"아파트 규제 나오니 00에 풍선효과 왔다" [여름꽃길]

26.08.28 (수정됨)

안녕하세요~

목표를 이루고 꽃길만 걷고 싶은

열정적인 워킹맘 여름꽃길입니다.

오늘은 너나위님의 유튜브 내용이 너무 좋아서

요약 정리 해봤습니다.

동료님들에게 조금이라도

도움이 되었으면 좋겠습니다 : )

최근 시장에 눈에 띄는 2가지 변화

-대출 규제에 6억 이하 경기 남부 갈아타기

쏠임 수도권 풍선효과 확산

-아파트를 조이니 빌라 풍선효과…

서울 연립 다세대 2분기 거래금액 5조

첫 번째 6억 이하 경기 풍선효과?

✔️아파트 시장 가격 정책 전후 변화

ㄴ서울: 26년 8월 2주 차 (정책 나온 전후)

서울 아파트 전주 대비 매매 +0.21%

(평균 이상 : 중량 성북 서대문 강북 관악 노원

동대문 금천 은평 구로 강서)

주간 단위 매매가 변동이 0.2 굉장한 상승이며

폭등이라고 말할 수 있다.

서울의 중심지보다는 외곽지역이 조금 더

빨간색이구나!(머릿속에 그려보기)

ㄴ경기 : 26년 8월 2주 경기 아파트 전주 대비

매매 +0.14%

(평균 이상 : 중원 광명 분당 권선 기흥 하남

영통 수지 의왕 수원 군포 동안 장안 팔달 남양주

동탄 광주 구리 만안 수정)

이 지역들도 머리로 그려보면 대부분 서울에

붙어 있는 지역임. 남양주를 제외하고

경기 남부지역에 대형 일자리 인접 지역임을

생각해 보자.

특이사항 : 서울은 평균 이하 가격대가 평균 이상

상승

경기는 서울 접근성, 비규제 남부지역 평균 이상

상승

정리

지금 현재 서울 수도권에 아파트를 살 수 있는

수요자들은 상대적으로 가격 부담이 적은

서울 외곽 또는 서울 접근성의 좋은 아파트로

몰리고 있다. 가격 상승과 구매력 확보 가능성에

따른 풍선효과 발생

-사람들 소득보다 빠른 속도로 오르다 보니

내가 살 수 있는 지역이 뒤로 밀리고

동시에 대출이 15억 이하 주택에서만

정상적으로 받을 수 있기 때문에 구매력 확보도

그 맞는 가격대에서 거래가 원활해지면서 풍선효과

발생하고 있다.

두 번째 비 아파트 시장에서 벌어지는 일.

✔️비아파트 시장 거래 증가

ㄴ거래량 : 26년 2분기 서울 연립-다세대

거래량 11,536건 (전년 동기 대비 +24.4%)

세 달 동안 1만 2천건이면 월 평균 4천 건이며

서울 아파트의 월평균 거래량이 월평균 6천 건

전 후 정도이고 빌리가 월평균 4천 건이

거래가 되었다는 건 10건 중에 아파트 6건

빌라 4건 거래가 되는 수준임.

ㄴ거래 대금 : 26년 2분기 서울 연립 -다세대

거래 대금 4조 9346억 (전년 동기 대비 +31.1%)

ㄴ특이사항 : 노원 강북 도봉 금천 구로 등에 집중

이 지역에서 비아파트 거래가 증가하고 있다.

아파트가 빌라보다 투자가치가 있다고 생각한다.

지금은 그렇지 않다. 실거주 시장으로 규정할 수

있다.

현재 아파트 &비아파트 시장 전체 움직임.

ㄴ현재 주택 시장 전체 움직임

✔️아파트 거주 : 전월세난 →전월세 유지→

타 지역 이동 매매

아파트에 남으려고 하기 때문에 거주형태를

지키며 타 지역으로 이동 (빌라 매매보다 타 지역

아파트 매매 선호/ 매매 시 구매력 (대출)이 가장

중요한 요소 )

팩트 구매력이란 = 자기자본 +대출

자기자본은 비슷하고 대출이 잘 나오냐

못 나오느냐에 따라 지역이 결정된다.

15억 언더 지역이며 통계에 나오고 있음.

평균 가격 이하 지역이 평균 이상의 상승률 보임

✔️비아파트거주 : 전월세난→전월세 유지→거주 지역 빌라 매매

(아파트 거주 선호하나 가격대에 큰 부담 )

ㄴ특이사항 : 기존 아파트 거주자들은 지역을

이동하여 아파트 매매기존 비아파트 거주자들은

동일 지역 거주 목적 매매 서울 외곽 중심으로

철저히 실수요 기반 매매 거래 급증

내 집 마련 전 알아둬야 하는 것들

아파트 매매 : 15억 이하 대출 상황 예의 주시할

필요. 15억대 대출이 원활하며 가격 상승하고

있어서 서민들의 주거안정을 해쳐고 있다고

판단하게되면 현 상황 지속시 15억 이하

대출액도 축소될 수있음 (염두) 6억→4억으로

줄일 수 있음.

미루지 않았으면 좋겠다.

경기 지역 내집마령 검토시 접근성 고려 필요

경기 지역의 경우 상승이 철저히 접근성 위주로

이뤄짐. (접근성 나쁘지 않으나 가격이 많이

오르지 않은 지역 검토 필요 )

빌라 매매 : 상급지 빌라도 알아볼 필요 있음.

빌라의 경우 지역별 편차가 아파트만큼 크지

않으므로 단순히 내가 사는 동네의 빌라만

알아보기보다는 입지 우수한 지역도 함께

살펴보고 결정

매수 지역 연령 분포 확인 필요

다양한 인구 구성인 지역의 빌라가 향후 매도

시 훨씬 더 수훨함.

아파트와 빌라 매매하시는 분들이 많아지고

불안해 하시고 있다.

태어나서 한 번도 안 사 본걸 사는거고

처음 가장 비싼 것이라

당연히 어려움이있다.

신중하게 결정해 야 하는데

떠밀려서 결정하면 안 된다.