[돈버는 독서모임] 독서후기
✅ 도서 제목
대한민국 부동산의 역사
✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?
실학자 정양욕이 자녀들에게 남긴 유언
그는 자식들에게 보낸 편지에서 몰락한 가문의 사정 때문에 당분간 과거를 볼 수 없음에도 한양에 살아야하고, 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 10리 밖을 벗어나지 말라고 신신당부 했다.
✅ 본깨
[1부]
1장. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라.
19p. 정약용은 왜 한양에 살라고 했을까? 여러 이유가 있겠지만, 임진왜란과 병자호란 이후에 토지 소유권이 형성된 후 지속적인 가격 상승이 나타났기 때문이라고 생각된다.
24p. 작은 공동체에서 모든 물건을 만드는 자급자족 시스템에서, 필요한 물건을 시장에서 구매하고 거래하는 세상으로 바뀌면서 금속 화폐의 필요성이 높아진 것이다.
26p. 지방의 토지 가격이 하락하는 데 한양의 집값만 오른 가장 직접적인 이유는 인구 집중 때문이었다.
→ 서울에 살던 친구가 결혼하고 아이를 둘 낳아 키우면서도 자기 자산에 맞는 경기도 or 인천에 집을 사지 않고 10년훨씬 지나 얼마전 서울 5급지 자기가 기존에 살던 동네에 집을 사게 된 것을 들었다. 월부 환경에 있기 전 왜 굳이 돈도 부족한데 서울만 고집하는걸까? 조금은 답답한 마음도 있었지만, 결국 그 친구의 선택이 틀리지 않았다는 걸 그리고 장기적으로 생각했을때 나보다 더 빠르게 자산을 불릴 수도 있다는걸. 월부에서 공부하면서 알게 되었다.왜 서울의 집값이 오르는 이유를 이제는 알게 되었다.
2장. 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은?
3장. 장남만 상속받으라는 법 있나요?
4장. 폭격을 맞아도 도시가 좋아!
62p. 전쟁의 공포가 사라지지 않았음에도 서울 인구는 부풀어올랐다. 서울인구가 늘어난 이유는 어디에 있을까? 이 의문을 푸는 데 경제학자들은 클러스터라는 용어를 도입한다. 클러스터란 교육과 기업 그리고 인재들이 모여 혁신을 창출하는 곳을 뜻한다. 클러스터에 일자리와 정보 그리고 인재들이 모여 있기 때문이다.
81p. 1960년대 발생한 강력한 부동산 가격상승현상은 두가지 요인이 결정적 영향을 미쳤다. 첫 번째는 서울을 중심으로 한 대도시로 인구 이동이 집중된 것이고, 두번째는 베트남 파병과 한일국교 정상화에 따른 대규모 외국 자본의 유입니다.
→ 미시적인 요인도 있지만, 거시적인 요인도 집값상승에 영향을 미친다.
5장. 정부를 믿을 수 없을 때 어떤 자산이 유망한가?
98p. 1960년대 말부터 시작해 1979년에 끝난 두번째 주택 사이클은 두가지 특징을 가지고 있다. 가장 중요한 포인트는 한국 부동산 시장 사이틀을 결정짓는 것이 수출경기라는 점이다. 정부가 아무리 다양한 정책을 펼치더라도 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날 때는 주택가격을 잡을 수 없었다. 두번째로 중요한 포인트는 ‘부동산 불패 신화’의 형성이다. ~ 이 인식은 1989년 말 세번째 주택 시장 정점까지도 부동산 시장에서 압도적인 힘을 발휘했다.
→ 지금도 마찬가지 아닐까? 결국 안전자산에 대한 믿음이 지금도 있다고 생각한다. 관심이 많을때와 적을 때의 차이만 있을뿐
6. 공급 앞에 장사 없다!
109p. 저금리에 공급 부족 그리고 강력한 주택 매수 열기가 가세해 주택 가격이 급등할 때 어떤 대응 방법이 있을까? 이 질문에 대한 답은 1967년과 1978년에 이미 얻은 바 있다. 대규모 주택 공급을 단행하는 한편, 양도세 강화 등 부동산 규제를 시행하는 것이다.
110p. ~403만호의 주택이 공급된 것을 알 수 있다. 1990년 한국의 총 가구 수가 1136만 가구에 불과했음을 감안할 때 지나치게 많은 공급이었다. 이 결과 주택 시장 역사상 가장 강력한 약세장이 시작되었다. “부동산 불페” 신화가 깨진 순잔이자. 새로운 출발점에 서게 사건이었다.
→ 이 시기에 우리나라뿐 아니라 일본, 스웨덴, 필란드, 미국 등 선진국 부동산 시장도 급격한 하락세를 보였다고 한다. 비슷한 상황이었다는건 해외 변수에 노출되기 시작했다고 본다고 한다. 그 이후 일본과 달리, 한국 부동산 시장이 2000년대에 부활하게 된다!
7장. 일본형 장기 불황을 겪지 않은 이유는?
125p. 1990년대 한국 부동산 시장은 ‘한국판 잃어버린 10년’을 경험했다. 외환 위기와 공급 과잉의 파도 속에 주택 가격이 떨어지고 대규모 미분양이 발생한 것이다. 그러나 일본과 달리 명목 가격의 하락이 크지 않았고, 주택 금융이 발달하지 않은 탓에 디플레 스파이럴로 이어지지 않았다
8장. 수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?
127p. 노무현 정부의 ‘지역 균형 발전’ 정책이 가장 큰 역할을 담당했다. 서울 주변의 신도시 건설로 공급 부고 문제를 타개할 수 없으니, 아예 수도권 인구를 줄이는것이 가장 효과적인 정책이라는 결론을 내린것이다.
135p. 주택 시장은 미분양이나 금리 변화와 같은 한두가지 요인으로 설명할 수 없는 복잡성을 띠고 있다. 부디 한두가지 요인으로 시장을 설명하려는 선무당에게 넘어가지 않았으면 하는 바랍니다.
9장. 분양가 상한제와 임대차 3번의 불행한 만남.
138p. 분양가가 억제되면 재건축, 재개발의 동력이 약화된다는 점이다. 안 그래도 용적률 규제가 매우 빡빡한다ㅔ, 분양가를 억제하면 재건축, 재개발의 채산성이 악화된다.
149p. 2020년 코로나19 팬데믹 이후 한국 부동산 시장은 강력한 가격 상승을 경험했다. 역사상 유례를 찾기 힘든 저금리와 공급 부족+임대차3법의 효과가 복합적을 작용한 결과였다. 이 결과 서울을 비롯한 한국의 주요 도시 주택 가격은 소득이나 이자율에 비해 심각한 버블수준에 도달하게 되었다. 물론 버블이 형성된다고 해서 곧바로 붕괴되는 것은 아니지만, 부실한 기초 체력은 외부 충격에 쉽게 무너지는 결과를 가져온다는 점을 잊어서는 안된다.
→ 21년 대한민국 아파틑 가격 고공행진하는 상황에서 정말 포모가 무엇인지 알 수 있었다. 분양하는 아파트 모델하우스 앞에서 줄도 서고, 현재와는 정말 다른 분위기였다. 내가 부동산에 관심이 있었어도 태도를 갖추진 못했기에 포모에 쉽게 휩쓸리기도 했고, 투자기준이 왜 필요한지를 시간이 지나고 나서야 깨닫게 됐다.
[2부]
10장.왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀냐?
161p.주택시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할것이다.
11장. 중국 부동산 시장은 왜 회복하지 못했나?
12장. 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다.
13장. 서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안될까?
14장. 새집줄게, 경기도 살자.
15장. 제2의 강남은 어디일까?
16장. 한국 부동산 버블인가?
17장. 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나?
18장. 버블에 매도할 용기를 내는법
19장. 상승 잠재력이 높은 집을 고르는법
20장. 서울 아파트값 잡는법
21장. 아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 보라!
✅ 적
- 서울로 왜 사람들이 몰리는가? 직장의 크기. 주요 3대업무지구의 직장인수를 확인하라.
- 인구는 즉, 수요의 크기이다. 이건 서울도 지방도 마찬가지. 수요의 크기를 보자.
- 집값은 절대 1가지 요인만으로 상승하지 않고, 복합적으로 작용한다. 자극적인 기사에 휘둘리지 말고 이면을 살펴볼 수 있는 태도를 기르자.
- 매도하기 가장 좋은 타이밍은 ‘버블’이 발생했을때! 즉, 매도하기 좋은 시기를 내가 결정하자.(휘둘리지말자)
