수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[마감] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요
완대장입니다.
최근 제 지인의 내집마련을 도와주다가 생각지도 못했던 부분에서 대출이 안나와서 당황했던 적이 있었습니다.
지인은 대출 규모에 맞춰 현금을 영끌하고 매수를 고려하고 있었습니다. 그런데 관심있게 본 단지의 매매 호가가 한 달 사이에 5천~1억이나 오른 것이었습니다.
호가가 오른 것과 대출이 안 나오는 것이 무슨 관계가 있을까요? 바로 호가가 한 번에 급등을 하게 되는 것과 다르게, KB 시세에는 그 가격이 늦게 반영되어 주담대 대출이 그만큼 안나오는 상황이 문제가 되는 것입니다. 해당 단지의 KB 시세를 보면 아래와 같습니다.
현재 이 아파트의 KB 시세는 7.8억에서 멈춰 있습니다. 이렇게 KB 시세가 호가의 상승세를 따라가지 못하다보니, 내집마련할 때 호가는 올라가고, 은행의 대출 기준은 동결이다보니 매수시 추가 현금 확보가 필요한 상황이 된 것 입니다.
예를 들어 124동을 기준으로 그 금액을 비교해 본다면,
기존 계획은
실거래가 7.4억 매수 / 주담대 LTV 40%(KB 시세 기준) 3.1억
→ 필요한 현금 4.3억 수준
변경된 상황 8.5억 매수 / 주담대 LTV 40%(KB 시세 기준) 3.1억
→ 필요한 현금 5.4억 수준 (+1.1억 추가 필요) 🥲
이런 급격한 시세 변동은 KB 시세를 훌쩍 뛰어넘으면서 매수자들에게 혼선을 주고 있고, 추가적인 현금 흐름 확보에 애를 먹고 있습니다. 이런 상황에서 매수를 결심했던 매수자들은 해당 단지를 포기하고 다른 단지를 알아보거나, 매수를 포기하는 경우도 생기곤 합니다. 제 지인은 다행히 퇴직금과 마통으로 추가 현금을 확보할 수 있었지만, 이런 상황에서 매수를 포기하는 경우도 종종 생길 것 같습니다.
이런 상황이 당분간 이어질 수 있을 것이라 생각됩니다.
이럴 때 우리는 어떻게 현명하게 대처할 수 있을까요?
1) KB 시세 정확히 파악
우선, 계약을 진행하기 전에 실제 내가 매수하려는 단지의 KB 시세를 면밀히 확인할 필요가 있습니다. KB 시세는 매주 금요일에 업데이트 되고, 자세히 살펴보면 동마다 층마다 상이할 수 있습니다.
- KB 부동산 사이트 접속 : https://kbland.kr/
- 메인 페이지 접속 후 좌측 상단 메뉴(‘三’ 모양) 클릭
- ‘시세 간편조회’ 클릭
- 물건 유형 / 주소지 확인하셔 실시간 시세 조회
2) 현금 조달 계획 수립
부족해진 금액 뿐만 아니라, 대출 제외한 현금 준비에 대해 어떻게 조달할지 엑셀에 한 줄 한 줄 기입을 해볼 필요가 있습니다. 머리속 막연한 계산은 사고가 발생 할 수 밖에 없습니다.
- 신용대출 한도 추가 확인 → 본인/부부 소득 고려하여 총 DSR 규모 사전 확인
- 신용대출/마통 포함하여 회사 퇴직금 / 청약 대출 / 가족 대출을 고민해봐야 합니다.
※ 다만 DSR 한도 내에서 대출 이자와 대출 한도 유리한 주담대를 우선적으로 받고, 추가 대출을 받아야 합니다.
- 또한 주담대 월이자 뿐만 아니라 추가 마통/신용대출의 이자까지 함께 고민 필요
3) 계약 전 ‘KB 시세 의견 등록’ 활용
은행에서 주담대 한도를 산정할 때 기준이 되는 KB 시세는 계약서 작성 시점이 아니라 ‘대출 심사 시점’의 시세를 적용합니다. 보통 잔금일 한 달 ~ 3주전에 은행에 가서 대출 서류를 작성하게 되는데요. 이 시점에서의 KB 시세를 기준으로 대출 검토가 시작됩니다. 이걸 고려해서 추가적인 한 가지 팁이 있습니다.
바로 KB 시세에 대한 의견을 개인 또는 지정 부동산에서 제출 할 수가 있는데 이걸 활용하는 겁니다.
- KB 부동산 APP 접속 (APP 에서만 제공하는 서비스! PC 접속 불가)
- 해당 아파트 단지 검색 후 스크롤 맨 아래로 이동
- 제일 하단 부에 ‘시세 의견 등록’ 클릭
- 실거래가 자료나 최근 매물 정보 등을 입력 후 제출
(계약 예정인 부동산 사장님께 직접 부탁하거나, 주변 KB 시세 입력하는 지정 부동산에 연락 요청)
계약전에 이 자금 상황이 안전히 준비가 되어야 마음 편하게 잔금까지 잘 진행될 수 있을 것 같습니다. 정 불안하다면 사실 한 체급을 더 낮은 아파트로 안전하게 선회하는 것도 방법이라고 생각합니다.
이 사전 액션들만 차근차근 실행하면서 준비한다면 큰 어려움은 없을 것이고, 결국은 대출을 조금이나마 더 나오게 하면서 현금을 추가적으로 잘 확보하는 방향으로 가닥을 잡을 수 있을 것 같습니다. 호가가 이렇게 과다하게 급등하는 시장 속에서도 내집마련 하시는 분들이 소중한 매수자금을 잃지 않고 안전하게 거래가 가능하길 바라봅니다!
이상입니다!!
