안녕하세요 꿈꾸는사피엔스입니다.
이번 월부학교 2강은 센스있게쓰자 튜터님께서 진행해주셨는데요.
갈아타기와 성장 둘 다 해내는 방법을 주제로 너무 좋은 내용을 다루어주셨습니다!!
단순히 매수 경험을 넘어 '갈아타기'라는 새로운 허들 앞에서 막막했던 차에,
내 자산과 상황을 객관적으로 분석하고 구체적인 액션 플랜을 짜는 법을 배울 수 있었던 매우 유익한 시간이었습니다.
잊지 않기 위해 배운 내용들을 꼼꼼히 복기해 봅니다.
| 목차 | 소주제 | 핵심 메시지 |
|---|---|---|
자산 포트폴리오 점검 | 1. 자산 및 상황 정리 | 월부학교 포트폴리오 양식에 맞춰 내 자산 포트폴리오를 정기적으로 점검해 나간다. |
| 2. 보유 단지 점검 | ||
갈아타기 잘하는 법 | 1. 시장 파악 | 서울·수도권과 지방의 개별 시장 흐름을 파악하고, 매수·매도·보유를 위한 전략과 방향을 수립한다. |
| 2. 대상 파악 | 내 종잣돈을 기준으로 지방 투자, 수도권 비규제지역 투자, 실거주 내 집 마련 중 어떤 선택이 포트폴리오를 개선하는 방향인지 비교·검토한 후 결정한다. | |
| 3. 물건 파악 | 시장 흐름(매수 우위·매도 우위)에 따른 협상 가능성을 판단하고, 단지 특성을 기반으로 적정 가격을 설정한다. | |
투자자로 200% 성장하는 법 | 성장하는 법 | 목표에 따른 원씽을 설정하고, 이를 달성하기 위한 구체적인 성장계획서를 작성한다. |
1. 갈아타기의 첫걸음 : 자산 및 상황의 완벽한 객관화
투자의 목적은 결국 가치 있는 자산을 모아 비전보드 목표로 향하는 것!
이를 위해 시장 상황에 맞춰 운영 전략( 추가 매수/갈아타기/보유)을 유연하게 바꿔야한다.
그 첫 번째 단계는 내 자산 포트폴리오를 완벽하게 점검하는 것
- 단지 점검: 매수 시기/가격, 현재 호가, 전세금, 대출 한도, 그리고 시세 차익까지 객관적인 수치로 정리
세금 시뮬레이션: 특히 26년 세제개편안을 반영하여 종부세와 양도세를 미리 계산해 보는 것이 필수!! 직접 계산해보면서 막연한 두려움도 없애고, 실제 세금을 제한 순수익과 매도 이후 손에 남는 현금흐름을 정확히 파악한 뒤 다음 스텝을 진행
2. 갈아타기 판단 3단계 : 시장파악 → 대상파악 → 물건파악
단순한 매도나 현금화가 아니라 더 나은 조건의 자산으로 바꾸는 진짜 갈아타기를 위해서는 3단계 판단이 필요.
- 1단계 (시장 파악): 현재 수도권은 상급지 제외하고는 매도 우위 시장(상승세), 지방 광역시는 대부분 매수 우위 시장. 시장 분위기(매도 우위/매수 우위)를 파악해 협상 가능성을 판단!
- 2단계 (대상 파악): 내 가용 자금으로 '지방 투자', '수도권 투자', '수도권 내집마련(실거주)' 중 어떤 선택이 가장 내 포트폴리오에 좋은 방법인지 3가지 경우의 수를 놓고 비교해야 합니다.
- 3단계 (물건 파악): 시장에 따른 협상 가능성(매수 우위/매도 우위)을 판단하고, 단지 내 동/층/향/언덕 여부 등 디테일한 특성을 파악하여 매도/매수 목표가를 명확히 설정해야함.
3. 실전 갈아타기 시나리오 (Plan A vs Plan B)
- 상승장에서의 갈아타기 (Plan A): 호가를 낮춰서라도 빠르게 매도하고 더 상위 급지로 이동하는 것이 유리. 규제 지역 내 대출 한도(LTV 40%)를 고려하여, 추가 종잣돈 조달이 가능하다면 억대 단위의 차이를 벌릴 수 있는 기회.
- 하락/보합장에서의 갈아타기 (Plan B): 매물이 쌓인다면 호가를 유지하며 대응하되, 규제 완화(LTV 70% 등)로 대출 레버리지를 극대화하여 상급지 진입을 시도.
- 결론: 상승장이든 하락장이든, 내 자산보다 더 나은 가치의 단지로 의미있는 갈아타기를 할 수 있다면 실행하는 것이 정답!
4. 투자자로 200% 성장하기
- 원씽에 맞는 성장계획서: 왜 해야 하는지 명확한 목적 없이 남들 하니까 따라 하는 계획서는 반복 활동일 뿐. 이번 학기에 반드시 달성할 명확한 목표 하나를 세우고 매달 피드백 받기!!
💡 적용할 점
1️⃣ 보유 물건 자산 포트폴리오 점검: 매수/현재가, 전세금, 대출 한도를 정리한 뒤, 27~29년 양도세와 보유세 직접 계산해보기
2️⃣ 3가지 갈아타기 시나리오 작성: 내 가용 자금에 맞춰 ①지방 투자, ②수도권 투자, ③수도권 내집마련 3가지 선택지를 뽑고, 각 선택지별 타겟 단지의 가치를 1:1로 비교 평가해 보기!
3️⃣ WHAT-WHY-HOW 정리 방식: 배운 방식대로 뉴스/주머니 정리하기!
4️⃣목표와 성장계획서 점검:
내가 되고 싶은 반장과 성장계획 • 리더십: 매주 일요일 저녁 1시간(생각하는 시간)을 활용해 반의 상황을 점검하고, 이번 주 반 차원에서의 원씽과 우선순위 나누기. • 실력: 독강임투를 통해 투자 실력을 쌓고, 배운 내용을 반원들에게도 도움이 되는 인사이트로 공유 • 태도: 매일 목실감과 저녁 복기를 통해 계획과 행동을 점검하고, 부족한 부분을 인정하며 개선 앞으로는 단순히 할 일을 많이 하는 것보다, 그 일이 누구의 성장에 어떤 도움이 되는지 먼저 생각해보기. |
갈아타기는 단순히 집을 바꾸는 것이 아니라,
자산의 급지를 높여 부자로 향하는 과정이라는 말이 와닿았습니다!
막연했던 갈아타기 과정을 3단계 판단법과 디테일한 시뮬레이션으로 알려주신
센스있게쓰자 튜터님 정말 감사합니다❤️
배운 대로 치열하게 고민하고 비교하여,
반드시 더 좋은 자산으로의 점프업을 이뤄내겠습니다!!
