던 후보 단지들을 다시 꺼내어서 투자에 대한 스스로의 기준을 세우고 가치 판단 기준을 정교화 하는 것이 중요합니다. 그래야 다음 투자에서는 지금 보다 조금은 더 나은 선택을 할 수 있기 때문입니다.
① 투자 대상 복기
“내가 왜 수많은 후보지 중 이 단지를 선택 했는가?”
“당시 내렸던 비교 평가의 기준이 맞았는가? 무엇을 놓쳤는가?”
튜터님께서는 단순히 현재 가격을 결과값으로 보는 것이 아니라, 투자 당시에 함께 고민했던 비교 단지들의 흐름을 봐야 한다고 해주셨습니다. 해당 비교 단지와의 격차가 어떻게 벌어졌고, 좁혀지는지 확인하면서 내가 당시 투자할 때 가졌던 생각과 가치 판단의 기준들을 복기하는 것입니다. 예시로 들어주신 교통 부분에 대해서도 저도 막연히 숫자와 데이타로만 판단하려고 하지 않았나 생각이 듭니다. 단임/매임은 그렇게 할 수 도 있겠지만, 투자를 결정하려하는 정말 몇 안되는 단지에 대해 제대로된 가치 파악을 했었는지 돌아보니 많은 반성이 되었습니다. 같은 정보더라도 그 이면에 깔린 실제 분위기, 실제 주민들이 경험하는 입지적 요소에 대해 제 발과 제 눈으로 직접 확인하려는 자세가 필요해 보입니다.
② 나의 상황 복기
“ 내 자산 상황에서 최선의 선택이었는가?”
“ 내가 놓친 레버리지는 없었는가?”
사실 투자금은 항상 MAX로 준비한다고 생각은 하지만, 정말 내가 가용 가능한 모든 레버리지를 확인하고 판단을 했는지는 고민이 되는 부분입니다. 저 역시도, 1호기 투자를 하기 1년 전에 적은 투자금으로 고민하다가, 뒤늦게 퇴직금을 미리 당겨 받을 수 있다는 정보를 나중에 알고서야 투자금의 금액대를 더 넓힐 수 있었습니다.
지금의 정부는 사실 투자자에게는 매우 척박한 대출 규제를 제시하고 있습니다. 이런 위기 상황에서도 기회가 온다고 생각합니다. LTV / DSR 등 규제 속에서 활용할 수 있었던 최선의 자금 조달 경로를 재검검 하는 것이 중요해보입니다. 감당 가능한 선에서 레버리지를 정확하게 파악하고 있어야만, 다음 기회때 새로운 기회를 빠르게 잡을 수 있는 장점도 있습니다.
③ 운영 방향 복기
“ 지금 보유를 지속하는 것이 맞는가?”
“ 내가 놓친 더 좋은 방향은 없는가?”
튜터님이 엄청 신경써서 강의를 준비하시고, 잘 전달하려고 애쓰셨는지 느껴지는 파트였습니다. 그저 사놓고 보유하길 기다리는 것이 중요한게 아니라, 내 상황과 시장 변화, 규제 변화에 맞춰 가장 좋은 최적 경로를 찾아 나가는 과정이 무엇보다도 중요합니다. 특히 이 부분은 양도세나 보유세가 엮여있고, 이 정책에 대한 다양한 견해가 있기 때문에 그 누구도 대신 결정해 줄 수 없습니다. 그렇기에 스스로 판단하기 위해 현재 보유하고 있는 물건과 세금 상황에 대한 명확한 판단을 그리고 있어야 합니다.
튜터님은 그중에서도 다주택자로 가는 과정에서 우리가 종부세 부담을 어떻게 생각하고 있는지 시뮬레이션을 돌려주셨습니다. 단순히 자산이 늘어나는 방향이 아니라, 어떤 방식이 수월한 관리가 가능한지, 수익율은 뭐가 더 좋은지 꼼꼼하게 비교하고 결과를 해석해주셨습니다.
2. 지속 가능한 투나운 복기를 하자! (루틴을 만들자)
사실 한번 본 영화도 다시 안보는 성격에 투자 복기를 매번 한다는게 쉽지 않은 일이긴 했습니다. 그 이유도 알기 어려웠고요. 튜터님께서는 지금의 시장이 다양하게 변하기 때문에, 정책이 바뀌고, 규제가 변하며, 나의 소득과 자산 상황이 계속 달라진다고 생각이 듭니다.
① 투자 대상(매월 1회) - 시장 가격/현장 분위기를 매달 모니터링 하면서 가치 판단의 정합성을 검증
② 나의 상황(분기 1회) - 대출 규제, DSR 기준, 금리 변동 등 금융 환경을 분기별로 파악, 레버리지 체크
③ 운영 방향(반기 1회) - 운영 방향이 너무 자주 바뀌는 것도 지양 필요, 세금(종부세, 양도세) 기준 확인
3. 중요한 것은 복기 후 나의 기준
튜터님께서 양식도 샘플도 전부 공유해주셨지만 그중에서도 가장 좋았던 부분은, 복기가 단순히 과거를 돌아보는 것이 아니라 그 복기를 통해 나의 투자 기준을 새롭게 만들어가야 한다는 점이었습니다. 단순히 수익 몇%, 수익금 얼마 라는 것에만 우쭐대거나 실망하는게 아니라, 가격 뒤에 숨겨진 본질을 제대로 파악했는지, 스스로 메타인지 하는 시간이 중요해 보입니다. 이 과정들이 누적되고 계속 연습한다면 투자자로서 단단한 자신감이 된다고 생각합니다. 이런 기록들이 시장이 흔들리거나 정부 대책이 불안감을 야기할 때, 스스로 작성한 가치 판단 기준들을 다시 꺼내 읽으며 중심을 잡을 수 있다고 생각합니다.
이번 강의는 사실 역대급 강의였다고 말할 수 있습니다. 막연하게 생각만 하고 있던 복기의 영역을 투자자의 관점으로 기준을 세분화 해주시고, 우리가 어려워 할만한 부분에 대한 예시 설명, 그리고 액션 플랜까지 갓벽했습니다. 너무너무 귀한 인사이트를 나눠주신 적투 튜터님께 진심으로 감사드립니다.
BM
- 6월 투자경험담 ‘투나운’으로 복기 해보기
- 2호기 준비 위한 종부세 / 양도세 시뮬레이션 돌려보기
- 미래 가격 상승분 및 종부세 악조건 강화하여 확인하기 (임보에 포함시키기) - 캘린더에 복기 날짜 기입하기
- 투자 물건 : 매달 마지막날
- 나의 상황 : 6/말
- 운영 방향 : 6/말
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