[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [존자]

대한민국 부동산의 역사(홍춘옥 저) 독서후기

『대한민국 부동산의 역사』는 조선 말부터 현재에 이르기까지 부동산 시장의 모습과 그 원인을 이야기해주고, 이를 통해 앞으로 우리가 주택 시장을 어떻게 바라봐야할지에 대한 인사이트를 말해주고 있다.

한국의 역사와 경제, 그리고 정치 등이 한데 엮여 있어 다소 어렵게 느껴질 수도 있는 내용이었는데

(tmi지만) 대학 전공과 현재 직업과 월부에서의 투자공부 삼박자와 맞아 떨어져서 생각보다 어렵지 않게 읽을 수 있어서 감사했다..

[본 것]

<부동산의 역사>

조선 후기 17~18세기) 토지 소유권 강화로 부동산 가격 상승의 기반을 마련했으며, 화폐 경제의 활성화로 한양에 대한 선호도가 상승하여 한양 집값이 올라간 반면 지방의 가격은 하락하는 현상을 보임 → 서울과 지방의 양극화(경제의 중심인 서울 선호)

19세기 일제강점기) 개항을 통해 어느정도 경제 성장이 촉진되고 농업으로 돈을 번 부자들이 한양에 집을 사기 시작하며 가격이 오르고 주택 공급이 촉진 됨 (신도시 개발 시작)

해방 이후~1960년대) 서울로의 인구 집중과 외국 자본 유입으로 서울 인근의 부동산 가격이 상승하며 부동산 붐을 일으켰고 소양강 댐 건설과 한남대교 착공 등으로 강남 개발의 발판을 마련하게 됨 

1970년대) 수출 호황으로 인한 경제성장률 증가와 정부에 대한 불신이 부동산에 대한 수요를 증가시켰고, 공급에의 시차과 절대적 공급 물량 부족으로 인해 주택 가격 폭등이 발생함, 이후 정부의 강력한 규제 정책과 성장 둔화가 가격이 꺾이는 계기를 마련함

1980년대) 3저호황으로 경제가 성장했지만 과공급으로 부동산 시장은 살아나지 못하고 있다가 공급이 줄어들고 분상제가 도입되면서 매매와 전세 가격이 급등하기 시작함. 공급부족과 임대차기간의 연장(1→2년)이 원인이 되었음.

1990년대) 우리나라 부동산 시장은 경기와 주택 공급이 좌우하는 경향이 큰데, 성장이 둔화되고 공급이 많아지면서 부동산 경기는 침체에 들어섬 그러나 명목가격의 하락이 크지 않아 사람들의 심리에 큰 영향을 주지 않았으며 주담대와 수출 활성화로 다시 상승세를 타기 시작함

2000년~2010년대) 2000년대부터는 경기와 주택 공급에 더해 금리와 대출 조건도 투자 의사 결정의 중요한 부분으로 자리잡게 됨. 지역균형발전을 추진하면서 부동산 가격이 잡히는 듯 하였으나 제조업 경기 악화, 반도체 호황으로 인한 수도권 기업들의 실적 개선, 수도권 인구 감소 현상 중단 등의 여러가지 이유로 부동산 상승장이 다시 시작되게 됨

이제는 한 두가지의 원인이 아니라 여러가지 복합적인 원인이 시장 가격에 영향을 주게 되었음

2020년대) 코로나19로 인한 인플레이션과 유례 없는 저금리 현상이 부동산 시장에 상승 압력을 가했고, 정부의 분양가상한제와 임대차3법이 주택 시장의 수급 균형을 무너뜨리면서 대세 상승장이 찾아오고 버블이 형성되었음

이 후 레고랜드 사태 등으로 국가에 대한 신뢰가 떨어지고 시장 금리가 급등되면서 버블이 꺼지고 부동산 시장이 폭락하게 됨

<투자 관련 인사이트>

• 미국 시장 금리 방향은 우리나라 금리 방향을 결정하는데 큰 영향을 주므로 미국 금리를 주시해야 한다.(미국 금리 하락시 우리나라 금리도 하락하여 대출 부담이 덜해질 것 → 주택 가격 상승 동력)
• 환율이 급등할 때 수출 경쟁력이 개선되므로 수출 대기업을 매수해야 한다
• 정책 변화를 ‘저점’을 확인하는 지표로 활용할 수 있다. 부동산 시장 상황이 좋지 않은 상황에서 규제 완화(양도세 중과 해제, 투기과열지구 해제 등)가 시작된다면 이는 부동산 가격이 바닥이라는 의미로 받아들여도 된다
• 반면, 매도하기 가장 좋을 때는 버블이 발생했을 때이다. 비인기 지역마저 갭투자가 성행하고, 시장 금리가 상승하며 정부가 유동성을 조이고 규제를 시작하면 매도 관점에서 시장에 접근해야 한다.
• 강남은 많은 직장이 있어 직장접근성이 좋을 뿐 아니라 다양한 지하철이 다른 업무지구를 연결하고 있기에 당분간 그 수요를 다른 지역에서 대체하기는 어렵다(정책가들의 사고방식을 보면 더욱 그렇다) 

• 압구정이나 반포처럼 성공을 과시하기 위한 트로피 자산의 가격 급등을 부동산 시장 전체와 연관지어서는 안된다

  오히려 근로자들의 시간당 임금 변화에 주목할 필요가 있다 

  (현재 억대연봉자 비중이 10%인데 서울 아파트 중위값이 10.9억이면 지나치게 높지 않다)

[깨달은 것]

• 과거부터 우리나라 부동산 시장에 중요하게 작용한 것은 경제성장, 물가상승 그리고 공급임을 깨달았고, 수출 중심 국가다보니 외국의 정세에도 영향을 받아왔음을 알게되었다. 현대에 와서는 금리나 대출조건까지 고려해야하므로 경제성장과 국내외 경제상황, 정부규제 그리고 공급물량을 종합적으로 파악할 수 있는 실력을 길러야겠다고 생각했다. 지금 우리나라는 반도체 기업의 폭발적인 성장(경제성장과 소득수준)과 인플레이션, 저금리로 인해 부동산 가격이 많이 상승하고 있으며 이에 따라 정부 규제가 있는 것으로 보아 확실한 상승장임을 알 수 있다. 향후 금리 상승의 가능성이 있지만 수도권 공급물량이 절대적으로 부족하기 때문에 앞으로 상승세를 이어갈 거라는 생각이 들지만 미국과 우리나라의 경제상황 및 규제 등에 계속 관심을 가지며 시장을 면밀히 지켜봐야겠다.

   

• 사람들은 언제나 경제의 중심지, 직장이 있고 경제가 활성화되어 있는 곳으로 몰리기 마련이고 우리나라는 서울, 그중에서도 강남이 그러하며 대체하기 어렵다. 따라서 서울과 지방 / 강남과 비강남의 양극화는 계속될 것이므로 내가 매수할 집의 땅이 어디에 붙어 있는지, 강남 접근성이 얼마나 좋은지가 중요한 투자 의사결정 기준이 되어야 함을 다시 깨닫게 되었다.

   

• ‘공포에 사서 환희에 팔아라’를 논리적으로 다시 한 번 확인할 수 있었다. 정부 규제 방향에 따라 지금 시장이 바닥인지 꼭지인지 파악해보며 하락장에 매수하고 상승장에 매도할 수 있도록 해야겠다.

   

• 부동산 역사를 돌아봤을 때 비슷한 상황이 계속 반복됨을 알 수 있었다. 현재 발생하는 일을 알기 위해 과거를 돌아보는 일이 필요함을 깨달았고 과거의 상황을 근거로 답을 찾아나갈 수 있음을 알게되었다.

[적용할 것]

-주택 구입 부담 지수 활용하여 주택 가격 고평가 판단해보기 

-가치판단시 땅의 가치와 강남접근성을 가장 우선으로 생각하기

-부동산 시장은 여러 복합적인 원인에 의해 영향을 받지만, 아래 요소들이 가장 중요하므로 항상 예의주시하며 시장을 파악하도록 노력해야 함 

: 경제성장, 소득수준의 향상과 물가상승, 정부 정책의 방향, 금리와 미국 경제상황(미국금리, 환율 등), 주택 공급상황 등

-지금 시장상황에 대해 혼란스럽다면 과거에 비슷한 상황에서 어떤 대응이 올바른 방향이었는지 확인해보고 내가 해야할 행동 결정하기