[찬스2] 세금 규제 이후, 1급지 송파구 분위기는?

2시간 전 (수정됨)

안녕하세요. 찬스2입니다.

오늘은 세금 규제 이후

1급지 송파구의 분위기를 전달해드리겠습니다:)

송파구의 분위기

송파구의 매물 수를 살펴보겠습니다.

25년 초부터 말까지 매물이 급격하게 줄어들었습니다.

실제로, 이 당시 송파구 거래량과 호가가 높게 거래되었습니다.

다만 최근에 들어 양도세 중과 유예 종료가 발표되고,

이후 매물이 급증하는 모습을 볼 수 있습니다.

그 이후 양도세 중과 유예 종료 후 매물이 급감하던 와중에,

금번 8.3 세제 규제가 발표되었고, 다시 시장은 매물을 내놓기 시작했습니다.

이와 동시에 조금씩 나오고 있던 전세 물량은 다시

감소로 전환하는 추세이며, 보유세를 위해 집주인들이

월세로 전환하는 모습을 보이고 있습니다.

매매

전세

해당 시계열을 보면 알 수 있듯이, 양도세 중과 유예 종료 이후

뜨거웠던 1급지의 기세가 조금 꺾이게 되었고,

4,5급지가 무섭게 매매 / 전세 강세를 보이는 것으로 보입니다.

이를 토대로 세제 이후 서울 급지 방향을 생각해본다면,

고가 주택 즉, 공시지가 30억 이상 주택은 내년까지

매물이 많이 출하될 것으로 보여지고,

4,5 급지의 경우 연말까지는 대출 총량으로 인해

거래가 원활히 되지는 않겠지만 내년 초부터는

당시 상승이 올 것으로 예상됩니다.

이 시장을 보면서 느낀 점은

왜 튜터님들이 지난 상승장을 보면 상승률은

다 같았다고 말씀해주셨는지,

알 수 있는 대목이었습니다.

다음은 금액대별로 송파구를 분석해보았습니다

#잠실 생활권

잠실주공 5단지 84 / 40억대

해당 물건은 39억 중후반에 거래되고 있습니다.

일전 5월 송파구 시세를 땄을 당시

당시 잠실주공 5단지의 시세는 41.9이었습니다.

<매도자>

세부담이 있기 때문에 매도하는 물건이 많이 나오는 추세
39억선이면 거래가 될 것 같지만 매수인이 없음
다운해서 가격을 내놓는 추세

<매수자>

매도자들이 더 급해질 때까지 기다리는 추세

<총평>

현재 40억대 물건들은 매도자가 급한 상황이고, 매수자는 기다리며 더 떨어지기를 바라보는 중임 / 손님이 없다고 하셨는데, 세제 개편 이전부터 무조건 사려고 하는 1명 손님이 있다고는 하였음 / 특정 동 층 기다리는 중임

#방이/오금 생활권

송파파인탑 84 / 26억

해당 물건은 26억 중반에 거래되고 있습니다.

일전 5월 송파구 시세를 땄을 당시

당시 송파파인탑 시세는 24.7이었습니다.

잠실주공과 다르게 송파파인탑의 시세는 오히려 상승했습니다.

<매도자>

1주택 비거주자 또는 다주택자들은 세부담이 있기 때문에 매도하는 추세
해당 물건의 경우 26억까지 해주면 하겠다고 했지만, 매도자가 26.2까지 해주었으나, 불발

<매수자>

급하지 않다고 생각함.

<총평>

여기도 손님이 거의 없다고 함. 26억에 특정 동/층 기다리는 손님 1명 있다고 함.
최근 실거래는 25억 2천
규제에 직접 타격을 받는 40억대와 다르게 20억대는 호가가 크게 낮아지지는 않는 모습

→ 특히, 다주택이나 1주택 비거주가 아닌 실거주가 파는 경우면 호가 낮아지지 않음

#가락 생활권

훼밀리타운 84 / 26.4억

해당 물건은 26억 중반에 나왔습니다.

일전 5월 송파구 시세를 땄을 당시

당시 훼밀리타운의 시세는 27.0이었습니다.

파인탑과 비슷한 가격대를 형성하고 있는데, 훼밀리타운은 실거래와 비슷하게 나왔습니다.

5. 9 이전에 싸게 내놓아서 거래되고 그 이후 잠겨서 28억까지 갔다가 지금 8.3 규제 이후 매물이 나오는 추세

<매도자>

세금 규제 이후 매물을 내놓는 추세
급한 사람은 얼릉 팔고 싶어함

<매수자>

급하지 않다고 생각하고, 더 떨어질 것 같아서 관망하는 추세

<총평>

여기도 손님이 거의 없다고 함.
특히, 매물을 조정해서 내놓아도 매수자가 사지를 않는다고 강조하심
송파파인탑과 비슷한 가격대인데 한 곳은 실거래 대비 높은 호가로 나와 있고 한 곳은 실거래와 비슷하게 나와 있음

#문정/장지 생활권

문정래미안 84 / 21.9

해당 물건은 21.9에 나왔습니다.

일전 5월 송파구 시세를 땄을 당시

당시 문정래미안의 시세는 22.0이었습니다.

최근 실거래는 1월 19.85에 거래되었습니다.

해당 물건의 경우 21.5 아니면 안 한다고 해서 불발 되었다고 합니다.

<매도자>

날 풀리면 와서 상담하고 싶다는 사람들 다수
40평대 다주택자 물건들 많아서 내놓는 추세
증여도 알아보시는 분들 있음 / 세금이 너무 나가서 우회적인 방법도 알아보는 추세
세제 개편 이후 매물 내놓고 싶다는 문의가 꽤 있음
나이드신분들은 지금 규제가 너무 어려워서 자식들이 문의해서 처분하려고 함.

<매수자>

급하지 않다고 생각하고, 더 떨어질 것 같아서 관망하는 추세

<총평>

20억대는 손님이 없다고는 하지만 1,2명은 있음
다만, 가격이 매도자와 매수자 간의 갭차이가 분명히 존재함
시간이 점점 지나면 그 갭이 메꿔지고 거래가 될듯

송파파인타운3 84/ 19.0

해당 물건은 19.0에 나왔습니다.

일전 5월 송파구 시세를 땄을 당시

당시 문정래미안의 시세는 18.5이었습니다. 최근 실거래는 18.3에 거래되었습니다.

해당 물건의 경우 파인타운 역세권 8단지 59가 18.0이어서 안 쪽에 있는 84가 19.0이면

싼 것 같다고 하시는 의견을 주셨습니다.

<매도자>

10억대의 경우 확실히, 20억 / 40억대 보다 매도자가 급하지는 않음
팔고 갈아타려는 수요가 있음

<매수자>

대출이 나오지 않아서 매수 고민중인 경우 대부분

<총평>

고가 주택과 다르게, 10억대 물건들은 실거래 대비 높은 호가로 나오는 상황
매수를 안 하려고 하는게 아니라, 대출이 나오지 않아 못하고 있음
내년 상반기 대출이 지금보다 더 풀리면 거래가 출발할듯

#풍납 생활권

풍납현대 84 / 18.0

해당 물건은 18.0(1층)에 나왔습니다.

일전 5월 송파구 시세를 땄을 당시

당시 풍납현대의 시세는 20.5이었습니다. 최근 실거래는 18.2(6월)에 거래되었습니다.

사장님 말로는 20억 거래는 쉽지 않다고 합니다. 세금으로 인해 주춤하고 시간이

더 걸릴 것 같다는 첨언 다만, 19.0 - 19.5 사이에 거래가 가능하다고 합니다.

여기 또한 손님이 많지는 않다고 하네요.

<매도자>

팔고 갈아타려는 수요 존재
호가를 더 올려 받고 싶은 마음

<매수자>

대출이 나오지 않아서 매수 고민중 / 관망세

<총평>

10억대의 경우 가격을 실거래 대비 너무 무리한 수준으로 올리지만 않으면 거래가 되는 모습
다만, 지금 세제 개편 이후 10억대도 관망하는 추세
이것이 세제 개편 이후 관망한다고 보기보다는 대출 규제까지 같이 들어가서 그런 것 같음

한각극동 59 / 15.4

해당 물건은 15.4(고층)에 나왔습니다.

일전 5월 송파구 시세를 땄을 당시

당시 한강극동의 시세는 14.45이었습니다. 최근 실거래는 14.5(7월)에 거래되었습니다.

사장님 말로는 최근 주식, 규제, 세금 강화 때문에 이전보다 많이 주춤되었다고 합니다.

다만, 그렇다고 실거래 대비 낮게 거래되는 것은 아니고 내놓으면 최고가로 거래될 수 있다고 합니다.

<매도자>

팔고 갈아타려는 수요 존재
실거래 대비 높은 호가로 내놓음 / 1~2천 조정은 가능

<매수자>

대출이 나오지 않아서 매수 고민중 / 관망세

<총평>

15억 중후반 물건은 거래가 될 것이라고 장담하시는 추세
굳이 조정해서 내놓지 않아도 거래 된다고 하시는 것을 보면, 일시적인 현상으로 보시는듯함

#거여/마천 생활권

송파시그니처롯데캐슬 84 / 21억

해당 물건은 21.0(9층)에 나왔습니다.

일전 5월 송파구 시세를 땄을 당시

당시 송시캐의 시세는 20.5이었습니다. 최근 실거래는 21.0(7월)에 거래되었습니다.

사장님 말로는 보류지 물건 6개 중 5개가 팔렸고, 1개 남았다고 합니다.

해당 물건이 최저가이고 이거 거래되면 그 다음부터는 22억이라고 한다.

5/9이전에 급매 나와서 잠실로 많이 넘어 갔다고 함.

<매도자>

여기는 현재 세금 관련 내용 크게 문의하시는 분이 없다고 함

<매수자>

규제 이후 관망세

<총평>

20억 초반 물건도 지역과 생활권에 따라 매수세가 있는 곳이 있고, 없는 곳이 없는 것으로 보여짐

현대1차 84 / 15.8억

해당 물건은 15.8(13층)에 나왔습니다.

일전 5월 송파구 시세를 땄을 당시

당시 현대1차의 시세는 14.0이었습니다.

최근 실거래는 13.5(7월)에 거래되었습니다.

5월에는 14.5에 거래되었습니다.

<매도자>

여기도 세금 관련 크게 문의는 없음

<매수자>

규제 이후 관망세

<총평>

대출 규제 때문에 최근에 거래 되지는 않음
그 전에는 꾸준히 거래되었다고 함
신혼부부들 수요가 많고, 집주인들은 조정 크게 생각하지 않음

#위례 생활권

송파위례24단지 84 / 22.5

해당 물건은 22.5(7층)에 나왔습니다.

일전 5월 송파구 시세를 땄을 당시

당시 송파위례24단지꿈에그의 시세는 22.5이었습니다. 최근 실거래는 21.6(6월)에 거래되었습니다.

원래 매주 손님이 있었는데, 이번주는 없다고 하십니다.

24억 물건들은 거래가 쉽지 않고, 23억 물건들은 거래가 될만 하다고 합니다.

대신 조정 1,2천은 생각하라는 말씀

<매도자>

세금 발표되고 크게 문의하거나 그런 것은 없음

<매수자>

규제 이후 관망하는 추세

<총평>

송파는 아직 크게 움직이는 추세는 아닌 것 같음 / 세제 개편 이후 손님은 없는듯

송파더센트레 59 / 22.5

손님은 꾸준히 있는 편이고,

부동산 끼리 경쟁이 심하다고 하심

절대가 낮은 22평은 그래도 문의랑 거래가 되는데,

좀 높은 25평은 거래가 잘 되는편은 아니라고 함.

거의 신혼부부 수요라고 함.

<매도자>

세금 발표되고 크게 문의하거나 그런 것은 없음

<매수자>

규제 이후 관망하는 추세

<총평>

20억 초반 물건도 지역과 생활권에 따라 매수세가 있는 곳이 있고, 없는 곳이 없는 것으로 보여짐

<송파구 총평>

40억대 물건은 조정이 많이 되는 모습을 보이고 있음 / 매도자들은 팔고 싶어하고, 매수자들은 더 떨어질 때까지 기다리는중임
30억대초 물건의 경우 1주택 비거주 물건이나 다주택물건의 경우 조정이 되고 있는 추세이지만, 실거주 매물은 크게 조정이 되는 모습은 아님
20억대 물건은 단지마다 편차가 있고, 선호도가 있는 단지는 조금씩 실거래 보다 높은 호가로 나오고 실제로 거래 여지가 있고, 선호도가 밀리는 단지는 같은 가격이어도 조정 되어 나오는 추세이며, 그 마저도 매수자들이 관망하는 추세 / 일부 단지에서는 다주택 물건이 있어 세금 관련 문의가 있는편
10억대 물건은 세제개편과 큰 상관은 없어 조정이 많이 된다기 보다는, 대출규제로 인해 매수세가 강하지 않아 매도자들은 물건을 놓고 기다리는 모습 / 여기 또한 실거래 대비 높은 호가로 내놓고 있고 조정해 줄 생각이 없음 / 이쪽에는 세금 관련 문의가 전무

<나의 생각>