안녕하세요!!
될 때까지 끝까지 해내는 부자엄마유니 입니다.
요즘 뉴스를 보면,
강남권을 중심으로 국지적 가격 조정이 나타나며 서울 주택 매매가격 상승세가
5개월 만에 둔화 됐다는 뉴스가 많이 보이고 있습니다.
서울과 경기 아파트값 상승세가 이어졌지만 오름폭은 나란히 둔화했습니다.
서울에서는 강북구와 중랑구 등 비강남권이 강세를 보인 반면 강남구는 5주 연속 하락했습니다.
지금 강남에선 무슨 일이 벌어지고 있을까요?
강남의 다양한 생활권과 단지 가격들, 시장 분위기를 하나씩 살펴보겠습니다.
✅매물 물량 변화
강남구의 매물 물량 변화를 보면,
최근 들어 강남구의 매물이 급격히 늘어난 것이 보입니다.
반면 전원세 매물은 상대적으로 제한적인 수준을 유지하는 것으로 나타납니다.
✅가격지수
강남구의 전세가격은 상승흐름을 이어가는 반면,
매매가격은 최근 조정 양상을 보이고 있습니다.
서울시 25개의 최근 가격변동을 지도에서 확인해보면
강남구만 하락한 것을 볼 수 있습니다.
그럼, 여기서 궁금증이 생깁니다.
왜 강남은 최근 가격이 하락하고 매물이 급격히 늘어난 것일까요?
바로 고가주택과 다주택자 등의 세 부담을 강화하는 내용의 부동산 세제 개편안이 발표되면서
시장분위기가 크게 달라졌습니다.
특히 강남, 서초, 송파처럼 가격이 높은 지역에서는
세금 부담을 피하려는 매도자들의 급매물이 나오기 시작했습니다.
강남 압구정 현대아파트에서 최근 실거래보다 8.6억 낮은 매물이 나오고 있고,
가격을 낮추는 급한 매물들도 보이고 있습니다.
압구정 한양3차 전용 161m²도
최근 68.5억에 거래되며 직전 최고가보다 9억원 낮은 가격을 기록했습니다.
이번 세제개편으로 30억원 이상 고가 아파트의 보유세 부담은 커지고,
20억원 이하 아파트는 오히려 세 부담이 낮아지거나 비슷한 수준으로 유지됩니다.
특히 강남3구는 집값이 크게 오른 만큼
오래 보유한 집일수록 양도차익도 커졌습니다.
문제는 매도 시점에 따라 세금 차이가 크게 벌어질 수 있다는 것입니다.
예를 들어, 2003년 6억원에 취득해 2026년에 60억원에 매도하는 경우,
현재 공제액이 34억5600만원, 양도세가 3억5800만원입니다.
하지만 2029년 이후는 공제가 10억원으로 제한되면서
양도세가 15억7000만원으로 늘어납니다.
같은 집을 같은 가격에 팔아도 양도세가 12억 1200만원 차이가 나는 겁니다!!!!
그러다보니 지금 매도하는 것이 유리하다고 판단한 집주인이 급하게 매물을 내놓고 있는겁니다.
✅단지 별 분위기
상급지
압구정 신현대아파트는 한강변 입지와 재건축 기대감, 희소성 등을 바탕으로
높은 가격대를 형성하고 있는 단지입니다.
전용 183m² 는 장기적으로 큰 폭의 상승을 보였지만 최근 2026년 고점 이후
단기 조정과 관망세가 이어지고 있는 상황입니다.
25년 12월에 128억까지 상승했다가 지난달 97.3억에 실거래가 되었고,
현재 호가는 85.9억에 나와있는 상태입니다.
실거래 대비 호가는 7억정도 낮은 금액으로 나와 있습니다.
래미안대치팰리스는 대치동 학원가와 교육환경을 이용하려는 실수요를 기반으로
가격이 형성되는 대표적인 단지입니다.
대한민국 최고 학군지의 명확한 수요로 인해 경기 변동에 대한 하락 방어력이 뛰어난 아파트입니다.
대치동 학원가에 인접한 독보적인 신축 대단지 입지로 전세가 역시 탄탄하게 받쳐주면서
상승흐름을 이어가고 있습니다.
현재는 전고점 경신이후 하락거래와 숨고르기를 하는 중으로 보입니다.
최근 실거래 47억이후 거래는 없는 편이며 호가는 42.95억에 나와 있는 상태입니다.
대치동 신축 래대팰도 4억정도 하락된 금액으로 나오고 있습니다.
중급지
도곡렉슬은 2006년 입주한 3002세대의 34개동 규모의 매머드급 단지입니다.
수인분당선 한티역 초역세권이자 3호선 도곡역 도보권 단지이며
대도초를 품은 초품아이고, 역삼중, 숙명여중고, 단대부고 등
강남 8학군 핵심 학교 및 대치동 학원가에 완벽히 인접해 학군 수요가 상시 풍부합니다.
최근 실거래가 28.9억보다 낮은 25억대 매물이 나오면서
단기적인 관망세가 나타나는 국면입니다.
대치동 학군 진입을 위한 전세 대기 수요가 연중 지속되므로
전세가가 11억 이상에서 매매가의 하한선을 안정적으로 받쳐주고 있습니다.
래미안블레스티지는 2019년에 입주한 개포재건축 대표 신축 대단지입니다.
수인분당선 구룡역 및 개포동역 도보권에 위치하며
개포공원과 대모산에 둘러싸인 쾌적한 숲세권 단지입니다.
개포지구 재건축 신축 단지로 최신 커뮤니티 시설과 쾌적한 단지내 조경을 보유하고 있어
실거주 만족도가 극대화된 단지입니다.
현재 최근 실거래 34억 대비 2.5억 낮은 31.5억 매물이 나오면서 단기적으로 관망세가 유지되고 있습니다.
3. 후순위 급지
수서삼성은 1997년에 입주한 680세대의 수서동 입지의 아파트 입니다.
강남구 중심에서 살짝 떨어진 일원역, 수서역 중간쯤에 위치하고 있습니다.
수서삼성은 최근 실거래와 매도 호가의 갭이 적어 가격 거품보다는
실거래 기반의 견고한 시세를 이루며 거래가 숨고르기에 진입한 모습입니다.
래미안강남힐즈는 자곡동 대표 민간분양 대단지입니다.
대모산 자락에 인접해 쾌적성이 매우 뛰어난 강남 대표 숲세권 단지입니다.
래미안 강남힐즈는 자곡동에서 드문 전세대 중대형 민간분양 단지로 실거주 만족도가 매우 우수합니다.
최근 실거래가와 매도 호가의 갭이 크지않아 실거래 기반의 안정된 가격을 형성하고 있습니다.
9월 강남구 시장을 살펴보면서,
같은 강남권 안에서도 생활권과 단지별로 서로 다른 가격 흐름이 나타나고 있다는 점을 확인했습니다.
고가주택 밀집 지역에서는 조정 거래와 호가 하락이 관찰되는 반면,
일부 단지에서는 여전히 견고한 수요와 거래가 이어지고 있습니다.
이번 분석을 통해 단순히 가격이 하락했다는 사실만으로 투자 기회를 판단해서는 안 된다는 점을 배웠습니다.
앞으로는 가격 조정의 원인과 단지별 가치, 전세 수요, 투자금, 리스크를 함께 분석하며
강남구의 진정한 투자 기회를 찾아보겠습니다.
멀게만 느껴졌던 강남을 이제는 막연한 동경의 대상이 아니라,
구체적인 데이터와 비교를 통해 이해해야 할 투자 지역으로 바라보게 되었습니다.
앞으로도 꾸준히 시장을 공부하고 현장을 확인하며,
기회를 알아볼 수 있는 투자자로 성장하겠습니다.
