[다음 선택을 바꾸는 투자자의 복기] - 적적한투자 튜터님
이번 강의는 적투 튜터님께서 다음 투자를 더 잘 해나가기 위해 제대로 된 ‘복기’란 무엇인가 알려주는 강의였습니다.
저는 첫 투자이후 매 학기마다 투자경험담을 발표하며 3번째 제 투자를 복기했었는데
이번 강의로 통해 제대로 된 복기가 어떤 것인지 복기를 통해 내가 배워야하는 것이 뭔지 다음에 어떻게 투자에 적용해야할지 세세하게 알려주셔서 보유와 운용이 중요해진 이 시기에 어떻게 성장해야 하는지 배울수있었습니다.
‘투자 대상’에 대한 복기
결과의 아쉬움이 아닌 가치판단을 꺼내봐야 합니다.
그 단지를 선택한 기준을 하나하나 뜯어봐야 합니다
맞았으면 확신을, 틀렸으면 기준을 다시 잡아야합니다
=> 투자 대상에 대한 이해도를 높인다
후보단지를 전부 꺼내서 똑같이 반복할 수록 가치판단 기준이 계속 쌓이고 뾰족해 진다
[블리's 투자 대상 복기]
튜터님의 강의를 듣고 주셨던 양식대로 만들어서 복기를 진행해보았습니다.
그 당시는 전고점을 넘은단지와 넘지못한 단지등이 혼합된 시기였고, 12월이고 실거주 시장에 매물이 정말 없던 상태였습니다. 3000세대가 넘는 대단지의 59 매물이 딱 2개였고, 매물이 없는걸 아는 매도자들이 가격을 깎아주지 않는 시장이었고, 59의 가격은 전고점을 넘은 상태였습니다. 그 옆옆단지의 단지의 84가 같은 가격이었고, 전고점을 아직 1억 가량 남겨둔 상태였습니다. 당연히 전고점을 넘을것이라 판단했기때문에 어디까지 올라갈지는 모르겠지만 일단 1억의 수익은 확정이라고 생각했습니다. 비교단지가 그 생활권에서 이전 대장이었고, 선호구축이지만 투자단지와 같은 생활권을 공유한다고 생각했고, 같은 초등학교를 보낼수있었고, 가족단위의 가족이 산다면 더 큰 평수를 선호할것같았고, 2년뒤 전세를 내준다고 할때 더 큰평수가 유리할것이라 판단했습니다. 상승장때 더 큰평수가 더 우위에 있었고, 제가 투자하는 단지의 더 언덕의 단점이 크지만 그래도 평수가 컸고 사는 순간부터 1억의 수익이 발생한다고 생각했기 때문에 투자했습니다.
다주택자 양도세 중과가 터지고 유예기간이 끝나고 현재의 가격을 비교해보니 투자 당시 전고점을 넘었지만 비교단지를 투자했다면 호가대비 1.9억의 이익이 발생했고 제가 투자했던 단지보다 3천만원의 수익이 더 발생했습니다.
좋은 단지가 더 좋아진다는 것, 단지 상품성등을 더 배울수있었습니다. 아직 시장이 다 끝난것이 아니기 때문에 지켜봐야겠지만 단지의 선호도 차이가 크다면 전고점을 넘었어도 더 좋은 것을 선택했을 때 더 좋은 결과가 나올수도 있다 생각할수있었습니다. 아직 시장이 끝나지 않았기때문에 기다려보겠습니다 ㅎㅎ
좋은 강의를 통해 제대로 된 복기를 할수있게 도와주신 적투튜터님 감사합니다.
📌블리's 행동
- 투자 당시 고려했던 비교했던 단지들을 매 학기 마다 복기해서 배울점 찾기.
‘나의 상황’에 대한 복기
그 당시 나의 상황을 꺼낸다(아는것 ≠ 연결하는 것)
내가 활용할 수 있는 레버리지를 제대로 이해한다(종잣돈,LTV,DSR)
내가 봤던 것과 놓쳤던 것, 상황을 다시 정리한다.
다음 상황에서 보는 눈이 달라진다.(하나만 달라져도 접근가능 레벨이 달라짐)
=> 투자 대상에 대한 이해도를 높인다
내가 활용할 수 있는 레버리지를 제대로 파악해 더 가치 있는 자산의 선택지를 확장하는 과정
이부분은 저번학기와 저저번학기때 나의 상황에 대해 복기해서 현재 기준으로 내가 나의상황을 인지한 기준을 매물코칭받을 당시로 가져가서 그때 당시 내가 가진 앞마당인 강동, 성동구에서 할수있는 단지들을 살펴보았습니다. 저번달 발표를 통해 내가 그때 움직이기만 했어도 성동,강동구의 정말 좋은 단지들을 매수할수있었구나. 그 단지들이 지금 20억이 넘는데 매물코칭 때 말하셨던 부분을 제대로 이해하지 못했고(종잣돈이적지만 대출규모를 크게 키울수있음) 방향은 내집마련이라는 것을 알았지만 주담대 대출이 얼마까지 가능할지 가늠도 안되었고, 남편도 사회생활을 시작한지 반년밖에 되지않아서 월급이 많지않았고 1년만에 소득이 이렇게까지 늘거라고 생각하지도 못했습니다. 6.27대출규제와 10.15대책등 규제를 겪으면서 제가 할수있는 선택지는 줄었고 크게 타격 받았던 것은 6.27대출 규제였습니다. 대출의 상한선이 정해지면서 급지가 2단계 아래로 내려왔습니다.
이때 제가 놓쳤던 것은 내가 감당가능한 대출의 규모 (처음이다보니 대출 상환이 무서웠습니다), 직장대출이 1억가량 가능한다는 점을 몰랐고, 나의 투자실력이 없다고 생각했고 서울에 대해 잘 알지못했고(25개구인지도 몰랐음) 앞마당이 2개뿐이라 막연하게 무서웠습니다.
소득이 더 늘면서 감당 가능한 부채의 규모가 더 늘어날수있었고, 그때 당시의 저로서는 이런 것들을 알수없었기떄문에 막연함의 공포가 더 컸던 것 같습니다. 내집마련이 아닌 투자로서 단지들을 봤기때문에 내집마련으로 더 가치있는 자산을 갖는다는 것에 대해 제대로 이해가 되지 않았고, 그래서 더 배우고자 이해하고자 매물코칭 이후에도 꾸준히 내집마련 강의를 들었습니다. ㅎㅎㅎ 지금은 토허제로 내집마련단지를 매수했고, 최대한 내가 활용할수있는 대출을 이용해서 살수있는 것중에 가장 좋은것을 산다! (이 관점에서는 제가 생각하지 못했던 다른부분이 있었습니다. 위에서 복기 함. 가장 좋은 단지란 전고점을 아직 넘지않은 단지가 아니었음) 의 생각으로 했고 후회되진 않습니다. 아직 시장은 진행형이고, 제가 가용할수있는 대출의 규모를 파악했고, 직장대출등을 이용할수있었고, 전세 레버리지 vs 은행 주담대 레버리지 등 내가 할수있는 감당가능한 레버리지를 파악해서 접근하는게 중요하다고 배울수있었습니다. 더 중요한 것은 이와 같은 복기를 앞으로도 해나가면서 내가 이랬다면? 이런 방법은 없었을까? 앞으로 제가 할수있는 선택지를 늘리면서 다양한 각도로 복기를 해보고 자산을 활용해보는 시각을 넓혀야겠다 생각할수있었습니다
📌블리's 행동
- 매달 임장보고서를 작성할때 내가 할수있었던 카드에 대해 생각해보고 1개씩 추가하기
‘운영 방향’에 대한 복기
운영의 기준은 ‘내 상황’이 기준이 됩니다
시장이 바뀌면 다시 점검합니다
직접 계산해보고 결정합니다
중심을 잡고 최선을 찾아 나간다
=> 아쉬움을 마주해야 다음엔 더 좋은 선택을 할 수 있다.
진짜 운영 => '내가 가진 자산'으로 ‘내 상황’과 ‘시장 상황’에 맞춰 ‘가장 좋은 방향’을 찾아 나가는 것
현재 시점에서 실거주매수로 인해 2년간 발이 묶인 상황이지만 연 저축액이 높고, 아직 저의 생애최초등의 카드가 남아있는 상황에서 매우 고민되는 지점이 이 부분이 아닌가 싶습니다.
- 2년뒤 전세 내놓고 나와서 추가 투자
- 현시점에서 추가 투자 (수도권외곽 vs 서울 실거주 매수 vs 광역시)
- 종잣돈을 모아서 2년뒤 갈아타기
1번의 경우는 2년뒤라서 당장 예측이 어려울것같지만 그시점을 미리 생각해보고 그 투자금안에서 할수있는 단지를 찾아보는 것이고, 2번의 경우는 수도권 외곽이면 전세레버리지를 사용하고, 실거주면 주담대를 이용해야하는데, 이미 실거주가 있는 상태라서 부담스럽기도 하지만 더 좋은 자산을 취득할수있다면 그렇게 하는게 낫지않을까 하는생각도 있습니다. 3번의 경우는 1번과 비슷한 경우이지만 아주 좋은 자산 1채로 모는 선택이기때문에 5년뒤 10년뒤를 보았을때 1주택이 나을지 2주택으로 운용하는게 나의 포트폴리오에 더 좋은 결과를 남길수있을지 고민이 되는 것 같습니다. 매수를 하는 것이 자주할수있는 것이 아닌 만큼 계속해서 내 자금 상황과 포트폴리오에 맞는 방향을 고민해보는게 좋을것같고 세금이 확대되는 시점에서 내가 나에게 맞는 것들을 제대로 아는것이 매우 중요하다 생각이 되었습니다. 그리고 이제서야 각자의 포트폴리오가 다르기때문에 앞으로의 선택도 각자 다르다는 것을 이해할수있었습니다. 예전 2-4년 전에는 지방에서 다주택으로의 투자 포지션에 대해 인지하고만 있었고, 투자단지를 동료들에게 말하는게 금기시되다 시피했습니다. 그때 당시 이단지를 투자해도 된다고하면 그단지를 나의 동료가 매수하는 경우도 있었고 임장이 힘들고 가치판단이 어렵다보니 5천으로 여기 투자하는거 괜찮대! 튜터님이 된다고하셨어. 라고하면 가서 매수를 했던 사람들도 있다고 들었습니다. 저도 사실 그런단지가 있다고 들었다면 이 지루하고 반복되는(그시점의 나에게)것을 얼른 끝내고 싶다는 생각에 쉬운길, 틀린길을 선택했을수있다고 생각합니다. 그때는 5천만원이라는 투자금으로 지방시장을 보는 사람이 많아서 그저 투자금에 매몰되어있었고 가치대비 저평가 단지를 찾는 것. 누군가 찾았고 투자했다는 소식이 들리면 나도모르게 흔들렸는데 지금은 다릅니다.
내가 가진 자산, 레버리지, 감당가능한 규모등이 다르기때문에 사람마다 최선의 단지 최고의 단지가 다르고 운용하는 것 또한 다르고 각자의 포트폴리오에 맞게 가야한다는 것을 너무나도 이해할수있었습니다. 아마 예전의 제가 쉬운길을 가려했다면 알수없었던 영역이고 쉬운길을 선택하지 않고 내가 스스로 공부해서 생각한 뒤 결정내리고, 나의 결정에 스스로 책임질수있는 매수 의사결정 과정을 정리하고 매수하기 위해 4년동안 (그중2년은 거의하지않음) 포기하지 않았고 모르면 계속 배웠고 22년에 처음 공부를 시작하고 4년뒤라도 가치있는 좋은 자산을 취득한 제 자신에게 칭찬해주고 싶습니다.
너는 잘했고 잘해왔고, 포기하지 않고 결과를 냈고, 흔들릴지라도 쉬운길을 선택하기보다 맞는길 올바른길을 선택하려 했고, 그랬기 때문에 결과를 냈으니 칭찬받아 마땅해. 잘했어 블리ㅎㅎㅎ
22년도의 나와 지금의 내가 다르고, 아마 5년뒤의 저도 지금의 저와는 다를거라 생각합니다.
꾸준히 시장안에 있고 공부를 해나간다는 것이 중요하다는 것을 이번 복기 강의로 인해 느낄수있었습니다.
22년도의 나와 26년도의 내가 다르듯 2030년의 제 모습도 다를것이라 확신합니다. 항상 시장안에서 복기하고 배울 점을 찾아가면서 이리저리 갈대처럼 흔들리는 투자자가 아니라 제대로 된 기준과 원칙을 가지고 행동할수있는 투자자가 되도록하겠습니다. 또한 오래동안 살아남는 방법을 생각해보며 계속해서 성장하고 배우는 것을 두려워하지 않는 투자자가 되어보도록 하겠습니다. 감사합니다.
📌블리's 행동
- 복기를 하고 마지막에 과거의 나와 현재의 나에 대해서도 복기하고 내 스스로를 칭찬해주기
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